神戸市西区の不動産売却｜戸建て1,038件・マンション937件

西区は戸建て1,038件、マンション937件。戸建てのほうが多い

神戸市西区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで数えました。戸建て（土地と建物のセット）が1,038件、中古マンションが937件です。土地だけの取引は191件で、3つの中でいちばん少ない種別です。

戸建ての中央値は2,600万円で、よくある価格帯は1,600万円〜3,500万円です。マンションの中央値は2,200万円、面積あたりでは26万円/㎡です。この記事では、戸建てとマンションを分けて読んでいきます。

件数が両方とも多いので、自分の物件に近い成約は探しやすい区です。反対に、区の中央値ひとつで値付けすると、地区や用途地域の差に足をすくわれます。

戸建ての取引は第1種低層住居専用地域に集まり、中央値もここがいちばん高い

西区の戸建てを用途地域で分けると、件数がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。中央値もこの用途地域がいちばん高く、件数と値段の両方で市場の中心になっています。反対に、中央値がいちばん低いのは市街化調整区域です。

第1種低層住居専用地域は、都市計画法で低い建物の住宅地として定められた区域です。建物の高さや用途に制限があるぶん、住環境がそろいやすく、買い手が比べやすい市場になります。自分の家がこの区域かどうかは、市の都市計画図か購入時の重要事項説明書で確かめられます。

市街化調整区域の戸建ては、同じ西区でも別の売り方になる

市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑える区域で、原則として新しく建物を建てられません。既存の家を買った人が建て替えや増築をできるかは、個別の許可しだいです。買い手がつきにくく、住宅ローンの審査も厳しくなりやすいので、中央値が低く出るのは自然なことです。

西区の戸建ての成約にはこの区域の取引が含まれています。自分の家がどちらの区域かを、最初に確かめてください。調整区域の家の売り方は、市街化調整区域の家や土地は売れるのか で分けて書いています。

成約が多いのは玉津町・伊川谷町・竹の台・春日台・美賀多台

戸建ての成約件数を地区で並べると、多い順に玉津町・伊川谷町・竹の台・春日台・美賀多台です。この5地区は事例が厚いので、同じ地区の直近成約を並べるだけで値付けの土台ができます。

中央値がいちばん高い地区は美賀多台で、いちばん低い地区は富士見が丘です。この2つの差は大きく、区の中央値2,600万円はどちらの目安にもなりません。地区名で絞った成約を見るのが先です。

前面道路が6m以上か、4〜6mか、4m未満かで中央値が分かれる

西区の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の3つで、広いほうが高く出る並びです。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4m未満の道路に面した家は、建て替えのときに敷地を後退させる必要が出ることがあり、買い手はそこを見ます。道路幅と間口が値段に影響する仕組みは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか にまとめています。

マンションは糀台・伊川谷町・学園東町・井吹台東町・井吹台西町に集まる

中古マンションの成約を地区で並べると、多い順に糀台・伊川谷町・学園東町・井吹台東町・井吹台西町です。伊川谷町は戸建てでも上位に入る地区で、マンションと戸建ての両方で事例が取れます。

井吹台東町と井吹台西町は、隣り合う地区名でどちらも上位に入っています。同じ井吹台でも東と西で成約を分けて見ると、自分の棟に近い事例が見つけやすくなります。

間取りは3LDKが最多で、4LDKが2番目

西区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が4LDKです。家族向けの広い部屋が市場の中心にあり、区の中央値2,200万円もその水準を映しています。

4LDKを売る場合、比べる事例は同じ4LDKか3LDKに絞ってください。面積あたりの単価26万円/㎡に専有面積を掛けた数字は、入口の目安にとどめます。広い部屋ほど、単価から出した数字と実際の成約が離れやすいからです。

改装済みの中央値は、未改装より高い。費用が戻るかは別

西区では、改装済みとして成約したマンションの中央値が、未改装より高く出ています。ただし、これは改装費をそのまま上乗せできるという意味ではありません。改装済みの物件は築年や管理状態が違うことも多く、差のすべてが工事の効果とは限らないからです。

売る前に直すかどうかは、直した場合と現況のままの査定額を並べてから決めてください。判断の手順は 売る前にリフォームすべきか に書いています。

築31〜45年から築46年以上へ移るところで、中央値の段が一つ下がる

築年数で中央値を見ると、戸建ては築10年以内に比べて築46年以上が3分の1以下になります。マンションも同じで、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。下げ幅がいちばん大きいのは、どちらも築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

つまり西区では、築30年台と築40年台前半の家は、まだ段差の手前にいます。築46年を過ぎると中央値の段が一つ下がるので、自分の物件がこの線をいつ越えるかを把握しておいてください。売る時期を考えるときの材料になります。

築46年以上の物件が値段ゼロになるわけではありません。戸建てなら土地の条件、マンションなら管理と立地で下限が決まります。期限だけで急ぐより、今の査定額と持ち続ける費用を並べるのが先です。

直近1年は、戸建てもマンションもほぼ横ばい

直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。戸建てもマンションも、ほぼ横ばいです。上がり下がりを読んで売り時を待つ材料は、いまの西区のデータにはありません。

横ばいの市場では、物件ごとの条件の差がそのまま売却額の差になります。地区・用途地域・築年・前面道路の4つを先に整理しておくことが、西区ではいちばん大事です。

土地だけの取引は191件。単価は枝吉が高く、富士見が丘が低い

土地だけの成約は191件で、面積あたりの中央値は9.0万円/㎡です。地区で見ると、㎡単価がいちばん高いのは枝吉、いちばん低いのは富士見が丘です。富士見が丘は戸建ての中央値でもいちばん低い地区で、土地と建物の両方で同じ傾向が出ています。

件数が少ないぶん、近い条件の事例は探しにくくなります。古い家を解体して土地として売るかどうかは、土地の事例が薄いこともふまえて決めてください。解体してから売るか、古家付きのまま売るかは、査定のときに両方の価格を聞けば比べられます。

査定の前に、地区と用途地域を自分で書き出しておく

ここまでのデータから、西区で査定を頼む前に整理しておく点は3つです。1つ目は地区名と用途地域です。美賀多台と富士見が丘の差、第1種低層住居専用地域と市街化調整区域の差は、築年や広さより先に値段を決めます。

2つ目は、築年が46年の線のどちら側にあるかです。3つ目は前面道路の幅で、6m以上・4〜6m・4m未満のどれに当たるかを測っておきます。この3つを先に伝えれば、査定額に根拠がつきます。

複数社の査定を比べるときは、金額の大小より、自分の地区の成約を出せるかどうかで選んでください。売却の流れ全体は 家を売る流れは7ステップ に、かかる費用は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。どちらも西区に限らない話なので、ここでは繰り返しません。