兵庫県神戸市北区の不動産売却｜戸建てが中心の区。地区・築年・道路幅で中央値がどう変わるか

北区は戸建てが中心。戸建て1,465件、中古マンション583件、土地200件

神戸市北区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ていきます。戸建てが1,465件でいちばん多く、中古マンションが583件で続きます。土地だけの取引は200件で、三つの中ではいちばん少なくなっています。

中央値は戸建てが2,200万円、中古マンションが860万円です。戸建てのよくある価格帯（真ん中の半分）は1,200万円から3,200万円までです。この幅の広さが北区の特徴で、同じ区の戸建てでも地区・築年・道路の条件で値段の位置が大きく動きます。

この記事は、戸建てを先に、マンションを後に読みます。戸建ては地区・築年・用途地域・道路幅の順に見ていきます。マンションは地区・間取り・築年・改装の順です。

戸建ての成約は星和台・鈴蘭台南町・鈴蘭台北町・上津台・東大池に多い。中央値は上津台が高く、鈴蘭台東町が低い

北区で戸建ての成約が多い地区は、多い順に星和台・鈴蘭台南町・鈴蘭台北町・上津台・東大池です。鈴蘭台の名がつく地区が二つ入っていますが、鈴蘭台東町は戸建ての中央値がいちばん低い地区でもあります。成約が多い地区と中央値が高い地区は、同じではありません。

中央値がいちばん高いのは上津台です。上津台は成約の多い地区にも入っていて、比べられる事例の数と値段の位置の両方がそろっています。上津台の家なら、同じ地区の直近成約だけで査定の根拠を組めるはずです。

鈴蘭台東町の家を売る人は、区全体の中央値2,200万円を目安にしないでください。地区の中央値が低いのは、その地区で成約した家の敷地・築年・道路条件をまとめた結果です。自分の家の条件を伝えて、同じ地区の同じ条件の成約と並べてもらうのが先です。

戸建ては築46年以上で築10年以内の3分の1以下。落差がいちばん大きいのは築31〜45年の次の帯に入るとき

北区の戸建てを築年の帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。帯ごとの落ち方は一定ではなく、築31〜45年から築46年以上へ移るところがいちばん大きく落ちます。それより手前の帯どうしの落差は、この境目より小さくなっています。

築46年以上の家は、1981年6月の耐震基準改正より前に建てられた家です。買い手はこの境目を意識して値段を見ます。築46年以上の帯では建物の値段がほとんど残らず、土地の値段が中心になっていると読めます。

築40年を過ぎた家を持っている人は、査定のときに自分の帯の成約だけで根拠を出してもらってください。築31〜45年の帯と築46年以上の帯を混ぜた平均では、どちらの家の値段も正しく出ません。築46年を超えても、土地の条件がよければ値段はゼロになりません。

第1種低層住居専用地域の戸建てが最多。中央値は第1種中高層住居専用地域が最高で、第1種住居地域が最低

北区の戸建ての成約を用途地域で分けると、件数がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。ただし中央値がいちばん高いのは第1種中高層住居専用地域で、いちばん低いのは第1種住居地域です。件数が多い地域と値段が高い地域がずれているのが、北区の読みどころです。

建築士の視点

第1種低層住居専用地域は、都市計画法で低層住宅の環境を守る地域と定められています。建物の高さに制限があり、住宅以外の用途も限られます。北区で戸建ての成約がここに集まるのは、そもそも戸建て以外が建ちにくい地域だからです。

第1種中高層住居専用地域は、中高層の住宅も建てられる地域です。ここで戸建ての中央値が高いのは、土地の使い道が広いぶん土地として評価されやすいからだと考えられます。第1種住居地域は住宅以外の建物も混じりやすく、北区では戸建ての中央値がいちばん低くなっています。

自分の家の用途地域は、市が公開している都市計画図で調べられます。査定のときに用途地域を先に伝えると、比べる事例が絞りやすくなります。

前面道路が6m以上・4〜6m・4m未満のどれかで、戸建ての中央値が分かれる

北区の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の三つで、どの区分に入るかで中央値が変わります。築年と同じく、道路幅も後から変えられない条件です。

4m未満の道路に面した家は、建築基準法第42条の2項道路にあたることがあります。その場合、建て替えのときに道路の中心から2mまで敷地を後退させなければなりません。買い手は建て替え後に使える土地が減ることを織り込んで値段を見ます。

前面道路の幅と間口は、法務局の公図・地積測量図か、購入時の重要事項説明書で分かります。4m未満なら、その道路が建築基準法上の道路に当たるかを市の建築指導の窓口で先に聞いておいてください。道路と間口が値段に影響する理由は、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで説明しています。

中古マンションは有馬町・藤原台北町・泉台・ひよどり台・日の峰に成約が集まる

北区で中古マンションの成約が多い地区は、有馬町・藤原台北町・泉台・ひよどり台・日の峰の順です。戸建ての成約が多い地区とは、顔ぶれが重なっていません。北区では、戸建ての多い地区とマンションの多い地区が分かれていると読めます。

マンションの査定でいちばん強い根拠は、同じ棟か同じ地区の直近成約です。この五つの地区なら、同じ棟の事例が見つかる可能性が高くなります。それ以外の地区では、㎡単価12万円を物差しに、築年の帯が同じ事例を区内から探します。

3LDKが最多で4LDKが次。築46年以上は築11〜20年の半分以下に下がる

北区の中古マンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKで、次が4LDKです。4LDKが二番目に来るのは、マンションでも広い部屋が多く取引されている区だからだと読めます。3LDKか4LDKなら比べられる事例が多いので、査定の根拠を細かく求められます。

築年で見ると、築46年以上の中央値は築11〜20年の半分以下です。落差がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。段差の位置は戸建てと変わりません。

築古のマンションは、建物の構造が同じでも管理の状態で値段が分かれます。管理費と修繕積立金の月額、長期修繕計画、大規模修繕の履歴を先にそろえておいてください。マンションだけに必要な準備は、中古マンションを売るで整理しています。

改装済みのマンションの中央値は未改装より高い。工事費が戻るかは別の話

北区では、改装済みの中古マンションの中央値が未改装より高く成約しています。ただし、改装費がそのまま値段に乗るという意味ではありません。改装済みの部屋と未改装の部屋では、築年や広さの構成が同じとは限らないからです。

工事をする前に、現況のままの査定と改装後の査定を分けて出してもらってください。差額が工事費に届かないなら、直さずに売ったほうが手取りは残ります。判断の順番は、売る前にリフォームするかにまとめました。

土地だけの成約は200件。㎡単価は北五葉が高く、道場町が低い

北区で土地だけの成約は200件で、戸建て・マンションより少ない取引です。㎡単価の中央値は6.5万円で、地区では北五葉が高く、道場町が低くなっています。同じ区の中で、土地の値段の位置が地区で大きく違います。

築46年以上の戸建ては土地の値段が中心になるため、この㎡単価が古い家の値段の下支えになります。古い家を売る人は、建物の査定より先に、自分の地区の土地の単価を確かめてください。

北区で売るときの順番と、出ていくお金。細かい手順は別の記事に

北区で売るときは、まず自分の物件がどの地区・どの築年の帯・どの道路条件に入るかを書き出します。次に、同じ条件の成約を抜き出した査定を複数の会社に頼み、根拠を並べて比べます。値段の大小だけでなく、北区のその地区で成約実績があるかを聞いてください。

直近1年は戸建ての中央値がやや上がり、マンションはほぼ横ばいです。戸建てで高めの査定が出たときは、直近の上昇を先取りした値付けになっていないか確かめてください。売れた家の地区や築年の構成が変わっただけでも、中央値は動きます。

売るときに出ていくお金は、仲介手数料と印紙税、それに抵当権を消す登記の費用です。住んでいた家を売って利益が出たときは、居住用財産の3,000万円特別控除の対象になることがあります。費用の内訳は不動産売却でかかる費用の一覧に、査定から引き渡しまでの順番は家を売る流れに書いています。