恵那市の不動産売却｜戸建て相場1,700万円・成約537件

恵那市で家や土地を売る人に向けて、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された成約を集計しました。このページに書くのは、恵那市のデータから読めることだけです。査定の流れや必要書類など、どの市でも変わらない話は、それぞれ詳しいページへリンクで送ります。

恵那市のデータには、はっきりした特徴が2つあります。成約の中心が戸建てであること。

そして直近1年、戸建てと中古マンションの中央値が逆の向きに動いたことです。順に見ていきます。

恵那市でいちばん多い成約は、戸建て

種別ごとの件数を多い順に並べると、戸建て、土地、中古マンションです。

戸建て（土地と建物のセット取引）は537件でした。中央値は1,700万円です。安いほうから4分の1の値は800万円、高いほうから4分の1の値は2,700万円でした。

土地のみの取引は402件で、1平方メートルあたりの中央値は4.8万円です。中古マンションは115件にとどまり、中央値は1,000万円でした。専有面積1平方メートルあたりでは15万円です。

戸建てが最多ということは、戸建てを売る人にとって、比べられる成約が市内で見つけやすいということです。査定の根拠も、恵那市内の事例でそろえられます。

まず800万円から2,700万円までの幅に、自分の家の条件を重ねてください。中央値1つだけを当てはめると、読み違えます。

一方、中古マンションの115件という数は、戸建てと比べて大きな差があります。マンションの査定が割れやすい事情は、後の節で書きます。

建物より先に確かめることは 戸建てを売る にまとめています。

直近1年の中央値は、戸建てとマンションで逆に動いた

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年に比べてやや下がりました。崩れたと言うほどの差ではありません。ただ、1年前の相場観のまま値付けすると、強気に寄りすぎる恐れがあります。

査定書を受け取ったら、根拠にした成約の時期を確かめてください。直近の成約が入っているかどうかで、査定の意味が変わります。

中古マンションの中央値は、前の1年に比べてはっきり上がりました。ただし、恵那市のマンションは成約の数が少ない市場です。少ない件数の中央値は、数件の取引で大きく動きます。

「上がったから自分の部屋も高く売れる」とは考えないでください。上がった水準が自分の物件に当てはまるかは、根拠の成約を見て判断することになります。

築46年以上の戸建ての中央値は、築10年以内の3分の1以下

恵那市の戸建てを築年数の帯で分けると、下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。裏を返すと、築45年までの帯では、値段の段はまだ緩やかです。築30年台の家でも、同じ帯の成約と比べる査定は成り立ちます。

築46年以上になると、中央値は築10年以内の3分の1以下まで下がります。この帯では、値段の中心が建物から土地へ移っています。恵那市は土地のみの取引が402件ある市場です。

土地を探している買い手は、日常的にいます。築古の家は、古家付き土地として売るか、解体して更地で売るかの選択になります。

手元に残る額は、建物の状態と解体費で変わります。選び方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか に書いています。

中古マンションの値下がりは、戸建てより早い帯で起きる

恵那市の中古マンションで下げ幅がいちばん大きいのは、築11〜20年から築21〜30年へ移るところです。築31〜45年の中央値は、築11〜20年の半分以下まで下がります。

戸建ての段が築46年以上への線で来るのに対して、マンションの段はずっと早く来ます。同じ恵那市でも、戸建てとマンションでは値段の減り方が別ものです。

だから、マンションの査定では、築年の帯をまたいだ比較が使えません。築15年の部屋を築25年の成約と比べると、安すぎる値付けになります。逆も同じです。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が4LDKです。同じ築年帯・近い間取りの成約に絞って比べてください。物差しには、専有面積1平方メートルあたりの中央値15万円が使えます。

成約が115件と少ないため、どの事例を根拠に置くかで査定額は割れます。1社の金額で決めず、複数社の無料査定を並べてください。管理費や修繕積立金など、戸建てと違う準備は 中古マンションを売る にまとめています。

恵那市の戸建てで中央値がいちばん低いのは、第１種低層住居専用地域

用途地域別のデータには、思い込みと逆の並びがあります。恵那市で戸建ての中央値がいちばん高いのは、第２種住居地域でした。

いちばん低いのは、第１種低層住居専用地域です。取引の数がいちばん多いのは、第１種住居地域でした。

建築士の視点

用途地域は、その土地に建てられる建物の種類と大きさを決めるルールです。第１種低層住居専用地域は規制がいちばん厳しく、低い住宅を中心にした街並みが保たれます。ただ、規制の厳しさは、成約価格の高さを保証しません。恵那市のデータでは、店舗や事務所も建てやすい第２種住居地域のほうが、中央値は上でした。

売り手への助言は1つです。「閑静な住宅地だから高いはず」という前提で値付けしないでください。査定では、同じ用途地域の成約を根拠にしてもらうこと。自分の土地の用途地域は、恵那市の都市計画図で確かめられます。

用途地域や土地の形が価格へ効く仕組みは 土地の形と用途地域で、価格はどう変わるか で説明しています。

前の道の幅は、査定を頼む前に自分で確かめられる

恵那市の戸建ては、前面道路の幅の区分で中央値に差が出ています。データの区分は、6m以上、4〜6m、4m未満の3つです。

自分の家がどの区分かは、購入時の重要事項説明書に載っています。手元になければ、法務局の公図や現地の実測でも見当が付きます。前の道が4m未満なら、建て替え時のセットバックが必要か、過去に済んでいるかを先に調べてください。

建築基準法は、幅4m以上の道路に2m以上接することを建築の条件にしています。ここに満たない土地は、買い手が建て替えの負担を差し引いて考えます。

道の幅と間口が価格へどれだけ効くかは 間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で、実データを使って説明しています。

恵那市で査定を頼むとき、先に伝えること

このページのデータは、査定でそのまま使えます。伝えるのは3つです。築年数がどの帯にあるか。

用途地域はどこか。前の道の幅は何mか。この3つを先に伝えると、恵那市の同じ条件の成約を根拠にした査定が返ってきやすくなります。

そのうえで、根拠にした成約の時期を確かめてください。直近1年、戸建てとマンションの中央値は逆に動いています。古い成約だけを根拠にした査定は、今の水準とずれます。

査定は無料で、売るかどうか決める前でも受けられます。まず数字を手に入れてから、売るかどうかを考えれば十分です。