恵那市の不動産売却｜戸建て相場1,700万円・成約508件

恵那市で家や土地を売る人に向けて、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された成約を集計しました。このページに書くのは、恵那市のデータから読めることだけです。査定の流れや必要書類など、どの市でも変わらない話は、それぞれ詳しいページへリンクで送ります。

恵那市のデータには、はっきりした特徴が2つあります。成約の中心が戸建てであること。

そして直近1年、戸建てと中古マンションの中央値が逆の向きに動いたことです。順に見ていきます。

恵那市でいちばん多い成約は、戸建て

種別ごとの件数を多い順に並べると、戸建て、土地、中古マンションです。

戸建て（土地と建物のセット取引）は508件でした。中央値は1,700万円です。安いほうから4分の1の値は800万円、高いほうから4分の1の値は2,700万円でした。

土地のみの取引は370件で、1平方メートルあたりの中央値は4.8万円です。中古マンションは102件にとどまり、中央値は1,000万円でした。専有面積1平方メートルあたりでは15万円です。

戸建てが最多ということは、戸建てを売る人にとって、比べられる成約が市内で見つけやすいということです。査定の根拠も、恵那市内の事例でそろえられます。

まず800万円から2,700万円までの幅に、自分の家の条件を重ねてください。中央値1つだけを当てはめると、読み違えます。

一方、中古マンションの102件という数は、戸建てと比べて大きな差があります。マンションの査定が割れやすい事情は、後の節で書きます。

建物より先に確かめることは 戸建てを売る にまとめています。

直近1年の中央値は、戸建てとマンションで逆に動いた

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年に比べてやや下がりました。崩れたと言うほどの差ではありません。ただ、1年前の相場観のまま値付けすると、強気に寄りすぎる恐れがあります。

査定書を受け取ったら、根拠にした成約の時期を確かめてください。直近の成約が入っているかどうかで、査定の意味が変わります。

中古マンションの中央値は、前の1年に比べてはっきり上がりました。ただし、恵那市のマンションは成約の数が少ない市場です。少ない件数の中央値は、数件の取引で大きく動きます。

「上がったから自分の部屋も高く売れる」とは考えないでください。上がった水準が自分の物件に当てはまるかは、根拠の成約を見て判断することになります。

築46年以上の戸建ての中央値は、築10年以内の3分の1以下

恵那市の戸建てを築年数の帯で分けると、下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。裏を返すと、築45年までの帯では、値段の段はまだ緩やかです。築30年台の家でも、同じ帯の成約と比べる査定は成り立ちます。

築46年以上になると、中央値は築10年以内の3分の1以下まで下がります。この帯では、値段の中心が建物から土地へ移っています。恵那市は土地のみの取引が370件ある市場です。

土地を探している買い手は、日常的にいます。築古の家は、古家付き土地として売るか、解体して更地で売るかの選択になります。

手元に残る額は、建物の状態と解体費で変わります。選び方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか に書いています。

中古マンションの値下がりは、戸建てより早い帯で起きる

恵那市の中古マンションで下げ幅がいちばん大きいのは、築11〜20年から築21〜30年へ移るところです。築31〜45年の中央値は、築11〜20年の半分以下まで下がります。

戸建ての段が築46年以上への線で来るのに対して、マンションの段はずっと早く来ます。同じ恵那市でも、戸建てとマンションでは値段の減り方が別ものです。

だから、マンションの査定では、築年の帯をまたいだ比較が使えません。築15年の部屋を築25年の成約と比べると、安すぎる値付けになります。逆も同じです。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が4LDKです。同じ築年帯・近い間取りの成約に絞って比べてください。物差しには、専有面積1平方メートルあたりの中央値15万円が使えます。

成約が102件と少ないため、どの事例を根拠に置くかで査定額は割れます。1社の金額で決めず、複数社の無料査定を並べてください。管理費や修繕積立金など、戸建てと違う準備は 中古マンションを売る にまとめています。

恵那市の戸建てで中央値がいちばん低いのは、第１種低層住居専用地域

用途地域別のデータには、思い込みと逆の並びがあります。恵那市で戸建ての中央値がいちばん高いのは、第２種住居地域でした。

いちばん低いのは、第１種低層住居専用地域です。取引の数がいちばん多いのは、第１種住居地域でした。

建築士の視点

用途地域は、その土地に建てられる建物の種類と大きさを決めるルールです。第１種低層住居専用地域は規制がいちばん厳しく、低い住宅を中心にした街並みが保たれます。ただ、規制の厳しさは、成約価格の高さを保証しません。恵那市のデータでは、店舗や事務所も建てやすい第２種住居地域のほうが、中央値は上でした。

売り手への助言は1つです。「閑静な住宅地だから高いはず」という前提で値付けしないでください。査定では、同じ用途地域の成約を根拠にしてもらうこと。自分の土地の用途地域は、恵那市の都市計画図で確かめられます。

用途地域や土地の形が価格へ影響する仕組みは 土地の形と用途地域で、価格はどう変わるか で説明しています。

前の道の幅は、査定を頼む前に自分で確かめられる

恵那市の戸建ては、前面道路の幅の区分で中央値に差が出ています。データの区分は、6m以上、4〜6m、4m未満の3つです。

自分の家がどの区分かは、購入時の重要事項説明書に載っています。手元になければ、法務局の公図や現地の実測でも見当が付きます。前の道が4m未満なら、建て替え時のセットバックが必要か、過去に済んでいるかを先に調べてください。

建築基準法は、幅4m以上の道路に2m以上接することを建築の条件にしています。ここに満たない土地は、買い手が建て替えの負担を差し引いて考えます。

道の幅と間口が価格へどれだけ影響するかは 間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で、実データを使って説明しています。

土地だけを売る人は、総額ではなく1平方メートルあたりで比べる

恵那市で2番目に多い成約は、土地のみの取引です。370件あり、1平方メートルあたりの中央値は4.8万円でした。土地を売る人も、市内の成約を根拠に査定を組めます。

土地は面積がばらばらなので、総額で並べると読み違えます。自分の土地の面積に4.8万円を掛けて、まず目安の総額を出してください。そこから、形・前の道の幅・場所で上下すると考えます。

査定書を受け取ったら、根拠の成約が「土地のみ」かを見てください。古家付きの成約が混ざっていると、建物の分だけ数字がぶれます。

売る前に片付けることは2つです。1つは境界で、隣との境界が確定していない土地は、契約の前に測量を求められることが多いです。境界確定の進め方は 土地を売る に書いています。

もう1つは地目です。地目が田や畑の土地は、宅地と同じには売れません。買い手が農業をする人に限られるか、転用の許可を取る手順になります。

山林が付いているときも、境界や届出の話が別に出てきます。まず 農地を売る で、宅地との違いを確かめてください。

恵那市の売却事例は、自分でも一件ずつ見られる

このページの集計のもとは、国土交通省の不動産情報ライブラリです。誰でも無料で使えます。岐阜県、恵那市の順に選び、種類と時期を絞ると、成約が一件ずつ出てきます。

一件ごとに載るのは、地区名、面積、建築年、構造、前面道路の幅、用途地域、取引の時期などです。ただし、番地までは分かりません。価格も丸めた数字で、取引の時期は四半期までです。

事例を自分の家と比べるときは、絞る順番を決めてください。まず築年数の帯、次に用途地域、最後に前の道の幅です。この3つがそろった事例だけを残すと、比べる相手が見えてきます。

見るときの注意が1つあります。「取引の事情等」の欄に書き込みがある事例は、値段の読み方が変わります。親族間の取引や競売など、普通の売買とは事情が違うものが入っているので、比べる相手からは外すのが無難です。

もう1つ、この元データは買い手へのアンケートの回答から作られています。恵那市の売買がすべて載っているわけではありません。載っていない成約は、査定を頼む不動産会社が自社の成約として持っていることがあります。

自分で事例を見てから査定を頼むと、根拠にした成約が妥当かを自分で確かめられます。査定書の事例と、自分で拾った事例がずれていたら、その理由を聞いてください。

売り出し中の物件の値段は、売却事例とは別もの

「恵那市 売却事例」で調べると、不動産のポータルサイトに載った物件も目に入ります。ただ、そこに出ている値段は売り出し価格です。実際にその値段で売れたかどうかは分かりません。

売り出し価格は、売り手と不動産会社が「この値段から始める」と決めた数字です。交渉や値下げを経て、もっと低い値段で決まることもあります。売れずに掲載が続いている物件も混ざっています。

だから、近所の売り出し価格を自分の家の相場だと思うと、高く見積もりすぎることがあります。比べる相手は、実際に決まった成約の事例です。このページの集計も、成約をもとにしています。

それでも、売り出し中の物件を見る意味はあります。自分の家が売りに出たとき、買い手が横に並べて比べる相手だからです。近くで似た広さの家がいくらで出ているかは、値付けの参考になります。

査定書を受け取ったら、根拠の事例が成約か売り出しかを聞いてください。売り出し価格だけを並べた査定は、数字が上に寄りやすいです。成約の事例が少ないときほど、この確認が役に立ちます。

恵那市で査定を頼むとき、先に伝えること

このページのデータは、査定でそのまま使えます。伝えるのは3つです。築年数がどの帯にあるか。

用途地域はどこか。前の道の幅は何mか。この3つを先に伝えると、恵那市の同じ条件の成約を根拠にした査定が返ってきやすくなります。

そのうえで、根拠にした成約の時期を確かめてください。直近1年、戸建てとマンションの中央値は逆に動いています。古い成約だけを根拠にした査定は、今の水準とずれます。

査定は無料で、売るかどうか決める前でも受けられます。まず数字を手に入れてから、売るかどうかを考えれば十分です。