中津川市の不動産売却｜土地相場1.3万円/㎡・戸建て800万円

中津川市の成約データでいちばん目立つのは、土地の多さです。取引の中心が、建物ではなく土地にあります。

このページは、中津川市のデータでしか言えないことから順に書きます。査定の流れや必要書類など、どの市でも同じになる話は、既存のページへリンクで送ります。

中津川市の成約は、土地がいちばん多い

集計のもとは、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された成約です。種別ごとの件数を多い順に並べると、土地、戸建て、中古マンションになります。

土地のみの取引は168件でした。1平方メートルあたりの中央値は1.3万円です。戸建て（土地と建物のセット取引）は138件で、中央値は800万円でした。

安いほうから4分の1の値は290万円、高いほうから4分の1の値は2,100万円です。中古マンションは2件で、中央値は1,650万円でした。専有面積1平方メートルあたりでは21万円です。

土地の件数が、戸建てと同じ水準かそれ以上あります。更地や古家付き土地の売買が、日常的に動いている市場です。家を売るつもりでも、買い手は土地として見ることがあります。

とくに築年数の経った戸建てでは、この見方が値段を決めます。あとの節で書きます。

戸建ての価格の開きも確かめてください。安いほうから4分の1の値と高いほうから4分の1の値の間は大きく開いています。中央値1つを当てはめても、自分の家の位置は分かりません。

土地そのものの売り方（境界の確定、古家付きか更地か）は 土地を売る にまとめています。

中古マンションは件数が少なく、査定額が割れやすい

中津川市の中古マンションの成約は2件です。戸建ての138件を大きく下回り、3つの種別でいちばん少ない数です。

事例が少ないと、査定の基準にできる成約が限られます。どの成約を根拠にするかで、会社ごとの提示額が動きます。

1社の金額だけで判断せず、複数社に無料査定を出してください。根拠にした成約を見せてもらって並べれば、差の理由が見えます。

管理費と修繕積立金の額、大規模修繕の時期は先にまとめておきます。買い手から必ず聞かれる項目です。戸建てと違う準備は 中古マンションを売る に書いています。

戸建ての値下がりは、築20年をすぎたところに山が来る

築年数別の中央値を見ると、下がり方は一様ではありません。いちばん大きく下がるのは、築11〜20年から築21〜30年へ移るところです。築20年前後が、中津川市の戸建ての分かれ目になっています。

築20年に近い家を持っているなら、この線は無視できません。線の手前と先では、査定で比べられる事例の価格帯が変わります。売る時期を選べる立場なら、自分がどちら側にいるかを先に確かめてください。

さらに古い帯も見ておきます。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下です。

ここまで来ると、値段のほとんどは土地の分です。建物の評価は、わずかしか残りません。

ただし中津川市では、これは悪い話だけではありません。土地のみの取引が168件ある市場なので、土地を探す買い手がいます。

古家付き土地のまま売るか、解体して更地で売るか。選び方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめました。

取引がいちばん多い区分は、中央値もいちばん高い

都市計画の区分別のデータには、中津川市らしさが出ています。取引がいちばん多いのは「市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域」でした。

長い名前ですが、意味は単純です。都市計画区域の中にあるのに、市街化区域にも市街化調整区域にも線引きされていない場所を指します。

この区分は、戸建ての中央値もいちばん高い区分です。取引の多い場所と価格の高い場所が重なっています。売り手にとっては、比べられる事例を集めやすい組み合わせです。

いちばん低いのは、都市計画区域外でした。中津川市には、都市計画区域の外にも成約があります。区域の内か外かで、建物を建てるときの決まりも変わります。

自分の土地がどの区分かは、市の都市計画の図面や窓口で確かめられます。査定を頼むときは、同じ区分の成約を根拠にしてもらってください。

直近1年の戸建ては、前の1年よりはっきり安い

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年をはっきり下回りました。1年前の成約を基準に売り出し価格を決めると、高すぎる値付けになります。問い合わせが来ないまま時間が過ぎ、値下げを重ねる展開になりがちです。

査定書を受け取ったら、根拠にした成約の時期を確かめてください。直近の四半期の成約を使っているかどうかです。古い事例しか載っていない査定書は、そのまま信用しないほうが安全です。

下がっている局面では、最初の値付けの重みが増します。相場より高く出して様子を見るやり方は、下げ局面では裏目に出やすくなります。

中津川市で売るなら、土地の資料から先にそろえる

取引の中心が土地にある市場では、土地の資料が査定の質を決めます。査定を頼む前に、次の3つをそろえてください。

1つ目は、公図と地積測量図です。法務局で取れます。境界がはっきりしているか、測量がいつのものかで、土地の売りやすさが変わります。

2つ目は、前面道路の幅です。中津川市の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。

データの区分は4〜6m、6m以上、4m未満の3つです。自分の家の前の道が何mかは、公図や購入時の重要事項説明書で読み取れます。

3つ目は、都市計画の区分です。前の節で書いたとおり、中津川市は区分で中央値が分かれます。市の図面や窓口で確かめられます。

建築士の視点

前面道路の幅が値段に出るのには、理由があります。建築基準法は、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接することを求めています。接道義務という決まりです。幅が4mに足りないと、建て替えのときに敷地を道路の中心から2mの線まで下げることがあります。セットバックと呼ばれ、下げた分だけ建てられる面積が減ります。

ひとつ注意があります。この決まりが掛かるのは、原則として都市計画区域の中です。中津川市は都市計画区域の外にも成約がある市なので、自分の土地がどちらにあるかで前提が変わります。査定の前に、市の建築の窓口で確かめておくと確実です。

この3つがそろっていれば、査定の話は早く進みます。売り出しまでの手順は 家を売る流れ に、仲介手数料や税金など掛かるお金は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。手取りの額を先に計算してから、売り出し価格を決めてください。