関市の不動産売却｜土地2.2万円/㎡・戸建て1,100万円

関市の成約データで目を引く点は3つあります。売り買いの数は、土地が戸建てを上回ります。戸建ての値段は、築30年を過ぎる線で一段下がります。

そして直近1年の戸建ての中央値は、前の1年より上がりました。このページは、関市のデータから読めることだけを書きます。査定の流れや必要書類など、どの市でも同じになる話は、各ページへのリンクで案内します。

関市でいちばん多く成約しているのは、土地

もとにしたのは、国土交通省の不動産情報ライブラリの成約データです。種別ごとの件数は、多い順に土地、戸建て、中古マンションでした。

土地のみの取引は281件です。1平方メートルあたりの中央値は2.2万円でした。戸建て（土地と建物のセット取引）は256件です。

中央値は1,100万円で、安いほうから4分の1の値は450万円、高いほうから4分の1の値は2,600万円でした。中古マンションの成約は、3つの種別の中でいちばん少ない数です。

土地のみの取引が、戸建てと同じ水準かそれ以上あります。更地や古家付きの土地を買う人が、関市には日常的にいるということです。家を売る人にも関係のある話です。

建物が古くなった家は、土地を探す買い手からも値踏みされます。買い手の候補が、住まいを探す人だけに限られない。この点は、関市で売る人の持ち札になります。

戸建ての450万円から2,600万円までの幅も見てください。この開きが、関市の戸建ての値段の実際の散らばりです。中央値1つを、そのまま自分の家に当てはめないでください。

境界の確定など、土地として売るときの基本は 土地を売る にあります。

直近1年の戸建ては、前の1年より高い水準で売れた

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年をはっきり上回りました。今の関市で値付けをするなら、この事実が出発点になります。

注意したいのは、査定書がどの成約を根拠にしているかです。古い成約だけを根拠にした査定は、今の水準より低く出ることがあります。

査定書を受け取ったら、根拠の成約がいつのものかを確かめてください。査定額の根拠の確かめ方は 不動産査定の仕組み にまとめています。

逆も言えます。上がったのは過去1年の実績で、この先の約束ではありません。強気に値段を積むより、直近の成約に沿った値付けが堅実です。

値段の段差は、築21〜30年と築31〜45年の間にある

築年数の帯ごとに中央値を並べると、関市の下げ方には形があります。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。裏返すと、築20年台までは値段の帯がまだ保たれています。

築30年前後の家を持っている人には、意味のある情報です。自分の家がこの線のどちら側にいるかを、先に確かめてください。

段差の手前と先では、比べるべき成約の帯が変わります。査定書を見るときも、どちらの帯の成約を根拠にしているかで意味が変わります。

築46年以上になると、中央値は築10年以内の3分の1を下回ります。ここまで来ると、値段の中心は建物ではなく土地です。最初の節で書いたとおり、関市は土地の取引が多い市場です。

土地を探す買い手に向けて、古家付きのまま売るか、解体して更地にするか。分かれ目の考え方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか に書きました。

戸建ての中央値がいちばん高いのは、準工業地域

用途地域ごとに戸建ての中央値を並べると、頂点は準工業地域でした。いちばん低いのは第１種住居地域です。名前の印象と値段が、関市では逆に出ています。

準工業地域は、環境を悪くしない範囲で工場と住宅が混在できる地域です。第１種住居地域は、住まいの環境を守ることを目的にした地域です。「住居系の地域だから高く売れる」「準工業だから安くなる」という思い込みは、関市の実データとは合いません。

もう1つ、区域の話があります。関市で取引がいちばん多いのは、市街化区域にも市街化調整区域にも区分されていない都市計画区域でした。市街地の中だけで売買が動いているわけではない、ということです。

だから、売る前に確かめることは2つです。自分の物件がどの区域にあるか。用途地域は何か。

どちらも市の都市計画の担当窓口で確かめられます。査定を頼むときは、同じ用途地域の成約を根拠にしてもらってください。

前面道路が4m以上でも、幅による差はまだ残る

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。ただ、これは最低限の要件です。

関市のデータでは、その先にも差がありました。前面道路が4〜6mの戸建てと、6m以上の戸建てでは、中央値の帯が違います。

「前の道は4mあるから問題ない」で止めないでください。6m以上の道に面しているなら、それ自体が査定で伝える材料になります。4〜6mなら、同じ帯の成約と比べた査定になっているかを確かめてください。

建築士の視点

道の幅は、買い手の毎日に響く条件です。6mあれば、車のすれ違いも車庫入れも楽になります。解体や増改築のとき、工事の車が入りやすいかどうかも変わります。買った後の使い勝手と費用に差が出るから、値段にも差が出ます。道の幅は、メジャーと公図でおおよそ確かめられます。査定の前に測っておくと、話が具体的になります。

マンションを売るなら、同じ棟の成約がいちばんの根拠になる

関市の中古マンションの成約は、種別の中で最少です。比べられる事例が少ないと、査定額は会社ごとに差が出やすくなります。どの成約を物差しにするかが、会社によって違うからです。

やることは2つです。1つ目は、複数の会社に無料査定を出し、根拠にした成約を見せてもらうことです。並べれば、金額の差の理由が見えます。

2つ目は、同じ棟の過去の成約を探してもらうことです。事例が少ない市場では、同じ棟の実例に勝る根拠はありません。

管理費や修繕積立金など、戸建てと違う準備は 中古マンションを売る にまとめています。

売り出す前に、関市で確かめておく3つの条件

このページで見てきたとおり、関市の値段を分けているのは次の3つです。

1. 区域と用途地域。 頂点は準工業地域、最下位は第１種住居地域という並びでした。自分の物件の用途地域を先に調べます。
2. 前面道路の幅。 4〜6mか、6m以上か。現地と公図で確かめられます。
3. 築年数の帯。 段差は築21〜30年と築31〜45年の間です。自分の家がどちら側かで、比べる成約が変わります。

この3つを整理してから査定を頼むと、返ってくる数字に根拠が付きます。査定から引き渡しまでの全体の流れは 家を売る流れは7ステップ で確認できます。売るかどうか決めていなくても、査定だけ受けることはできます。