江南市の不動産売却｜戸建て相場2,700万円・成約312件

① 江南市の不動産相場（実データ）

江南市で2023年第2四半期から2026年第1四半期までに成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見ていきます。中古マンションは138件が成約し、中央値は1,100万円（よくある価格帯は770万円〜1,500万円）でした。

面積あたりの単価は中央値16万円/平方メートルで、10万円〜21万円まで幅があります。

戸建て（土地と建物のセット）は312件が成約し、中央値は2,700万円（2,000万円〜3,400万円）。土地の単価は中央値6.3万円/平方メートルで、2.6万円〜8.6万円の範囲です。

隣接する一宮市と比べると、戸建ての中央値はほぼ同じ水準です。マンションは面積単価で一宮市の方が高く、土地の単価は逆に江南市の方が高めです。隣り合う市でも、マンションと土地で水準の高さが入れ替わっています。

② 中古マンションを売る場合

江南市の中古マンションは、戸建ての半分以下の取引件数です（138件対312件）。名鉄犬山線の江南駅・布袋駅に近いエリアに集中する傾向があり、駅から離れるとそもそも取引の絶対数が少なくなります。

四半期ごとの中央値を見ると、740万円台から1,750万円台まで振れ幅が大きいのが実情です。成約件数も四半期によって6件から24件まで差があり、少ない四半期は2025年に限りません。2023年第2四半期は8件、2024年第3四半期は10件と、10件前後の四半期はもともと珍しくないのです。

2025年第2四半期以降は6件・8件・12件・9件と少なめの状態が続き、この時期の中央値（1,750万円・875万円・740万円・970万円）はいずれも少ないサンプル数の影響を受けやすい数字です。四半期ごとの中央値の上下だけを見て、一方向の値動きと判断するのは早計です。

売却価格を考えるときは、面積あたりの単価（中央値16万円/平方メートル）をひとつの目安にしながら、江南駅・布袋駅のどちらに近いか、築年数が近いか、専有面積が近いかで直近の成約を絞り込んで見比べることが欠かせません。江南市はマンションの絶対数自体が少ないため、1件ごとの成約価格が相場の目安として重みを持ちます。

③ 戸建てを売る場合

江南市の戸建て（土地・建物）は中央値2,700万円、よくある価格帯（真ん中の半分）で2,000万円〜3,400万円。土地単価は中央値6.3万円/平方メートルで、隣接する一宮市よりやや高めの水準です。

四半期の推移を見ると、2023年は2,300万円〜2,600万円で推移し、2024年第1四半期に3,000万円まで上がりました。2025年は2,400万円〜3,300万円の間で四半期ごとに上下し、直近の2026年第1四半期は2,500万円と、2023年とほぼ同じ水準に戻っています。

成約件数は四半期ごとに17〜40件と変動が大きく、一方向に伸び続けているとは言い切れません。

築年数が古い戸建てほど、建物そのものより土地の評価（6.3万円/平方メートルが目安）が価格の軸になります。江南越津ねぎの畑が残る郊外の区画では、駐車スペースの広さと道路付けが査定に影響しやすい傾向です。

築年数で、どこまで下がるか

江南市の戸建ての成約を築年数別に見ると、中央値は築0〜10年が3,000万円（177件）、築11〜20年が2,400万円（23件）、築21〜30年が1,800万円（25件）、築31〜45年が1,400万円（35件）と、年数とともに下がっていきます。

築46年以上になると、中央値は870万円（30件）まで下がりますが、ゼロにはなりません。木造住宅の法定耐用年数は22年で、これを大きく超えると建物の査定額はほとんど残らず、価格は土地の値段（6.3万円/平方メートルが目安）でほぼ決まります。

古い家だから値段がつかない、というわけではないのが、江南市のデータから読み取れることです。

建物より、「直せない条件」が影響している

同じ江南市の戸建てでも、前面道路の幅が6m以上だと中央値2,900万円（148件）、4〜6mは2,700万円（116件）、4m未満は2,300万円（39件）です。道路が広いほど中央値は高く出ています。

間口は、7〜10mが2,800万円（67件）と最も高く、10m以上は2,600万円（103件）、5〜7mは2,650万円（30件）とほぼ並び、5m未満は2,100万円（13件）と最も低くなっています（5m未満は件数が少なく参考値です）。

建築士の視点

間口と前面道路の幅は、リフォームでは変えられない条件です。ここが価格に影響するのには理由があります。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になることがあり、そのぶん建てられる面積が減ります。

間口の狭さは、駐車のしやすさや工事車両の入りやすさに直結します。江南市は名鉄犬山線で名古屋・一宮へ通う世帯が住宅を選ぶ市です。駐車スペースを確保しにくい間口の狭い物件は、ファミリー層の買い手にとって選びにくくなり、価格に反映されます。買い手が抱える「買った後にかかる費用」が増えるぶん、査定額は控えめになるということです。

査定を受けるときは、間口の広さ・前面道路の幅・接道の状況を先に伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

売る前にやること、やらなくていいこと

間口の広さと前面道路の幅、土地の形は、法務局で取れる公図・地積測量図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。前面道路が4m未満なら、過去にセットバック済みかどうかも先に調べておくといいでしょう。あとから発覚すると値引き交渉の材料になりやすいため、先に把握して伝えるほうが有利に働きます。

やらなくていいことが多いのはリフォームです。江南市の中古マンションでは、改装済み（25件）の中央値が1,400万円、未改装（29件）が880万円で、改装済みの方が高く出ています。ただし専有面積や築年数の違いも混ざっている可能性があり、改装だけの効果とは言い切れません。数十万円かけてリフォームするかどうかは、査定で「直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるか」を先に聞いてから判断すれば十分です。

④ 江南市の地域特性

江南市は愛知県北部、濃尾平野の北部・木曽川の南岸にあり、人口約9.8万人、世帯数約4.4万世帯（2026年6月末時点・江南市公表）。面積は30.20平方キロメートル（東西6.125km・南北8.760km）で、人口密度は1平方キロメートルあたり約3,230人です（人口・面積から算出）。

昭和29年6月1日、丹羽郡古知野町・布袋町、葉栗郡宮田町・草井村の4町村が合併して発足しました（江南市公表）。市内では4〜6世紀の古墳時代に二子山古墳・富士塚古墳が造られ、戦国時代には織田信長・豊臣秀吉が若き日を過ごした土地とも伝わります（江南市公表）。

明治時代には絹織物産業が発達し、大正元年には名鉄犬山線が開通しています（江南市公表）。

現在も江南駅・布袋駅の2駅があり、名鉄名古屋駅から特急で江南駅まで最短16分。車では東名高速の小牧IC、名神高速の一宮ICからいずれも約20分です（江南市公表）。名古屋市から20キロ圏という立地が、ベッドタウンとしての性格を支えています。

特産品には江南越津ねぎ、インテリア織物、地酒などがあります（江南市公表）。駅に近い住宅地か、郊外の農地に近い区画かで、買い手が見る条件も変わってきます。

こうした立地は、売却の実務にもそのまま影響してきます。江南駅・布袋駅を使って名古屋・一宮へ通う世帯が買い手の中心になりやすい一方、江南市は農地や生産緑地が住宅地に混在する地域でもあります。

江南市の戸建ての成約には市街化調整区域にかかるものも82件含まれ、中央値は2,050万円と、市街化区域の用途地域より低めに出ています。市街化調整区域にかかる土地の売却では建築の制限がかかる場合があるため、査定を依頼するときは、自分の土地がどの区分にあたるかを担当者と一緒に整理しておくと、売り出し方の相談がしやすくなります。

⑤ 売却の進め方と相談先

江南市で売却を進める流れは、大きく4段階に分けられます。まず①ここまでの実データで相場の位置を確認し、次に②無料査定を複数社へ依頼して金額を比べ、③マンション・戸建て、相続・住み替えといった自分の状況に合う売り方を選び、最後に④媒介契約を結んで売り出す、という順番です。

江南市は名鉄犬山線の駅から近いか、郊外の農地寄りかで、想定する買い手層が変わります。マンションなら江南駅・布袋駅からの距離、戸建てなら土地の広さと道路付けを、先に自分の目で確かめておくと、査定の話が早く進みます。

不動産会社を選ぶ基準は、査定額の大きさだけにしないほうがいいです。江南市はもともと取引件数が多い市ではないため、駅周辺と郊外それぞれの成約を知っているか、数字で査定根拠を説明できるか、媒介契約の種類とデメリットまで話してくれるか。この基準で複数社に無料査定を依頼すると、判断材料が揃います。