大垣市の不動産売却｜戸建て相場1,800万円・成約541件

大垣市の実際の成約データで、まず目につくのは動きの向きです。直近1年、戸建てはほぼ横ばいでした。中古マンションははっきり上がっています。

同じ市内でも、売るものによって前提が変わります。このページでは大垣市のデータで目立つ点から順に整理します。査定の流れや費用のような、どの市にも共通する話は、それぞれのページへリンクしました。

直近1年、戸建ては横ばい、中古マンションは上がった

直近1年の中央値を、その前の1年と比べます。戸建てはほぼ横ばいでした。大きな上下はありません。

中古マンションは、前の1年よりはっきり上がっています。2つが違う動きをしました。

この差は、売り出し価格の決め方に関わります。戸建てなら、少し前の成約もある程度は物差しになります。中古マンションは違います。

1年前の事例を基準にすると、低すぎる値段をつけることになります。安く出しすぎると、相場より下で売り切ってしまいます。

査定を受けるときは、根拠にした成約がいつのものかを聞いてください。中古マンションの場合はとくにです。直近の四半期の事例を使っているかどうかを確かめます。

中古マンションは、上がっているのに比べる事例が少ない

集計の対象は、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された大垣市の成約です。対象の期間は、このページの価格表に書いてあります。

戸建てにあたる土地・建物のセット取引は541件です。中央値は1,800万円でした。安いほうから4分の1の値は680万円、高いほうから4分の1の値は2,600万円です。

土地のみの取引は446件で、1平方メートルあたりの中央値は3.7万円です。中古マンションは112件、中央値は1,600万円でした。面積1平方メートルあたりの中央値は19万円です。

件数の並びは、戸建て、土地、中古マンションの順になります。中古マンションは戸建てよりかなり少ない件数です。大垣市は戸建て中心の市場だと読めます。

ここに、さきほどの値上がりが重なります。価格は上がっているのに、比べられる事例は少ない。この組み合わせは、査定額のばらつきを生みます。

会社によって出してくる金額が割れやすい、ということです。中古マンションを売るなら、複数社の査定を並べる意味がふつうより大きくなります。

間取りでは3LDKの成約がいちばん多く、次が4LDKでした。部屋数の多い間取りが上位に並びます。3LDKか4LDKなら、少ない事例のなかでも比べる相手は探せます。

管理費と修繕積立金の額、大規模修繕の履歴は先にそろえてください。買い手が必ず確認する項目です。戸建てと違う準備は 中古マンションを売る にまとめています。

用途地域でいちばん低いのは、市街化調整区域

大垣市の戸建てを用途地域別に見ると、中央値がいちばん高いのは第１種中高層住居専用地域です。いちばん低いのは市街化調整区域でした。

市街化調整区域が下にあるのには理由があります。都市計画法で、市街化を抑える区域として定められているためです。

建物を建てたり建て替えたりするには、原則として自治体の許可が要ります。買い手にとっては、買ったあとに建て替えられるかどうかが読みにくい土地になります。

自分の土地が市街化調整区域かどうかは、市の都市計画図で確認できます。該当するなら、売り方の組み立てが変わります。

買い手の探し方も、更地にするかどうかの判断も、市街化区域とは別に考えることになります。選択肢は 市街化調整区域の家・土地を売る にまとめました。

取引がいちばん多い用途地域は第１種住居地域です。ここに当たる物件なら、比べる事例は集めやすくなります。査定を受けるときは、自分の土地と同じ用途地域の成約を出してもらってください。

戸建ては、築46年をまたぐと別の値段になる

直近1年の中央値が横ばいでも、築年数が変われば値段は変わります。大垣市の戸建ては、築10年以内の中央値に対して、築46年以上の中央値が3分の1を下回ります。

下がり方は一定ではありません。下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

築46年以上の価格は、ほとんど土地の値段です。建物の評価はほぼ残りません。裏を返せば、土地に買い手がいる限り、値段がゼロになることはありません。

大垣市は土地のみの取引が446件あります。土地としての需要はある市場です。

この築年帯の家では、建物を残すかどうかが論点になります。解体して更地で売る方法と、古家付きの土地として売る方法があります。

どちらが有利かは、建物の状態と敷地の条件で決まります。判断の材料は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

中古マンションは、1年の値上がりより築年帯の段が大きい

中古マンションは、築10年以内の中央値に対して、築31〜45年の中央値が3分の1を下回ります。下げ幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。戸建てより早い時期に、大きな段が来ます。

ここが大垣市の中古マンションの難しいところです。市場全体は直近1年で上がりました。

それでも築年帯が1つ進むと、その上昇では追いつかない下げ幅が来ます。値上がりを待つ判断は、この段の位置しだいで意味が変わります。

築20年台の部屋を持っているなら、段の手前にいることになります。売る時期を決めていない人は、自分の部屋がいまどの築年帯にあるかを確かめてください。次の帯に入ると、査定で比べられる事例の顔ぶれが変わります。

前面道路が4m未満だと、建て替えの費用を差し引かれる

大垣市の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。データは6m以上、4〜6m、4m未満の3つの区分に分かれます。中央値がいちばん高いのは6m以上です。

いちばん低いのは4m未満でした。差の大きさは、このページの「同じ地域でも、条件でこれだけ違う」の欄で確かめられます。

建築士の視点

前面道路の幅が価格を左右するのは、建て替えのときに差が出てくるからです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を下げることがあります。セットバックと呼ばれる扱いです。下げたぶん、建てられる面積は減ります。

影響は面積だけではありません。道路が狭いと、解体や新築の工事車両が入りにくくなります。小さい車両で何度も運ぶことになり、工事費が上がります。買い手は、この費用を見込んだうえで買値を考えます。

前面道路の幅は、法務局で取れる公図や地積測量図で確認できます。購入時の重要事項説明書にも書かれています。4m未満なら、過去にセットバック済みかどうかも先に調べておいてください。あとから出てくると値引きの材料になります。

市街化調整区域の中央値がいちばん低いことと、この道路の差は、根が同じです。どちらも「買ったあとに建て替えられるか」という問いにつながります。大垣市で戸建てを売るなら、この2つは査定の前に手元で確認しておく項目です。

買ったときの値段との差は、築年数別の表で見当をつける

中古マンションを売る人が気にするのは、買ったときの値段との差です。大垣市のデータでも、おおよその見当はつけられます。

使うのは、このページの「築年数別の中央値」の表です。買ったときの築年帯と、いまの築年帯の中央値を並べてみてください。

ただし、中央値は別々の部屋の値段です。同じ部屋の値動きではないので、広さや立地で自分の部屋とはずれます。件数が少ない築年帯は、表に出ていないこともあります。

持っているあいだに築21〜30年から築31〜45年へ移っていれば、差は大きく出やすくなります。直近1年の値上がりは、差を縮める側に働きます。

差額で先に見ておきたいのは、住宅ローンの残高です。売ったお金で残高を返しきれないと、足りない分は手元のお金で埋めることになります。残高は査定の前に金融機関で確かめておいてください。

税金の面でも、買値と売値の差が出発点になります。ただし、税金の計算で使う買値は、買った値段そのままではありません。

建物の分は、持っていた年数に応じて差し引いて計算します。そのため、買値より安く売れても、計算上は利益が出て譲渡所得税がかかることがあります。

計算のしかたは 不動産売却の譲渡所得税 に、損が出た場合の扱いは 家を売って損が出たら、税金は戻るか にまとめています。

大垣市で売り出す前に、確かめる順番

順番があります。まず自分の物件の種類です。戸建てと中古マンションでは、直近1年の動きが逆でした。

次に築年帯を確かめます。段の手前にいるか、またいだ後かで見方が変わります。そのうえで用途地域と前面道路の幅を調べます。

ここまでそろえてから査定を頼むと、話が早く進みます。全体の手順は 家を売る流れ にまとめています。

会社を選ぶときは、金額の大小だけで決めないほうがいいでしょう。ここまでの大垣市のデータは、そのまま質問に使えます。自分の物件と同じ築年帯で、直近の成約をいくつ持っているか。

用途地域と前面道路の幅を、査定額にどう反映したのか。中古マンションなら、根拠にした成約が直近1年のものかどうか。この3つに数字で答えられる相手なら、話を任せやすくなります。

売却にはお金がかかります。仲介手数料、登記にかかる費用、譲渡所得税などです。手取りは、売却価格からこれらを引いた額になります。

売り出し価格を決める前に、いくら残るかを試算しておいてください。内訳は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。

相続した実家や、空き家になった家を売る場合は、名義の整理が先に来ます。名義や税金の手続きは司法書士・税理士の領域です。

そちらに確認しながら、不動産としての価格は無料査定で確かめる。この順番で進めると、話が整理しやすくなります。