神奈川県川崎市多摩区の不動産売却｜新しい戸建てと古いマンションが売れる区の相場の読み方

川崎市多摩区はマンション891件、戸建て844件。件数は並ぶのに、戸建ては築10年以内が半分以上、マンションは築21年以上が7割近く

川崎市多摩区の成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。期間は2023年第2四半期から2026年第1四半期までです。中古マンションは891件です。

戸建て（土地と建物のセット）は844件です。件数はほぼ並んでいます。いちばん少ないのは土地だけの取引で、143件でした。

件数は並んでいても、中身は大きく違います。戸建ては、成約の半分以上が築10年以内の家です。

マンションは、成約の7割近くが築21年以上の部屋です。同じ区で、戸建ては新しいものが売れ、マンションは古いものが売れています。

この違いは、中央値の読み方を変えます。戸建ての4,900万円は、新しい家の成約に引かれた数字です。マンションの3,100万円は、古い部屋の成約に引かれた数字です。

自分の家が中央値より高いか安いかを見る前に、区の成約の中で自分がどの築年帯にいるかを確かめてください。多摩区では、そこを飛ばすと中央値との比較がほとんど意味を持ちません。

多摩区のマンションは、成約がいちばん多い築年帯が段の先にある。3,100万円は段の両側を混ぜた数字

多摩区の中古マンションは、築年で値段が階段のように下がります。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下です。

いちばん深い段は、築21〜30年の帯から築31〜45年の帯へ移るところにあります。ここを越えると、比べる相手は別の相場になります。

多摩区で目立つのは、その段の先に成約がいちばん集まっていることです。築年帯ごとの件数を並べると、最多は築31〜45年の帯です。次が築21〜30年の帯で、段の手前と先に成約が分かれて厚くなっています。

区の中央値3,100万円は、この両側を混ぜて出た数字です。段の手前にいる部屋の人が見ると低く感じ、段の先にいる人が見ると高く感じます。どちらの感じ方も、中央値の出し方から来る当然のずれです。

査定を見るときは、比べた成約が段のどちら側かを先に聞いてください。築31〜45年の部屋なら、多摩区は比べる相手が区内でいちばん多い帯です。相手が多いぶん、間取りや面積までそろえた成約で比べてもらえます。

築21〜30年の部屋は、築31〜45年の成約を混ぜられると査定が低く出ます。築年の線が近いほど、混ざりやすくなります。マンションに特有の準備は 中古マンションを売る にまとめています。

直近1年はマンションがはっきり上がり、戸建てはほぼ横ばい。多摩区では「1年前の成約」が使える建物と使えない建物が分かれる

直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。中古マンションははっきり上がっています。

戸建てはほぼ横ばいでした。同じ区で、建物の種類によって相場の向きが違っています。

この差は、査定の根拠に使う成約の「古さ」に関係します。マンションは、1年前の成約を物差しにすると低く出ます。同じ棟で1年前に売れた部屋の値段は、いまの相場より低い可能性があります。

査定額がその値段を下回っていたら、どの時期の成約で比べたかを確かめてください。逆に、1年前の成約よりかなり高い査定が出たときも、上がった分をどの成約で裏づけたかを聞いてください。上がった年ほど、査定額と実際の売却額の差が開きやすくなります。

戸建ては横ばいなので、1年前の成約がまだ物差しとして使えます。各社の査定額が割れたら、相場の向きではなく、比べた成約の築年帯や用途地域の違いが原因です。多摩区の戸建てで確かめる点は、後の節で順に書きます。

3LDKが成約の半分を占め、2LDKが次。1Kや1Rも1割ほどある多摩区では、単価47万円で自分の部屋を測り直す

多摩区のマンションの成約を間取りで分けると、3LDKが半分を占めます。次が2LDKです。

一方で、1Kと1Rを合わせると成約の1割ほどあります。家族向けの広い部屋と、単身向けの小さな部屋が、同じ区の成約に混ざっています。

区の中央値3,100万円は、3LDKに引かれた数字です。2LDKの部屋をこの中央値と比べると、低く見えます。1Kや1Rの部屋なら、総額の中央値はそもそも比べる相手になりません。

間取りが違う部屋を比べるときは、総額ではなく面積あたりの単価で見ます。多摩区のマンションの単価の中央値は47万円です。自分の部屋の専有面積を掛けると、区の単価で見た総額が出ます。

ただし単価にも癖があります。小さな部屋は単価が高く出やすく、古い部屋は単価が低く出ます。単価で測った後、同じ間取りで同じ築年帯の成約に戻って確かめてください。

多摩区では3LDKの成約が多いので、3LDKの人はそろえた相手が見つかります。2LDKの人は、築年帯まで絞ると相手が減ります。減った相手の中でどれと比べたかを、査定のときに聞いてください。

改装済みの中央値は未改装より高い。ただし多摩区で改装の記載がある成約は4割ほどで、残りは記載なしで売れている

多摩区のマンションの成約のうち、改装の有無が記録されているものを分けると、改装済みの中央値は未改装より高く出ています。これだけ見ると、直してから売るほうが得に見えます。

二つ、確かめたいことがあります。一つは、改装の記載がある成約が全体の4割ほどにとどまることです。残りの成約は、改装の有無がわからないまま売れています。

改装済みと未改装の比較は、全体の一部の中での比較です。もう一つは、改装済みの成約がどの築年帯に多いかです。多摩区は築31〜45年の帯に成約が集まっています。

古い部屋ほど改装されている割合が高いと考えるのが自然です。段を越えた先で改装済みの中央値が高く出ていても、それは「改装すれば段の手前に戻れる」という意味ではありません。段の先の中での差です。

売る前に直すかどうかは、改装費がそのまま値段に乗るとは限らない前提で決めてください。査定のときに、現況のままの金額と、直した場合の金額を分けて出してもらうと判断しやすくなります。

判断の組み立ては 売る前にリフォームすべきか に書いています。愛知の実データで見た記事ですが、考え方は多摩区でも同じです。

戸建ては844件。成約の半分以上が築10年以内で、4,900万円は新しい家の値段に引かれた数字

多摩区の戸建ての成約844件のうち、半分以上が築10年以内の家です。区の中央値4,900万円は、この新しい家の成約に引かれています。

安いほうから4分の1の値は3,900万円、高いほうから4分の1の値は5,900万円です。区の戸建ての半分が、この幅の中で売れています。

築10年以内の家が半分以上ということは、売り出したときに並んで比べられる相手も新しい家です。築21〜30年や築31〜45年の帯の家を売る人は、区の中央値を自分の家の目安にしないでください。

中央値より低い査定が出ても、それは区の成約の構成から来る差です。自分と同じ築年帯の成約で比べたかを確かめてください。

逆に、築10年以内の家を売る人は、区の中央値に近い査定が出やすい立場です。そこから上に行けるかどうかは、築年ではなく敷地の条件で決まります。用途地域と前面道路の幅については、後の節で書きます。

戸建ては築46年以上でも3割ほどしか下がらない。ただし多摩区では古い家の成約が1割に満たず、比べる相手の少なさが査定のぶれになる

築年帯ごとの中央値を見ると、多摩区の戸建ては築46年以上でも築10年以内に比べて3割ほど下がるにとどまります。マンションが3分の1以下まで落ちるのと並べると、戸建ての値段は古くなっても残っています。建物の値段がほとんど残らない築年でも、敷地の値段が残るからです。

もう一つ、多摩区では築年の順に中央値が並んでいません。築31〜45年の帯の中央値が、築21〜30年の帯より高く出ています。

築年だけでは説明がつかない並びです。敷地の広さや立地が、築年より強く影響していると読むのが自然です。

注意したいのは件数です。築46年以上の戸建ての成約は、多摩区の戸建て全体の1割に満たない数です。比べる相手が少ないと、一つの成約の値段が中央値を動かします。

古い家の査定額が各社で割れやすいのは、ここが理由です。築46年以上の家を売る人は、比べた成約の件数と、その成約の敷地面積を聞いてください。件数が少ないときは、次の節の用途地域と道路幅、その次の土地単価で補います。

戸建ての中央値が最高なのは第1種住居地域、最低は準住居地域。名前の似た二つの用途地域が、多摩区では両端にある

戸建ての成約を用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは第1種住居地域、いちばん低いのは準住居地域です。どちらも名前に「住居」がつき、住宅が中心の地域です。それなのに、多摩区ではこの二つが上と下の両端にあります。

都市計画法では、第1種住居地域は住居の環境を保護するために定める地域です。準住居地域は、道路の沿道で業務の利便を図りつつ、それと調和した住居の環境を保護する地域です。どちらも家は建てられますが、隣に建つものの範囲が違います。

買い手は、用途地域の名前ではなく、周りの道路と建物を見て値段をつけます。多摩区の両端は、その差が数字に出た形です。

成約がいちばん多いのは第1種中高層住居専用地域で、中央値は両端の間にあります。次に多い第1種低層住居専用地域は、中高層より中央値が低く出ています。低い建物しか建てられない地域のほうが高い、という思い込みは多摩区では当てはまりません。

自分の家の用途地域は、市の都市計画図か、購入時の重要事項説明書で確かめられます。査定のときは、用途地域をそろえた成約で比べたかを聞いてください。

前面道路の幅で戸建ての中央値に差は出る。ただし多摩区でいちばん低いのは4m未満ではなく、4〜6mの帯

前面道路の幅で戸建ての成約を分けると、6m以上の帯の中央値がいちばん高く出ています。違うのは下側です。

多摩区でいちばん低いのは4〜6mの帯で、4m未満の帯はそれより高く出ています。ただし、4m未満と4〜6mの差は小さく、6m以上との差のほうがはっきりしています。

建築士の視点

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地には、原則として建物を建てられません。幅4m未満の道路に接する敷地は、建て替えのとき道路の中心線から2m下がる必要があります。下がった部分には建物を建てられず、敷地として使える面積が減ります。

この不利があるのに、多摩区の4m未満の帯が最下位でない理由は二つ考えられます。一つは件数です。4m未満の帯の成約は戸建て全体の1割に満たず、中央値が動きやすくなっています。もう一つは、4m未満の道路に接する家でも、敷地が広ければ値段が残ることです。どちらが影響しているかは、成約ごとに見ないと分かりません。

査定では、道路幅の帯の中央値をそのまま根拠にしないでください。4m未満の家なら、下がる必要の有無と、下がった後の敷地面積を先に確かめます。

6m以上の家なら、同じ帯で同じ用途地域の成約と比べてもらいます。道路幅は用途地域と組み合わせて初めて、多摩区の戸建ての値段を説明できます。

土地だけの成約は143件で最少。32万円は、古い戸建ての比べる相手が足りないときの補助線

多摩区で土地だけの成約は143件で、三つの種類の中でいちばん少ない数です。面積あたりの中央値は32万円です。

この数字の使いどころは、古い戸建てを売るときにあります。前に書いたとおり、多摩区では築46年以上の戸建ての成約が少なく、比べる相手が足りません。そのとき、敷地面積に土地の単価を掛けた金額を、もう一本の物差しにします。

建物を壊して更地にした場合の値段の目安が、そこから読めます。壊す費用を引いた金額と、古家つきのまま売る査定額を並べて、高いほうを選びます。

ただし、土地の成約も件数が少なく、面積や形で単価が大きく変わります。32万円を自分の敷地にそのまま当てはめないでください。

査定のときに、同じくらいの面積の土地の成約を出してもらいます。更地にするか古家つきで売るかの見極め方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか に書いています。

多摩区で査定を頼むとき。マンションは「段のどちら側」と「いつの成約」、戸建ては「築10年以内を混ぜていないか」

多摩区のデータから、査定額の根拠として確かめる点をまとめます。

マンションは三つです。比べた成約が築年の段のどちら側か。直近1年の成約か、それより前か。

改装済みと未改装を分けたか。多摩区は築31〜45年の帯に成約が集まり、直近1年で相場がはっきり上がっています。この二つが重なると、古い時期の、段の向こう側の成約を混ぜた査定が低く出やすくなります。

戸建ては二つです。比べた成約に築10年以内の家を混ぜていないか。用途地域と前面道路の幅をそろえたか。

多摩区の戸建ては成約の半分以上が築10年以内なので、絞らずに比べると新しい家の値段に引かれます。古い家なら、比べた件数と、土地単価から逆算した金額を合わせて出してもらいます。

査定の種類と根拠の確かめ方は 不動産査定の仕組み にまとめています。査定から引き渡しまでの流れは 家を売る流れは7ステップ にあります。

費用や書類はそちらで確かめてください。この記事の数字は国交省の実成約データを集計したもので、売れる値段を約束するものではありません。