福岡市早良区の不動産売却｜マンション1,125件・戸建て784件

早良区はマンション1,125件、戸建て784件。どちらも事例に困らない区

福岡市早良区で成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。中古マンションが1,125件でいちばん多く、戸建てが784件で続きます。土地は258件で、三つの中ではいちばん少ない区分です。

マンションと戸建ての件数に大きな開きがないのが、早良区の特徴です。どちらを売る場合も、比べる事例は十分にあります。

中古マンションの中央値は3,400万円、戸建ては3,950万円です。マンションを面積あたりに直すと46万円/平方メートルです。戸建ての真ん中の半分は3,100万円〜5,000万円の間に入ります。

間取りは3LDKがいちばん多く、4LDKが続く。家族で住む買い手が中心のマンション市場

早良区の中古マンションを間取りで数えると、いちばん多いのは3LDKです。次に多いのは4LDKで、広めの部屋が上位を占めています。

3LDKと4LDKを探すのは、家族で住む買い手がほとんどです。買い手は部屋の広さだけでなく、管理の状態と修繕積立金の残高も見ます。

売る側がそろえる書類は、管理規約と長期修繕計画、直近の総会議事録です。そろえ方は 中古マンションを売る にまとめています。

マンションは築46年以上で築10年以内の3分の1以下。戸建てより落ち方が急

早良区の中古マンションは、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が3分の1以下です。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところでした。

この落ち方は、同じ区の戸建てより急です。戸建ては築46年以上でも、築10年以内との差が3割ほどにとどまります。

マンションの値段は、建物の評価がほぼすべてです。土地の持ち分はありますが、戸建てのように敷地の値段が下支えになるわけではありません。

築30年前後のマンションを持っている人は、段差を越える前に今の査定額を知っておく意味があります。売るかどうかは、その金額を見てから決めれば十分です。

戸建ての段差は早い。築11〜20年から築21〜30年へ移るところで最も下がる

早良区の戸建ては、値段がいちばん大きく落ちる時期がマンションより早く来ます。築11〜20年から築21〜30年へ移るところです。

築20年を越えると、建物の評価が大きく減ります。その後は下げ幅がゆるやかになり、築46年以上でも築10年以内との差は3割ほどです。

古い家の値段を支えているのは土地です。建物の評価が残らなくても、敷地の値段は別に残ります。

築20年前後の家を売るなら、建物の状態が分かる書類が査定の根拠になります。新築時の図面や点検の記録があれば、査定のときに出してください。

改装済みのマンションは、未改装より中央値が高くない

早良区の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装を上回っていません。工事費がそのまま値段に乗る市場ではない、ということです。

改装される部屋は築年数が経っていることが多く、その分が値段を押し下げている面もあります。それでも、売るために大きな工事をしてから出す理由は、このデータからは読み取れません。

水回りの不具合など、直さないと売りにくい箇所は別です。どこまで手を入れるかは、担当者に現況のままの値段を先に出してもらってから決めてください。判断の材料は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。

直近1年は戸建てがやや上がり、マンションはほぼ横ばい

直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。戸建てはやや上がり、中古マンションはほぼ横ばいです。

二つの動きが同じでないので、物差しも分けて考える必要があります。戸建てを売るなら、1年以上前の成約を根拠にした査定額は低めに出る可能性があります。

マンションは横ばいなので、前の年の成約事例もそのまま参考になります。ただし築年の段差のほうが1年の動きより大きいので、同じ築年帯の事例で比べてください。

マンションの成約が多い地区は西新・百道浜・原・室見・荒江

早良区の中古マンションの成約を地区で数えると、多い順に西新、百道浜、原、室見、荒江でした。この五つの地区は、同じ棟や近くの棟の成約事例を探しやすい地区です。

売るときは、区全体の中央値より、同じ地区で築年と広さが近い成約を見てください。同じ棟の過去の成約が見つかれば、それがいちばん強い根拠になります。

原は、戸建ての成約でも上位に入る地区です。室見は、戸建ての中央値がいちばん高い地区でもあります。マンションと戸建ての両方が動く地区では、買い手の選び方も住まいの形をまたぎます。

戸建ての成約は飯倉・野芥・原・重留・田村に多い。中央値は室見が高く、内野が低い

早良区の戸建て成約は784件で、地区別では飯倉、野芥、原、重留、田村の順に多くなっています。一方で中央値がいちばん高いのは室見、いちばん低いのは内野です。

件数が多い地区と中央値が高い地区が一致していません。区全体の中央値3,950万円を自分の家にそのまま当てはめると、地区によっては大きく外れます。

査定書を受け取ったら、根拠にした成約がどの地区のものかを確かめてください。同じ地区の事例が使われていなければ、その理由を聞いてください。

取引がいちばん多い用途地域は第1種低層住居専用地域。ただし中央値はいちばん低い

早良区の戸建てを用途地域で見ると、取引がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。ところが中央値はこの用途地域がいちばん低く、いちばん高いのは第1種住居地域でした。

第1種低層住居専用地域では、建てられる建物の高さが低く抑えられ、店舗や事務所への転用も限られます。住環境は守られる一方で、土地の使い道が狭い分だけ値段は抑えめになります。

第1種住居地域は、住宅のほかに一定の店舗や事務所も建てられます。土地を欲しがる人が住宅用に限られないため、戸建ての値段も高めに出ます。

自分の家がどの用途地域かは、福岡市が公開する都市計画の図面で調べられます。査定の前に確かめておくと、金額の根拠を聞くときに話が早く進みます。

前面道路の幅は4m未満・4〜6m・6m以上の三つで中央値が分かれる

早良区の戸建ては、前面道路の幅によって中央値が三つの区分に分かれています。4m未満、4〜6m、6m以上の順に水準が変わります。

建築基準法には接道義務があり、敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建てられません。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに敷地を下げる「セットバック」が必要になることがあります。その分だけ建てられる面積が減るため、買い手は値段に織り込みます。

道路の幅は、購入時の重要事項説明書か法務局の公図で確かめられます。実データでの差の出方は 間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で示しています。

土地の単価が高い地区は曙、低い地区は内野。内野は戸建ての中央値も低い

早良区の土地の成約は258件です。面積あたりの中央値は19万円/平方メートルでした。地区で見ると、単価が高いのは曙、低いのは内野でした。

内野は戸建ての中央値もいちばん低い地区です。土地の単価と戸建ての値段が同じ向きに出ているので、内野の古い家は土地の単価から値段を組み立てるのが現実的です。

建物の評価が残らない家は、この単価に敷地面積をかけた金額が出発点になります。そこから解体費を引くか、家を残したまま売るかを比べてください。

早良区で査定を頼む前に、戸建てとマンションで分けて用意するもの

戸建てなら、前面道路の幅と用途地域、敷地の面積が分かる書類を先に用意します。築20年前後の家は、建物の点検や修繕の記録があると査定の根拠が増えます。

マンションなら、管理費と修繕積立金の月額、大規模修繕の実施と予定をそろえます。改装をしている部屋は、金額よりも時期と内容が分かる書類を用意してください。

売却の手順そのものは、どの区でも変わりません。家を売る流れ と 不動産売却でかかる費用の一覧 に分けてあるので、この記事では繰り返しません。