福岡県福岡市西区の不動産売却｜マンションと戸建てが並ぶ区。直近1年の下げと築31年の段差を読む

西区はマンション881件、戸建て730件。片方だけ見ても相場の半分しか分からない

福岡市西区の成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで種別ごとに数えました。中古マンションが881件、戸建てが730件です。土地だけの取引は231件で、いちばん少ない種別でした。

マンションと戸建ての件数に、大きな開きはありません。どちらか一方の相場を見ただけでは、西区の市場の半分しか見えていないことになります。この記事は両方を同じ重さで扱います。

中古マンションの中央値は2,500万円です。専有面積あたりでは33万円、戸建ては3,900万円でした。戸建ての真ん中の半分は2,900万円〜4,800万円に入ります。

直近1年はマンションがはっきり下がり、戸建てもやや下がった。去年の成約で値付けしない

西区の直近1年の中央値を、その前の1年と並べました。中古マンションははっきり下がり、戸建てもやや下がっています。2つの種別が同じ向きに動いた年でした。

下がった年の査定で困るのは、根拠が1年以上前の成約だけのときです。前の年の値段で売り出すと、問い合わせが来ないまま時間が過ぎます。値下げで追いかける形になると、最初から適正で出した場合より安く終わることがあります。

査定書を受け取ったら、並んでいる成約の時期を見てください。直近の成約が根拠に入っていなければ、出し直しを頼んで構いません。下がった年ほど、根拠の鮮度が値付けの精度を決めます。

築21〜30年から築31〜45年へ移る境目で、マンションも戸建ても落ちる。深さは別物

西区では、マンションも戸建ても築21〜30年から築31〜45年へ移る境目で中央値がいちばん下がります。段差の位置が同じなので、築30年前後の物件は種別を問わず、境目のどちら側かで値段の見え方が変わります。

ただし、落ち方の深さは違います。戸建ては築46年以上の中央値が、築10年以内より3割ほど低い程度です。マンションは築46年以上が、築10年以内の3分の1以下まで下がります。

戸建ての値段には敷地の値段が含まれ、建物が古くなっても敷地の分は残ります。マンションは建物の価値が値段の大半なので、築年の影響が深く出ます。築30年を超えた戸建てなら、建物より敷地の条件を先に整理するほうが、査定の根拠になります。

姪の浜は、マンション・戸建て・土地の3つすべてで西区の中心にいる地区

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に姪の浜・愛宕浜・愛宕・姪浜駅南・石丸です。戸建ての成約が多い地区は、野方・小戸・石丸・生松台・姪の浜でした。姪の浜と石丸は、両方の一覧に入っています。

姪の浜はそれだけではありません。戸建ての中央値がいちばん高い地区で、土地の㎡単価もいちばん高い地区です。マンションの成約数でも先頭に立っています。

姪の浜で売るなら、区の中央値より地区の成約を根拠にしてください。3つの種別すべてで事例が集まる地区なので、同じ条件の成約を探しやすい立場にいます。区全体の中央値で値付けすると、地区の水準を下回る値段で出してしまうことがあります。

下がった年の3LDKは、同じ地区で売り出し中の部屋と並べてから値段を決める

西区の中古マンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が4LDKです。3LDKは比べる部屋が多いので、同じ地区・同じ築年帯の中で、階数や向きの小さな差が順番を決めます。

中央値が下がった年は、売り出し中の部屋どうしの比較がより厳しくなります。買い手は成約事例だけでなく、いま出ている部屋の値段も並べて見ています。自分の部屋と同じ地区・同じ間取りで、いまいくらの部屋が出ているかを先に調べてください。

愛宕浜・愛宕・姪浜駅南のように成約が多い地区は、売り出し中の部屋も多い傾向があります。同じ棟に競合があるなら、値段より先に管理状態や改装の有無で違いを示すほうが、比較で残りやすくなります。

改装済みは中央値が高い。ただし下がった年に工事費を足して出すと、順番が後ろに回る

西区の中古マンションは、改装済みの部屋の中央値が未改装より高く出ています。ただし、これは工事費がそのまま値段に乗ることを意味しません。改装された部屋は築年が古いものが多く、改装しなければもっと低かった可能性があるだけです。

中央値が下がっている年に、工事費を上乗せした値段で出すと、同じ地区の未改装の部屋より高い位置に並びます。買い手が内見の順番を決めるとき、値段が高い側から後ろに回されます。工事費を回収する前に、内見の機会を失うことになります。

売る前に直すかどうかは、査定で「現況のままと、直した場合で値段がいくら変わるか」を聞いてから決めてください。判断の手順は売る前にリフォームすべきかに整理しています。

戸建ては野方・小戸・石丸・生松台で事例が厚い。ただし生松台の中央値は区でいちばん低い

戸建ての成約は野方・小戸・石丸・生松台・姪の浜の順に多く、比べる事例には困りません。ただし中央値は地区で大きく違います。いちばん高いのは姪の浜、いちばん低いのは生松台でした。

生松台は成約が多いのに中央値が低い地区です。事例が多いことと、値段が高いことは別です。生松台で売るときは、区の中央値を目標にせず、生松台の成約の中で自分の家がどこに入るかを見てください。

同じ西区の戸建てでも、地区を変えると中央値が大きく動きます。査定書に「西区の相場」としか書いていなければ、地区名で絞った成約を出してもらってください。

件数が多いのは第1種低層住居専用地域、中央値が高いのは第1種住居地域。いちばん低いのは市街化調整区域

西区の戸建てを用途地域で分けると、成約がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのは第1種住居地域で、いちばん低いのは市街化調整区域でした。件数が多い用途地域と、値段が高い用途地域は一致していません。

市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定められた区域です。建物を新しく建てるには原則として許可が要り、建て替えにも制限がかかります。買い手が将来の建て替えを考えると、この制限が値段に反映されます。

自分の家の用途地域は、購入時の重要事項説明書に書いてあります。市街化調整区域なら、建て替えの可否を先に確かめてから売り出すほうが、あとで話が戻りません。

前面道路が4m未満・4〜6m・6m以上のどれかで、西区の戸建ての中央値は分かれる

西区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上のどの区分に入るかで、中央値に差が出ています。道路幅は後から変えられない条件なので、買い手は建て替えと駐車のしやすさをここで判断します。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。4m未満の道路に面した敷地は、建て替え時に道路の中心線から2m後退する義務がかかることがあります。後退した分は建物に使えないので、その分が値段に出ます。

前面道路の幅と接道の状況は、法務局の公図や購入時の書類で確かめられます。査定への伝え方と値段への影響の出方は間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかにまとめています。

土地は件数がいちばん少ない種別。㎡単価は姪の浜と今津で両端にある

西区で土地だけの成約は231件で、3つの種別の中でいちばん少ない数です。㎡単価の中央値は12万円でした。地区で見ると、いちばん高いのは姪の浜、いちばん低いのは今津です。

件数が少ない種別は、自分の土地と同じ地区の成約が見つからないことがあります。その場合は、地区の戸建ての成約で敷地の条件が近いものを参考にします。古い戸建てを敷地として売る場合も、同じ見方で値段を読めます。

土地の値段は、用途地域と前面道路の幅で大きく変わります。査定を頼むときは、この2つを先に伝えると、根拠のある値段が返ってきやすくなります。

査定の前にそろえるものと、手取りの計算はここで確かめる

戸建てでもマンションでも、進め方の骨組みは同じです。相場の位置をつかみ、複数社に査定を頼み、根拠を比べて媒介契約を結びます。流れの全体は家を売る流れに書いています。

マンションは、管理費・修繕積立金・長期修繕計画・総会議事録を先に集めます。管理組合の資料は査定の段階で聞かれるので、手元に無ければ管理会社に依頼してください。戸建てと違う準備は中古マンションを売るで整理しています。

売れた値段がそのまま手取りにはなりません。仲介手数料・登記費用・印紙税・譲渡所得税を引いた額が残ります。項目ごとの内訳は不動産売却でかかる費用の一覧で確かめられます。