福岡市博多区の不動産売却｜マンション2,872件・1Kが最多

博多区はマンションが主役。成約2,872件に対して戸建ては439件

福岡市博多区で成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで数えました。いちばん多いのは中古マンションで2,872件、次が戸建ての439件です。土地の取引は214件で、三つの中ではいちばん少なくなっています。

中古マンションの中央値は1,700万円、専有面積あたりでは48万円/平方メートルです。戸建ての中央値は5,700万円で、真ん中の半分は3,800万円から15,000万円の間に入ります。

博多区で売りに出る物件の多くはマンションなので、この記事もマンションから先に書きます。戸建てと土地の話は後半に置きました。

いちばん多い間取りは1K。次が3LDKで、買い手の顔ぶれが二つに分かれる

博多区の中古マンション成約を間取りで数えると、いちばん多いのは1Kです。その次が3LDKで、この二つの並びに市場の性格が出ています。

1Kは自分で住む人だけでなく、人に貸して家賃を得る目的の買い手も多い間取りです。いま入居者がいる部屋なら、入居中のまま売る方法と、空室にしてから売る方法があります。どちらが高く売れるかは部屋ごとに違うので、査定のときに両方の値段を聞いてください。

3LDKは家族で住む買い手が中心で、見られる点が1Kとは変わります。部屋の向きや階数のほかに、管理の状態と修繕積立金の残高を聞かれます。マンションならではの準備は、中古マンションを売る にまとめています。

値段の段差は築21〜30年から築31〜45年へ移るところ。築46年以上は半分以下

博多区の中古マンションを築年帯で並べると、築10年以内の中央値に比べて築46年以上は半分以下まで下がります。下げ幅がもっとも大きい境目は、築21〜30年と築31〜45年の間にあります。

築30年前後の部屋を持っているなら、この段差を頭に入れておく必要があります。同じ棟でも、築年帯の区切りをまたぐと比べられる成約の水準が変わるからです。

ただし築年だけで値段が決まるわけではありません。大規模修繕を終えているか、積立金が足りているかで、同じ築年帯でも評価は分かれます。

直近1年の中央値は、マンションも戸建てもはっきり上がった

博多区では、中古マンションの直近1年の中央値が前の1年よりはっきり上がっています。戸建ても同じ向きで、直近1年の中央値が前の1年を上回りました。

この動きは、売る側にとって追い風です。ただ、相場が動いているときは「いつの成約と比べたか」で査定額が変わりやすくなります。

数年前に買った値段や、少し前に聞いた査定額を物差しにしないでください。査定書を受け取ったら、根拠にした成約がいつのものかを確かめるところから始めます。

改装済みは中央値が高い。ただし工事費をそのまま上乗せできるとは限らない

博多区の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装より高く出ています。この差だけを見ると、売る前に直したほうがよさそうに見えます。

ただし、改装済みの物件はもともと条件のよい部屋が選ばれて工事されている面もあります。かけた工事費がそのまま売値に乗るとは限りません。

直すかどうかは、現況のままの査定額と、直した場合の見込み額を並べてから決めるのが順番です。判断の基準は 売る前にリフォームすべきか で整理しています。

マンションの成約が多いのは博多駅前・美野島・博多駅南・千代・住吉

博多区の中古マンションを地区で数えると、成約が多い順に博多駅前、美野島、博多駅南、千代、住吉です。これらの地区は比べられる事例が多く、査定の根拠を出しやすい地区といえます。

成約が多い地区では、同じ棟や近い棟の事例が見つかることがあります。自分の部屋と同じ地区で、同じ築年帯の成約を出してもらうよう査定で頼んでください。

戸建ての成約は439件。地区と用途地域で値段の水準が大きく変わる

博多区の戸建て成約は439件で、中央値は5,700万円です。マンションに比べて件数が少ないぶん、一つの中央値で見当をつけると外れやすくなります。

戸建ての成約が多い地区は、多い順に麦野、諸岡、吉塚、住吉、博多駅南です。一方で中央値がいちばん高いのは博多駅前、いちばん低いのは浦田で、地区による差が大きく出ています。

用途地域で見ると、戸建ての中央値がいちばん高いのは商業地域です。いちばん低いのは第1種低層住居専用地域で、取引がいちばん多いのは第1種住居地域でした。

用途地域が値段に影響する理由

商業地域は建物を大きく建てられる地域で、住宅のほかに店や事務所にも使えます。その土地を買いたい人が住宅用に限られないぶん、戸建ての値段も土地の値段に引っ張られて高くなります。

第1種低層住居専用地域は、建物の高さや用途の制限がいちばん厳しい地域です。住環境は守られますが、土地の使い道が住宅に限られるため、値段の水準は低めに出ます。

自分の家がどの用途地域にあるかは、市が公開している都市計画の図面で調べられます。査定を受ける前に確かめておくと、出てきた金額の根拠が分かりやすくなります。

築46年以上でも中央値はあまり下がらない。段差は築31〜45年を過ぎたところ

博多区の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値があまり下がっていません。値段がいちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

古い家の値段が保たれているのは、建物ではなく土地の値段が支えているからです。建物の評価が残らなくなっても、敷地の値段は別に残ります。

古い戸建てを売るときは、建物ではなく土地として見た値段を先に確かめてください。そのうえで、家を残したまま売るか、更地にしてから売るかを比べます。

前面道路の幅で中央値に差が出る。4m未満は先に確かめる

博多区の戸建ては、前面道路の幅が6m以上、4〜6m、4m未満のどれかで中央値が分かれています。道路は後から広げられない条件なので、査定では最初に見られます。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに敷地を後退させる必要が出ることがあります。買い手はその分を値段に織り込んで考えます。

自分の家の前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書か、法務局の公図で確かめられます。道路と間口が値段にどう影響するかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で実データを示しています。

土地の成約は214件。単価が高い地区は美野島、低い地区は諸岡

博多区の土地の成約は214件で、面積あたりの中央値は33万円/平方メートルです。地区で見ると、単価が高いのは美野島、低いのは諸岡でした。

土地の単価は、古い戸建てを売るときの土台にもなります。建物の評価が残らない家は、この単価に敷地の面積をかけた値段が出発点です。

諸岡は戸建ての成約が多い地区でもあります。土地の単価が低めでも事例は多いので、比べる材料には困りにくい地区です。

博多区で売るときに、先に決めることと先にそろえるもの

最初に決めるのは、何を物差しにするかです。博多区はマンションも戸建てもこの1年で上がったので、古い成約を根拠にした査定額は低めに出ます。査定書を受け取ったら、根拠にした成約の時期と地区を確かめてください。

マンションなら、管理費・修繕積立金の額と、大規模修繕の記録を先にそろえます。1Kで入居者がいる場合は、いまの家賃と契約の残り期間が分かる書類も必要です。

戸建てなら、前面道路の幅と用途地域を先に調べます。どちらも査定額の根拠になるので、分かる書類を手元に置いてから依頼してください。

売却全体の手順は 家を売る流れは7ステップ にまとめています。かかる費用は 不動産売却でかかる費用の一覧 を見てください。どの区でも同じ内容なので、この記事では繰り返しません。