福岡県福岡市中央区の不動産売却｜マンション3,710件の実成約で読む相場と売り方

福岡市中央区の取引は、中古マンションが主役

福岡市中央区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで見ます。中古マンションが3,710件、戸建てが333件、土地が157件です。件数はマンション、戸建て、土地の順に少なくなります。

中央区で家を売る人の多くは、マンションを売ることになります。この記事も、マンションの話から始めます。戸建てと土地の話は、後ろの節にまとめました。

中古マンションの中央値は2,300万円で、面積あたりの単価は中央値53万円/㎡です。間取りでいちばん多いのは3LDKで、次に多いのは1Kでした。家族向けと単身向けの両方が、同じ区の中で動いています。

中古マンションは、最初の10年が過ぎたところで値段が動く

中央区の中古マンションを築年の帯で見ると、値段がいちばん大きく落ちるのは築10年以内から築11〜20年へ移るところです。そこから先は落ち方がゆるやかになり、築46年以上では築10年以内の半分以下まで下がります。つまり中央区のマンションは、新しいうちに値段の差がつきやすい市場です。

築10年前後のマンションを持っている人は、この点を知っておく意味があります。帯をまたぐ前と後では、比べられる成約の顔ぶれが変わるからです。査定を受けるときは、自分の部屋が今どの帯にいるかを先に確かめてください。

直近1年の中古マンションの中央値は、その前の1年に比べてはっきり上がりました。ただし中央値は、成約した部屋の築年や広さの構成が変わるだけでも動きます。上がったという事実を、自分の部屋がそのまま高く売れる根拠にはしないでください。

改装済みの値段が高い、の読み方

中央区では、改装済みのマンションの中央値が未改装より高く出ています。それでも、工事にかけたお金がそのまま売値に乗るとは限りません。改装済みの部屋は、もともと築年や立地の条件がそろっている場合があるからです。

売る前に直すかどうかは、査定で二つの金額を聞いてから決めます。「現況のまま」と「直した場合」の差が工事費を下回るなら、直さないほうが手元に残ります。考え方の整理は、売る前にリフォームするか にまとめています。

マンションの成約が多い地区

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に薬院・荒戸・平尾・大手門・六本松です。成約が多い地区は、比べられる事例が見つけやすい地区でもあります。同じ地区の直近成約を、築年と広さをそろえて並べるのが査定の基本です。

同じ棟で過去に成約があれば、それがいちばん強い根拠になります。担当者には、同じ棟と同じ地区の成約を分けて見せてもらってください。管理費や修繕積立金など、マンションならではの確認事項は 中古マンションを売る で整理しています。

戸建ては、土地の値段で支えられている

戸建ての成約は333件で、中央値は9,300万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は5,000万円から24,000万円までです。件数はマンションより少ないので、比べる事例は条件を広めにとって探すことになります。

築年の帯で見ると、築46年以上の中央値は築10年以内と比べてもあまり下がっていません。戸建ての中央値がいちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。落ち方が小さいのは、建物ではなく土地が値段の大半を占めているからだと読めます。

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年に比べてやや下がりました。ただし戸建ては件数が少なく、どの地区の家が売れたかで中央値が動きます。一年の上下より、自分の家と条件の近い成約を見るほうが確かです。

用途地域と前面道路で、値段の差が出ている

戸建ての中央値がいちばん高い用途地域は商業地域で、いちばん低いのは第一種中高層住居専用地域です。取引がいちばん多い用途地域も商業地域でした。中央区の戸建ては、商業地域の中で売り買いされているものが多いということです。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差が出ています。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の三つです。道路の幅は後から変えられないので、査定の前に自分で確かめておく項目になります。

建築士の視点

商業地域の戸建てが高いのは、建物を大きく建てられる土地だからです。用途地域ごとに、敷地に対して建てられる建物の大きさの上限が決まっています。商業地域はその上限が高く、買い手が住宅以外の使い方も考えられます。

第一種中高層住居専用地域は、住まいを守るために建てられる用途が限られます。静かな環境の裏返しで、土地としての使い道が狭くなります。同じ広さでも買い手の候補が変わるので、値段に差が出ます。

前面道路は、建築基準法の接道義務にかかわります。建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。4m未満の道路に面した土地は、建て替えのときに道路の中心線から後退する必要が出ることがあります。

後退した部分には建物を建てられないので、買い手はそのぶんを値段から引いて考えます。売る側は、前面道路の幅と用途地域を先に調べて担当者に伝えてください。根拠のある査定が返ってきやすくなります。

道路と間口が値段にどう影響するかは、間口・接道と売却価格 で詳しく書いています。

戸建ての成約が多い地区と、値段の高い地区

戸建ての成約が多い地区は、多い順に小笹・笹丘・赤坂・今川・谷です。中央値がいちばん高い地区は赤坂で、いちばん低い地区は笹丘でした。成約が多い地区と値段が高い地区は、必ずしも一致しません。

地区による中央値の差は大きく、区全体の中央値だけでは自分の家の位置がつかめません。査定を依頼するときは、同じ地区の成約を根拠にした金額かどうかを確かめてください。区全体の数字で話す担当者より、地区の事例を持ってくる担当者のほうが信頼できます。

土地は、地区で単価がはっきり分かれる

土地の成約は157件で、面積あたりの単価は中央値57万円/㎡です。三つの種類の中ではいちばん件数が少なく、事例は限られます。単価が高い地区は春吉で、低い地区は笹丘でした。

土地を売るときは、㎡単価と広さの掛け算だけで値段は決まりません。用途地域、前面道路の幅、土地の形、高低差が単価に影響します。戸建ての節で書いた確認項目は、土地でもそのまま使えます。

中央区で売るときの進め方と、かかるお金

まず実データで自分の物件が相場のどこにいるかをつかみ、次に複数の会社へ無料査定を出します。最後に媒介契約を結んで売り出します。この順番で進めると、査定額の根拠を比べる余裕ができます。

査定の金額は、高い順に並べて選ぶものではありません。同じ地区の直近成約を根拠にしているか、築年の帯と用途地域を踏まえた金額か、この二つで比べてください。売却全体の流れは 不動産売却の流れ に書いています。

売却にかかるお金には、仲介手数料、印紙税、登記にかかる費用などがあります。利益が出た場合は、翌年に譲渡所得税の申告が必要です。項目ごとの内訳は 売却にかかる費用の一覧 で確認できます。

マンションか戸建てか、どの地区かで、比べるべき事例は変わります。区全体の数字は入口にすぎません。自分の物件と同じ条件の成約を根拠にした査定を、複数そろえるところから始めてください。