福岡市南区の不動産売却｜マンション1,645件・戸建て896件

福岡市南区は、マンションの売却が主役

福岡市南区の実成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで数えました。中古マンションが1,645件でいちばん多く、戸建てが896件、土地だけの取引は244件です。南区で家を売る人の多くは、マンションを売る人だということになります。

マンションの中央値は1,800万円で、面積あたりの単価は中央値31万円/平方メートルです。戸建ての中央値は4,000万円で、よくある価格帯（真ん中の半分）は3,000万円〜5,500万円に収まります。土地の単価は中央値15万円/平方メートルです。

直近1年の動きは、マンションと戸建てで向きが違います。マンションの中央値は前の1年よりやや上がり、戸建てはほぼ横ばいでした。マンションを持っている人にとっては、査定を取る材料がそろっている時期です。

マンションの値段は、築21〜30年から築31〜45年の間でいちばん落ちる

南区の中古マンションを築年帯で分けると、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下まで下がります。下がり方は一定ではありません。いちばん大きな段差は、築21〜30年から築31〜45年へ移るところにあります。

つまり築30年の手前にいる部屋と、築30年を越えた部屋とでは、同じ南区でも見られ方が変わります。築20年代の部屋を持っているなら、いま自分の部屋がどの段にいるかを知っておく意味があります。時期を急ぐ必要はありませんが、査定額を一度取っておくと判断の土台ができます。

築年の線には、もうひとつ法律の線があります。1981年6月以降の建築確認で建てられた建物は、改正後の耐震基準（いわゆる新耐震）で設計されています。買い手の住宅ローンや地震保険で扱いが変わることがあるので、1981年前後の物件は建築確認日を先に調べておいてください。

3LDKが最多で、次が4LDK。改装済みは高めに出ている

南区のマンションで成約がいちばん多い間取りは3LDKで、次が4LDKです。区の中央値は、家族向けの広さの部屋の水準に近いと読めます。1LDKや2LDKを売る人は、中央値をそのまま目安にしないほうがよいです。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高く出ています。ただし、この差がそのままリフォーム代の回収を保証するわけではありません。改装済みの部屋は、築年や広さの条件が未改装と違うことが多いからです。

売る前に手を入れるかどうかは、売る前にリフォームすべきか の考え方で判断してください。

成約が多い地区は、多い順に大橋・大楠・高宮・野間・塩原です。同じ地区で、同じ築年帯、近い広さの成約があれば、それが区の中央値よりも強い材料になります。管理費・修繕積立金・大規模修繕の履歴など、マンション特有の準備は 中古マンションを売る にまとめています。

戸建ては地区で中央値が大きく違う。高いのは長住、低いのは柏原

南区の戸建ての成約が多い地区は、多い順に井尻・柏原・若久・屋形原・老司です。中央値がいちばん高い地区は長住で、いちばん低い地区は柏原です。成約が多い地区と、値段が高い地区は一致していません。

だから戸建ては、区の中央値4,000万円を値付けの根拠にしないでください。柏原の家を区の中央値で出せば高すぎ、長住の家なら安すぎる値付けになりえます。よくある価格帯3,000万円〜5,500万円の幅の広さが、地区差の大きさを表しています。

築年の影響は、マンションより小さめです。築10年以内に比べて築46年以上の中央値は、3割ほど下がります。いちばん落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

木造住宅の税法上の耐用年数は22年なので、築30年を越えた家の値段はほぼ土地の条件で決まります。建物が古くても土地の値段が残るぶん、マンションほどは下がりません。

戸建てを売るときに建物より先に確かめることは、戸建てを売る で整理しています。

用途地域と前面道路の幅で、戸建ての値段が分かれる

南区の戸建てで取引がいちばん多い用途地域は、第1種低層住居専用地域です。ところが中央値がいちばん低いのもこの用途地域で、いちばん高いのは第2種住居地域です。件数の多さと値段の高さは、ここでも一致しません。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差が出ています。区分は4m未満・4〜6m・6m以上の3つで、道路が広いほうが高く出る傾向です。自分の家の前面道路が何mあるかは、法務局の公図や購入時の重要事項説明書で確かめられます。

建築士の視点

用途地域と前面道路は、売り手が後から変えられない条件です。第1種低層住居専用地域は建物の高さや用途の制限が厳しく、建てられるものが限られます。住環境は守られますが、土地の使い道が狭いぶん、値段は伸びにくくなります。

道路の幅は、建築基準法の接道義務に関わります。敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4m未満の道路では、建て替え時にセットバックを求められることがあります。買い手は建て替え後の敷地が小さくなる分を、価格から差し引いて考えます。

逆に言えば、6m以上の道路に面した家は、築年が古くてもそれ自体が売りになります。査定のときは、用途地域と前面道路の幅を先に伝えてください。根拠のある価格が返ってきやすくなります。

土地だけの売却は、事例が244件と少ない

南区の土地だけの取引は244件で、マンションや戸建てに比べると事例が少ない区です。平方メートルあたりの単価は中央値15万円で、高い地区は大楠、低い地区は屋形原です。

事例が少ないぶん、土地の査定は戸建て（土地と建物のセット）の成約も手がかりになります。古い家が建っている土地を売るなら、建物を残したまま売るか、更地にして売るかで買い手の層が変わります。解体費を先に見積もってから、両方の価格を並べて決めてください。

南区で売る前に確かめる3つのこと

売却の手順そのものは、どの地域でも大きくは変わりません。査定から引き渡しまでの流れは 家を売る流れ にまとめています。仲介手数料や登記などの費用は 不動産売却でかかる費用の一覧 を見てください。

ここでは、南区のデータから見て先に確かめるべきことだけを挙げます。

1つめは築年帯です。マンションなら築21〜30年と築31〜45年の線を見ます。戸建てなら築31〜45年と築46年以上の線のどちら側にいるかを見てください。

2つめは地区で、マンションは大橋・大楠・高宮・野間・塩原、戸建ては長住と柏原の差を意識して、同じ地区の成約を探します。

3つめは戸建ての用途地域と前面道路の幅です。この2つは査定額の根拠になるので、最初の連絡で伝えられるようにしておきます。そのうえで複数の会社に無料査定を頼み、地区の事例をどれだけ出せるかで相談先を選んでください。