福岡県福岡市城南区の不動産売却｜戸建てとマンション両方の実成約で読む相場と売り方

福岡市城南区は、戸建てとマンションが同じくらい動く区

福岡市城南区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで数えました。中古マンションは585件、戸建ては493件ありました。土地は138件にとどまります。

いちばん多いのはマンションですが、戸建てとの差は大きくありません。つまり城南区では、マンションを売る人と戸建てを売る人が、ほぼ同じ数だけいます。この記事は両方を同じ重さで扱い、土地は後ろの節に短くまとめました。

価格の目安として、中古マンションの中央値は2,200万円です。㎡あたりに直すと、中央値33万円/㎡になります。

戸建ての中央値は4,100万円です。真ん中の半分は、3,300万円から5,200万円の間に収まります。

築年の影響の出方が、戸建てとマンションで大きく違う

城南区の成約を築年の帯で並べると、戸建てとマンションで下がり方がまるで違います。戸建ては、築46年以上の中央値が築10年以内に比べて3割ほどの下げにとどまります。中古マンションは、同じ比べ方で3分の1以下まで下がります。

戸建ての値段は土地が大半を占めるので、建物が古くなっても下げ幅に限りがあります。マンションは建物そのものを売るため、築年がそのまま値段に影響します。同じ区の中でも、売るものによって築年の意味が変わるわけです。

マンションは築31〜45年を越えたところで、いちばん落ちる

城南区の中古マンションで値段がいちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築30年台までは段階的に下がり、そこを越えると一段低い帯に入ります。古いマンションを持っている人ほど、この境目を知っておく必要があります。

築40年前後の部屋を持っているなら、次の帯に入る前に一度値段を聞いておく手があります。ただし帯ごとの中央値は、その年に売れた部屋の構成で上下します。自分の部屋がどこに収まるかは、同じ棟か同じ地区の直近成約で確かめるのが確実です。

戸建ての値段を分けているのは、用途地域と道路の幅

城南区で戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第一種低層住居専用地域です。低い建物の住宅を中心にした区域で、城南区の戸建ての多くがここで売り買いされています。一方で中央値がいちばん高い用途地域は第二種住居地域で、いちばん低いのは第一種住居地域でした。

取引が多い区域と、値段が高い区域は別だということです。自分の家がどの用途地域にあるかは、市が公開している都市計画の地図で調べられます。査定の前に確かめて、担当者に伝えてください。

前面道路の幅も、戸建ての中央値を分けています。区分は4〜6m、6m以上、4m未満の三つです。道路は自分では変えられない条件なので、査定では先に聞かれる項目になります。

建築士の視点

第一種住居地域と第二種住居地域は、名前が似ていても建てられる用途の範囲が違います。第二種のほうが、住宅以外に建てられるものの範囲が広い区域です。土地の使い道が広いと買い手の候補も増えるので、それが値段の差として出てきます。

第一種低層住居専用地域は、建物の高さと大きさが厳しく抑えられる区域です。住み心地は守られますが、同じ広さの土地でも建てられる量は少なくなります。取引が多いのに中央値が最高ではない背景には、この制限があると考えられます。

前面道路については、建築基準法で幅4m以上の道路に2m以上接する決まりがあります。4m未満の道路に面した家は、建て替えの際に敷地を道路側から下げる必要が出ることがあります。下げた分は建物に使えないため、買い手はその分を差し引いて考えます。

査定を頼む前に、前面道路の幅と用途地域の二つを自分で確かめておいてください。先に伝えておけば、担当者は区全体ではなく条件ごとの事例を根拠に金額を出せます。

用途地域が値段に影響する仕組みは、土地の形と用途地域 に書きました。戸建てで建物より先に確かめる項目は、戸建てを売る にまとめています。

戸建ての成約は樋井川に多く、値段は鳥飼が高い

戸建ての成約が多い地区は、多い順に樋井川・田島・七隈・南片江・別府です。中央値がいちばん高い地区は鳥飼で、いちばん低い地区は南片江でした。南片江は成約が多い地区に入りながら、値段の面では区内でいちばん低い地区です。

地区ごとの差は大きいので、区全体の中央値で自分の家を測ると外れます。鳥飼の家を南片江の成約で査定されても、その逆でも、根拠になりません。査定の金額がどの地区の成約をもとにしているか、必ず聞いてください。

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年に比べてはっきり上がっています。ただし戸建ては、どの地区の家が売れたかで中央値が大きく動きます。上がった事実より、同じ地区で条件の近い成約のほうが、自分の家の根拠になります。

マンションは3LDKが中心で、別府と鳥飼に成約が集まる

城南区の中古マンションで、いちばん多い間取りは3LDKです。次に多いのは2LDKで、家族向けの部屋が中心の市場だと読めます。単身向けの小さい部屋は、比べる事例が少なめになります。

成約が多い地区は、多い順に別府・鳥飼・長尾・東油山・神松寺です。鳥飼は戸建ての中央値がいちばん高い地区でもあり、マンションと戸建ての両方で動きがあります。事例が集まる地区では、築年と広さをそろえた比較がしやすくなります。

直近1年のマンションの中央値は、前の1年に比べてやや上がりました。戸建てほどの上がり方ではありません。中央値は売れた部屋の築年や広さの構成でも動くので、この差を売り時の根拠にはしないでください。

改装済みは高いが、工事費が戻るとは限らない

城南区では、改装済みマンションの中央値が未改装を上回っています。ただし改装済みの部屋が高く見えるのは、工事の効果だけとは言い切れません。もともと立地や階数の条件が良い部屋が、改装されて売られていることもあるからです。

直してから売るかどうかは、査定で現況と改装後の二つの金額を聞いてから決めます。差額が工事費に届かないなら、現況のまま売るほうが残るお金は多くなります。管理費や修繕積立金の確かめ方は、中古マンションを売る に書いています。

土地は茶山で単価が高く、樋井川で低い

土地の成約は138件で、三つの中ではいちばん少ない数です。㎡あたりの単価は、中央値で17万円/㎡でした。単価が高い地区は茶山で、低い地区は樋井川でした。

樋井川は戸建ての成約がいちばん多い地区でもあります。戸建ての取引が多い地区と、土地の単価が高い地区は一致していません。土地を売る人は、地区の単価に加えて、前面道路の幅と用途地域を先に確かめておいてください。

城南区で売り出す前に、そろえておく順番

最初にやるのは、自分の物件が戸建てとマンションのどちらの築年の影響の出方に当てはまるかを知ることです。次に、同じ地区の直近成約を根拠にした査定を、複数の会社から取ります。金額の高さではなく、どの地区のどの築年の成約を使ったかで比べてください。

売却全体の手順は、家を売る流れ に7つの段階で書いています。売るときには、仲介手数料や印紙税、登記の費用が出ていきます。内訳は 売却にかかる費用の一覧 で確認できます。

城南区は、戸建てとマンションのどちらを売る人も多い区です。売るものが違えば、築年の読み方も、比べる地区も変わります。区全体の数字を入口にして、自分の物件と同じ条件の成約を根拠にした金額をそろえてください。