埼玉県上尾市の不動産売却｜戸建て中心・西宮下と大字平塚で中央値に開き

上尾市の成約は戸建てが最多、土地が2番目。中古マンションがいちばん少ない

上尾市の実際の取引を、国交省の不動産情報ライブラリで種類別に数えました。いちばん多いのは戸建てで1,310件、次が土地だけの取引で397件です。中古マンションは312件で、三つの中でいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は3,200万円で、真ん中の半分は2,400万円〜4,100万円に収まります。土地の㎡単価の中央値は13万円/㎡です。

中古マンションの中央値は2,600万円、面積あたりでは36万円/㎡です。件数が少ないぶん、市全体の中央値を自分の部屋にそのまま当てはめにくい数字です。

戸建ての中央値は、西宮下と大字平塚で大きく開く

戸建ての中央値を地区ごとに出すと、いちばん高いのは西宮下、いちばん低いのは大字平塚です。同じ上尾市の戸建てでも、地区によって値段の水準がはっきり違います。

このため、市全体の3,200万円は自分の家の目安になりにくい数字です。西宮下や大字平塚で売る人は、同じ地区の成約を基準にしてください。

成約の件数は、多い順に大字瓦葺・大字上・大字原市・小泉・大字大谷本郷です。この5地区は比べる事例が集まりやすく、査定額の根拠も示してもらいやすい地区です。

古家を壊して土地で売るなら、本町と大字平方の単価差を見ておく

上尾市は、土地だけの取引が戸建ての次に多い市です。土地の㎡単価がいちばん高い地区は本町、いちばん低い地区は大字平方でした。

古い家を取り壊して更地で売るか、古家付きのまま売るかは、土地の単価と解体費の兼ね合いで決まります。判断の目安は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかにまとめています。

市街化調整区域にある戸建ては、上尾市の用途区分で中央値が最も低い

用途地域ごとに戸建ての中央値を並べると、いちばん低いのは市街化調整区域です。調整区域は、都市計画法で市街化を抑える区域とされています。新しく家を建てにくいことが値段に出ていると、私たちは見ています。

中央値がいちばん高いのは第２種住居地域です。取引の件数がいちばん多いのは第１種低層住居専用地域で、件数と値段の先頭は別の地域になっています。

自分の土地がどの区域に入るかは、市の都市計画の担当窓口で確かめられます。調整区域の売り方は市街化調整区域の家・土地を売るで説明しています。

前面道路が4m未満の戸建ては、道路の種類の確認から始める

上尾市の戸建ては、家が面する道路の幅で中央値に差が出ています。データの区分は、4〜6m・6m以上・4m未満の三つです。

建築基準法では、敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。4m未満の道でも第42条第2項の道路なら、中心から2m下がって建て直せる場合があります。

下がった部分には建物を建てられないため、使える敷地が狭くなります。査定では、道路の種類と幅を担当者に確かめてもらってください。

築46年以上で、マンションは3分の1以下、戸建ては半分以下になる

築年の帯ごとに中央値を並べると、戸建てもマンションも、築31〜45年から築46年以上に移るところがいちばん大きな段です。

築10年以内と比べると、築46年以上の戸建ての中央値は半分以下です。中古マンションは3分の1以下まで下がり、比率では戸建てより下げ幅が大きくなっています。

築40年を過ぎた家は、どちらの帯の成約と比べるかで見え方が変わります。査定では、築31〜45年と築46年以上の両方の成約を見せてもらうと、自分の位置がつかめます。

直近1年、戸建てはやや下がり、マンションはほぼ動いていない

前の1年と比べると、直近1年の戸建ての中央値はやや下がりました。中古マンションの中央値は、ほぼ横ばいです。

どちらも市全体の数字で、地区や築年の内訳までは表していません。値動きだけで売る時期を決めず、自分の物件に近い成約の動きを確かめてください。

マンションの成約は柏座・宮本町・上町・本町・緑丘に集まる

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に柏座・宮本町・上町・本町・緑丘です。マンションの取引そのものが少ない市なので、比べる事例はこの地区に偏ります。

間取りは3LDKがいちばん多く、2LDKが次です。この二つから外れる間取りは近い事例がさらに少なくなるので、査定の根拠を詳しく聞いてください。

売り出しまでの準備は、中古マンションを売るにまとめています。

上尾市のマンションは、改装済みでも中央値が上がっていない

改装済みのマンションの中央値は、未改装のものより高くありません。上尾市のデータでは、内装を直したことが値段に表れていない形です。

売る前に工事をしても、工事費を取り戻せるとは限りません。直すかどうかは売る前にリフォームすべきかを読み、査定額の差を担当者に聞いてから決めてください。

上尾市で査定を頼むとき、担当者に出してもらうもの

上尾市のデータでは、地区・道路・区域・築年の帯で値段が分かれていました。査定の場では、次の材料を担当者に出してもらってください。

• 同じ地区で、築年の帯が同じ成約
• 前面道路の種類と幅を調べた結果
• 市街化調整区域に入るかどうか
• マンションなら、3LDK・2LDKなど間取りの近い成約

査定額は一社だけで決めず、同じ質問を複数の会社にして根拠を比べてください。売るときにかかるお金は、不動産売却でかかる費用の一覧で確かめられます。