大阪府大阪市中央区の不動産売却｜マンション4,265件。築31〜45年に入る前が境目

大阪市中央区は中古マンションが4,265件。戸建てとは桁が一つ違う

国交省の不動産情報ライブラリで、大阪市中央区の2023〜2025年の成約を数えました。中古マンションは4,265件です。

土地と建物を一緒に売った戸建ては301件でした。土地だけを売った取引は68件にとどまり、三つの中でいちばん少ない区分です。

件数の桁が違うので、この区の相場はマンションの成約で決まります。中央値は3,400万円、面積あたりの単価は80万円です。

戸建ての中央値は22,000万円で、安いほうから4分の1の値は7,500万円、高いほうから4分の1の値は50,000万円です。戸建ての幅が広いのは、件数が少ないうえに土地の条件がばらつくためです。

この記事では、マンションの話を先に書きます。戸建てと土地は後ろにまとめました。マンションと戸建てで準備が違う点は、中古マンションを売るで整理しています。

マンションの値段は築30年を境に変わる。築31〜45年に入るところで最も落ちる

中央区の中古マンションを築年数の帯で並べると、落ち幅が最も大きいのは築21〜30年から築31〜45年に移るところです。築30年までは、帯が変わっても中央値の下がり方は比較的小さい区です。築46年以上になると、築10年以内の半分以下まで下がります。

築31年という境目には、建物の側の事情があります。鉄筋コンクリート造の住宅の法定耐用年数は47年です。金融機関によっては、耐用年数の残りを住宅ローンの期間の目安に使うことがあります。

築30年を過ぎると、買い手が長いローンを組みにくくなる場面が出てきます。ローンが組みにくい部屋は、買い手が現金で買える人に絞られます。買い手が減ると、売れる値段も下がります。

築46年以上の帯は、もう一つ確かめることがあります。1981年6月に建築基準法の耐震基準が改められました。建築確認がその前に下りた建物は旧耐震と呼ばれます。

築46年以上の多くはこの区分に入ります。旧耐震の場合、買い手が住宅ローン控除を使えない条件に当たることがあります。耐震診断や耐震改修の有無は、売り出す前に管理組合に聞いておきます。

最多は1K、次が2LDK。中央区のマンションは買い手が二種類いて、査定の物差しも二つある

中央区で成約したマンションの間取りで最も多いのは1Kです。次に多いのは2LDKです。3LDKより2LDKが上に来るのが、この区の並びです。

1Kは、自分で住む人より貸す目的の買い手が混じりやすい間取りです。この買い手は、家賃から逆算して値段を決めます。査定でも、いまの家賃と管理費・修繕積立金の差額が根拠になります。

一方、2LDKは住む人が買う割合が上がります。住む人は、同じ棟や近い築年の成約と見比べて値段を判断します。

つまり同じ中央区のマンションでも、間取りで査定の根拠が変わります。1Kなら、家賃の額と賃貸契約の残り期間を先に整理してください。貸したまま売るか、空室にしてから売るかで買い手の層が変わります。

2LDKなら、同じ棟で直近に売れた部屋があるかを担当者に聞いてください。それが最も説得力のある事例になります。

マンションも戸建ても、直近1年の中央値は前の年より高い。上がった年の査定で頼むこと

直近1年の中古マンションの中央値は、その前の1年に比べてはっきり上がりました。戸建ても同じ向きです。中央区では、二つの市場が同じ方向に動いた年でした。

上がった年には、査定の根拠にする事例の選び方が効きます。2年前の成約を根拠にした査定は、いまの水準より低く出ます。担当者には、直近1年の成約だけで組んだ査定を頼んでください。

逆に、上がっている最中だからと高値で売り出すのも危険です。買い手がついた時点で、水準が変わっていることがあります。

査定額はそのまま売れる値段ではありません。この差については査定額と売却額は違うで書いています。

中央区では改装済みマンションの中央値が未改装を上回る。直すか決める前に、間取りを先に見る

中央区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装より高く出ています。ただし、これは改装費がそのまま値段に乗ったという意味ではありません。

改装済みの部屋には、業者が買い取って直してから売り出したものが含まれます。条件のよい部屋から先に直される面もあります。

自分で直してから売るかは、間取りで考え方が変わります。1Kで買い手が貸す目的なら、買い手は家賃が上がる分しか改装に払いません。家賃が変わらない改装は、費用が戻りにくくなります。

2LDKで住む人が買うなら、水回りの状態が内見の印象を左右します。それでも、直す前に「現況の査定」と「直した場合の査定」を両方出してもらってください。

差額が改装費を下回るなら、直さずに売るほうが手取りは残ります。愛知の実データで見た整理は売る前にリフォームすべきかにあります。

戸建ては築10年を過ぎるところで最も落ちる。新しい家ほど、売るなら早く査定を受ける

中央区の戸建ては301件です。築年数の帯で並べると、落ち幅が最も大きいのは築10年以内から築11〜20年に移るところでした。

マンションが築31年で大きく落ちるのに対し、戸建てはもっと早い段階で値段が変わります。築46年以上では、築10年以内の半分以下です。

築10年という区切りは、新築時の保証が切れる時期と重なります。新築住宅の売主は、構造上主要な部分などについて10年間の瑕疵担保責任を負います（品確法）。中古で買う人にこの保証がそのまま引き継がれるとは限りません。

それでも買い手は、築10年を一つの目安として見ます。建物の評価がここで落ちる背景には、この区切りが影響していると考えられます。

もう一つは、木造住宅の法定耐用年数が22年である点です。築20年を過ぎると、建物の評価はほとんど残りません。中央区の築31年以上の戸建ての値段は、土地の条件でほぼ決まります。

築の浅い家を売るなら、先延ばしにしないほうが帯の上にいる間に売れます。築の古い家なら、建物ではなく土地の条件を担当者に伝えてください。

中央区の戸建ては、件数も中央値も商業地域が一番。最も低いのは第2種住居地域

戸建てを用途地域で分けると、成約件数が最も多いのは商業地域です。中央値が最も高いのも商業地域でした。

件数の多い帯と値段の高い帯が一致している区です。中央値が最も低いのは第2種住居地域です。

商業地域は、都市計画法で商業その他の業務の利便を増進するために定める地域とされています。店舗や事務所を建てられる範囲が広く、容積率も高く設定されることが多い地域です。この地域の戸建ては、住む人だけでなく、土地を事業に使いたい人も買い手になります。

買い手の種類が多いほど、値段は上がりやすくなります。第2種住居地域は、主として住居の環境を守る地域です。建てられる建物の用途が商業地域より限られる分、買い手は住む人に寄ります。

自分の家がどの用途地域にあるかは、大阪市が公開している都市計画の情報で調べられます。売買契約の前に宅建業者が重要事項として説明する項目でもあります。査定を頼むときに先に伝えておくと、比べる事例の選び方が変わります。

前面道路の幅で戸建ての中央値が三段階に分かれる。4m未満は後退と再建築の可否を先に確かめる

中央区の戸建ては、前面道路の幅で中央値が変わります。区分は6m以上、4〜6m、4m未満の三つです。幅が広いほど値段が上がる向きで差が出ています。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。4m未満の道でも、法律の施行前からある道は道路とみなされることがあります（いわゆる2項道路）。その場合、建て替えのときに道の中心から2mまで敷地を下げる必要があります。

下げた分は敷地として使えなくなります。買い手はこの減る面積を見て値段を考えます。

4m未満の道に面した家は、まず道路の種別を確かめてください。2項道路なら後退済みかどうかが問題になります。道路とみなされない通路なら、再建築ができるかどうかが問題になります。

再建築ができない家は売り方が変わります。詳しくは再建築不可物件を売るに書きました。道路の幅と接道の状況は、査定で最初に伝える情報です。

土地だけの成約は68件で最も少ない。古い戸建てを解体するか決める前に、単価130万円を見る

中央区の土地だけの取引は68件です。面積あたりの単価の中央値は130万円でした。

件数が少ないので、この単価を自分の土地にそのまま当てはめることはできません。それでも使い道はあります。

築46年以上の戸建ての値段は、建物ではなく土地でほぼ決まります。土地の単価に面積をかけた額と、古家付きの戸建てとして査定された額を並べてみてください。建物がいくらに見られているかが分かります。

解体して更地にするかは、この差と解体費を比べて決めます。解体費を先に払っても、更地の値段がそれ以上に上がるとは限りません。

古家付きのまま売る場合は、買い手が解体費を見込んで値段を下げてくることがあります。どちらの手取りが多いかは、両方の査定を取らないと分かりません。

中央区で売るときの段取り。管理組合の書類をそろえてから査定を受け、契約に進む

マンションが主役の区なので、マンションの段取りから書きます。最初にそろえるのは、管理規約、長期修繕計画、直近の総会議事録です。管理費と修繕積立金の額が分かる書面も要ります。

管理会社に頼めば、重要事項調査報告書という形でまとめて出してもらえます（有料のことがあります）。大規模修繕の予定や積立金の値上げが決まっているなら、先に担当者へ伝えてください。契約前の重要事項説明で必ず出る内容です。

査定は複数の会社に頼みます。中央区では、同じ棟の成約事例を持っているかどうかが担当者の差になります。

築年の帯、間取り、改装の有無を伝えて、どの事例を根拠にしたかを聞いてください。根拠を答えられない査定額は、比べる材料になりません。

戸建ての場合は、前面道路の幅、用途地域、築年数を先に整理します。公図と地積測量図は法務局で取れます。購入時の重要事項説明書があれば、道路の種別はそこに書いてあります。

かかるお金は、仲介手数料、売買契約書の印紙税、登記に関する費用です。利益が出た場合は譲渡所得税もかかります。

住んでいた家なら、譲渡所得から3,000万円を引ける特例があります。それぞれの額の出し方は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。