大阪府大阪市東淀川区の不動産売却｜マンション中心。築31〜45年に移る手前が境目

東淀川区は中古マンション1,090件が市場の軸。戸建て636件は別の物差しで見る

大阪市東淀川区の実成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは中古マンションで1,090件です。次が戸建てで636件、いちばん少ないのが土地だけの取引で119件です。

マンションの中央値は1,700万円、面積あたりの単価は中央値36万円です。戸建ての中央値は3,200万円で、安いほうから4分の1の値が2,000万円、高いほうから4分の1の値が4,300万円です。

この区で気をつけたいのは、マンションと戸建てを一つの相場として読まないことです。値段の決まり方が違います。マンションは同じ棟や近くの棟の成約で値段が決まります。

戸建ては土地の条件と建物の古さで決まります。この記事では、件数の多いマンションから先に読み、戸建てと土地はその後に置きます。

マンションの売り方そのものは、中古マンションを売る に分けて書いています。ここでは東淀川区のデータで言えることに絞ります。

マンションは築31〜45年に入るところで最も下がる。築46年以上は築10年以内の半分を切る

東淀川区の中古マンションを、築年の帯ごとに見ます。中央値がいちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。そして築46年以上の帯では、築10年以内の半分以下まで下がります。

築30年前後で落ちる理由は、建物だけの話ではありません。買い手がローンを組むとき、金融機関は建物の残りの年数を見ます。

借りられる期間が短くなると、月々の返済が重くなり、買える人が減ります。買える人が減ると、値段が下がります。

築46年以上の帯には、1981年6月に施行された耐震基準の改正より前に建った建物が入ります。いわゆる旧耐震です。買い手の側でローンや税の優遇を受けにくくなる場合があり、値段に表れます。

売る側がまず確かめるのは、自分の部屋がどの帯にいるかです。築年は登記事項証明書の「新築年月日」で分かります。

帯の境目に近い場合、いま売るか、帯が変わってから売るかで、比べられる成約の水準が変わります。どちらが得かは部屋ごとに違うので、査定のときに両方の前提で数字を出してもらってください。

帯の中でも、管理の状態や階数、向きで値段は動きます。帯の中央値は「この帯の真ん中」であって、自分の部屋の値段ではありません。

1Kが最多、3LDKが次。東淀川区のマンションは部屋数で買い手が入れ替わる

東淀川区のマンションで成約がいちばん多い間取りは1Kです。次が3LDKです。

間取りが違うと、買い手が違います。買い手が違うと、値段の決まり方も違います。

1Kを買うのは、自分で住む人と、人に貸す目的の人の両方です。貸す目的の人は、家賃を値段で割った利回りで判断します。

だから1Kの査定では、いま貸しているか、家賃がいくらか、管理費と修繕積立金がいくらかが値段に直接ひびきます。空室なら、近くの同じような部屋の家賃がいくらかを担当者に聞いてください。

3LDKを買うのは、ほとんどが自分で住む人です。自分で住む人は、近くの似た部屋がいくらで売れたかと、ローンの月々の返済額で判断します。この場合の査定は、同じ棟か近くの棟の成約事例をどれだけ集められるかで精度が決まります。

売る側に必要なのは、自分の部屋がどちらの市場にいるかを知ることです。1Kなら、貸したままで売るか、空けてから売るかを先に決めます。

借り手がいるまま売る取引はオーナーチェンジと呼ばれ、契約は買い手に引き継がれます。3LDKなら、内見の準備と、同じ棟で同時に売りに出ている部屋の確認が先です。

改装済みの中央値は未改装より高い。東淀川区で直す前に確かめる二つのこと

東淀川区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装より高くなっています。ただし、この差がそのまま「改装費が戻る」という意味ではありません。直す前に、二つのことを確かめてください。

一つ目は、差が改装費を上回るかです。査定は「いまの状態で売る場合」と「直してから売る場合」の両方で出してもらいます。

二つの差額が見積もった改装費より小さいなら、直す意味は薄くなります。差額は物件ごとに違うので、中央値の差をそのまま当てはめないでください。

二つ目は、買い手が改装を望んでいるかです。貸す目的で1Kを買う人は、すぐ貸せる状態を好むことがあります。

一方、3LDKを自分で住む目的で買う人の中には、自分の好みで直したい人もいます。その人にとっては、売る側がかけた改装費は値段に乗りません。

改装するかどうかの考え方は、売る前にリフォームすべきか にまとめています。東淀川区では、まず現況で査定を受け、差額を見てから決める順番が安全です。

直近1年、マンションも戸建ても中央値は横ばい。動かない年にどう値付けするか

東淀川区の直近1年の中央値は、マンションも戸建ても、その前の1年とほぼ同じでした。上がってもいないし、下がってもいません。

横ばいの年には、「待てば上がる」という根拠も、「急いで売らないと下がる」という根拠も、データの中にありません。だから時期で悩むより、物件そのものの条件で値段を詰めるほうが実のある作業になります。築年の帯、間取り、改装の有無、戸建てなら道路の幅と用途地域です。

売り出し価格の決め方にも関わります。相場が上がっている年なら、少し高めに出して様子を見る売り方が通ることがあります。

横ばいの年にそれをやると、問い合わせが来ないまま時間が過ぎ、結局値下げすることになりがちです。直近の成約に寄せた価格で出すほうが、売れるまでの期間を読みやすくなります。

戸建ては築46年以上に入るところで最も下がる。マンションよりひとつ後の帯

東淀川区の戸建ては、築31〜45年から築46年以上に移るところで中央値がいちばん大きく落ちます。築46年以上では、築10年以内の半分以下です。マンションの境目が築31〜45年に入るところだったのに対し、戸建てはひとつ後の帯で落ちます。

戸建てが後ろで落ちる理由は、値段に土地の分が含まれているからです。建物の評価が下がっても、土地の値段は築年で減りません。築46年以上の戸建ての値段は、ほぼ土地の値段と考えて進めてください。

ここで使えるのが、土地だけの成約の単価です。東淀川区の土地だけの取引は119件で、最も少ない種類です。

それでも単価の中央値29万円は、古い戸建てを「土地として」見るときの物差しになります。自分の敷地の面積をかけて、そこから解体費を引いた額が、更地で売る場合の手取りの目安です。

ただし、土地の取引は一件ごとに形も広さも道路の条件も違います。件数が少ない分、中央値の振れも大きくなります。

古家付きのまま売るか、更地にして売るかは、両方の査定を並べてから決めてください。建物が古くても、住める状態なら古家付きのほうが手取りが多いこともあります。

戸建ての中央値は準工業地域が最も高く、件数が最も多い第1種住居地域が最も低い

東淀川区の戸建てを用途地域で分けると、成約がいちばん多いのは第1種住居地域です。ところが中央値はこの帯がいちばん低く、いちばん高いのは準工業地域です。多い帯と高い帯が逆になっています。

準工業地域は、住宅のほかに店や作業場も建てられる地域です。自分で住む人のほかに、店や事務所を兼ねて使う人、貸す目的で買う人も買い手に入ります。買い手の種類が多いと、値段を高く出す人が混じりやすくなります。

第1種住居地域は、住む環境を守るために建てられる建物の種類が絞られています。買い手はほぼ自分で住む人です。成約が多いので比べる事例は集めやすいのですが、値段は住む人の予算で決まるため、上に伸びにくい帯です。

自分の家がどの用途地域にあるかは、大阪市の都市計画の担当窓口か、市が公開している都市計画図で確かめられます。査定のときに先に伝えておくと、同じ用途地域の成約で比べてもらえます。

前面道路の幅は、公図ではなく道路台帳で確かめる。4m未満なら後退分を引いて考える

東淀川区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満、4〜6m、6m以上のどれに当たるかで中央値が変わります。道路の幅は後から変えられない条件なので、査定の前に自分で確かめておくと話が早くなります。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。幅が4m未満の道に面した敷地では、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を下げる必要があります。

下げた分は建物を建てられません。買い手はこの分を「使えない土地」として値段から引きます。

道路の幅は、公図だけでは分かりません。公図は土地の境界を示す図で、道路の実際の幅が書いてあるわけではないからです。

市の道路管理の担当窓口にある道路台帳で、認定された幅員を確かめられます。すでに後退済みかどうかも、ここで分かることがあります。

幅が4m未満だと分かったら、隠さずに最初から伝えてください。契約前の重要事項説明で必ず出てくる項目なので、後から分かると値引きの材料になります。間口と道路の幅が値段にどれだけ効くかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか に実データで書いています。

東淀川区で売るときの進め方。マンションは管理の書類、戸建ては道路と築年から

東淀川区で売る手順は、マンションと戸建てで最初の一歩が違います。

マンションなら、まず管理の書類をそろえます。管理費と修繕積立金の月額、長期修繕計画、直近の総会議事録、管理規約です。

手元になければ管理会社から取り寄せられます。1Kを貸している場合は、賃貸借契約書と家賃の入金記録も用意します。

戸建てなら、まず登記事項証明書で築年を確かめ、用途地域と前面道路の幅を調べます。上に書いた三つの条件がそろって初めて、同じ条件の成約と比べた査定になります。

次に、複数の会社に査定を頼みます。このとき、前提をそろえてください。

「現況で売る場合」「直してから売る場合」「賃貸中のまま売る場合」など、条件が違う数字を並べても比べられません。査定額の根拠として、どの成約事例を使ったかを聞くと、担当者の調べ方が分かります。

その後の流れは、媒介契約を結び、売り出し、買い手と契約し、引き渡す順です。全体の手順と期間の目安は、家を売る流れは7ステップ に書いています。

かかるお金は、仲介手数料、売買契約書の印紙税、ローンが残っていれば抵当権を消す登記の費用、利益が出れば譲渡所得税です。自分で住んでいた家なら、譲渡所得から3,000万円を引ける特例の対象になることがあります。費用の内訳は、不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。