大阪府大阪市城東区の不動産売却｜マンションが主役。直近1年の中央値はやや下げ、築46年以上で半分以下

城東区の成約はマンション1,481件。戸建て569件の2倍を超える

大阪市城東区で2023年から2025年に成約した取引を集計しました。元データは国交省の不動産情報ライブラリです。

中古マンションが1,481件で、戸建て（土地と建物のセット）が569件です。土地だけの取引は106件で、三つの中で最も少ない数です。

マンションの中央値は2,800万円です。専有面積あたりにすると45万円/㎡です。

戸建ての中央値は3,300万円で、安いほうから4分の1の値が2,000万円、高いほうから4分の1の値が5,000万円です。土地の単価は中央値で37万円/㎡です。

この記事がマンションから書き始めるのは、件数がそうなっているからです。城東区で売りに出る家の多くはマンションです。売る側から見ると、比べられる成約が多い市場です。

同じ棟、同じ間取り、近い築年の事例を探せる可能性が高くなります。査定を受けるときは、担当者が根拠にした成約を棟の名前まで聞いてください。件数が多い区ほど、「近い事例」の精度で査定額の確かさが変わります。

戸建てと土地の話は、記事の後半にまとめています。

直近1年、マンションの中央値はやや下がった。戸建ては動かなかった

城東区のマンションは、直近1年の中央値が前の1年よりやや下がりました。戸建ての中央値はほぼ横ばいです。

マンションの下がり幅は小さく、相場が崩れたと読む数字ではありません。ただ、売る側には二つの影響があります。

一つは、査定の根拠に使う成約の時期です。2年前の成約を根拠に出た査定額は、いまの市場より少し高めに出ることがあります。直近1年の成約を根拠にしているかを確かめてください。

もう一つは、売り出し価格の決め方です。中央値がやや下がっている市場で、高めに出して様子を見る売り方は、時間がかかりやすくなります。最初の価格で反応を見て、いつ下げるかを先に決めておくと、売却の期間が読みやすくなります。

戸建ては中央値が動いていません。戸建ての売り手は、前の年の成約を根拠にしても大きくはずれません。直近1年の数字をどう使うかは、マンションと戸建てで分けて考えてください。

マンションは築46年以上で、築10年以内の半分以下まで下がる

城東区の中古マンションを築年帯で分けると、中央値が最も大きく落ちるのは築31〜45年から築46年以上に移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下になります。築45年までは段階的に下がり、最後の境目で大きく落ちる形です。

この境目には理由があります。2026年の時点で築46年以上の建物は、1980年以前に建てられたものです。1981年6月に耐震基準が改正され、それより前の建物は旧耐震と呼ばれます。

買い手が住宅ローン控除を使う場合、建物は1982年以降の建築であることが要件です。それより前なら、耐震基準に適合している証明が要ります（租税特別措置法）。

この条件を満たさない物件は、買い手の資金計画に影響します。価格に差が出る一因です。

築40年前後のマンションを持っている人は、この境目の手前にいます。ただ、急いで売れば高く売れる、という話ではありません。

耐震診断を受けた記録や改修の記録が管理組合にあれば、築46年以上でも買い手の条件が変わります。管理会社に問い合わせて、記録の有無を先に確かめてください。

3LDKが最多、次が2LDK。城東区のマンションは「住む人」に向けて売る

城東区のマンションで最も多い間取りは3LDKです。次が2LDKです。

家族で住む間取りが上位を占めています。これは売り方を決めるうえで大事な点です。

住む目的の買い手は、内見で判断します。部屋の明るさ、収納、水回りの状態、廊下やエレベーターの管理状態を見ます。家賃収入が目的の買い手が利回りで価格を決めるのとは違います。

住みながら売る場合は、内見のたびに部屋を整える手間がかかります。内見で気をつける点は、住みながら家を売るにまとめています。

もう一つ、3LDKが多い市場では、同じ棟の同じ間取りが同時に売りに出ることがあります。売り出す前に、同じマンションでいま出ている物件の価格を担当者に聞いてください。

買い手は並べて比べます。自分の部屋が階数や向きでどう違うかを先に整理しておくと、説明しやすくなります。

改装済みは中央値が高い。城東区では同じ築年帯の未改装と並べてから直すか決める

城東区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装より高くなっています。ここから「改装すれば高く売れる」と読むのは早いです。改装した費用が、そのまま売却額に乗るとは限りません。

改装済みの成約には、築年の古い物件が多く含まれている場合があります。築年の古い物件ほど、売る前に水回りを直す例が多いからです。築年帯をそろえずに比べると、改装の効果を正しく読めません。

査定を受けるときは、自分の部屋と同じ築年帯で、改装済みと未改装の成約を両方見せてもらってください。その差と、見積もった改装費を比べて、直すかどうかを決めます。

直すと決める前に、もう一つ確かめることがあります。買い手が自分で改装する前提で探している場合、売り手の改装は好みに合わないことがあります。3LDKの買い手は家族構成がそれぞれ違います。

全面改装より、傷んだ箇所の補修にとどめる選択もあります。売る前のリフォームの判断は、売る前にリフォームすべきかで実データをもとに整理しています。

戸建ては築46年以上で、築10年以内の3分の1以下。建物より土地の値段で決まる帯

ここからは戸建ての話です。城東区の戸建ては569件です。築年帯で分けると、最も大きく落ちるのはマンションと同じく築31〜45年から築46年以上の境目です。

ただ、落ち方の深さが違います。築46年以上の戸建ての中央値は、築10年以内の3分の1以下です。

木造住宅の税務上の耐用年数は22年です（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）。築46年以上の戸建ては、建物の評価がほとんど残っていない帯です。この帯の価格は、土地の値段から建物の解体費や補修費を引いた額に近づきます。

建物の状態を細かく説明しても、価格はあまり動きません。動くのは土地の条件です。

築46年以上の戸建てを売るときは、査定を二つの前提で出してもらってください。一つは古家付きの土地として売る前提、もう一つは更地にして売る前提です。

解体費がかかるぶん、更地のほうが手取りが増えるとは限りません。両方の数字を並べてから決めます。

戸建ての中央値は近隣商業地域が最も高い。件数が最も多い第1種住居地域は最も低い

城東区の戸建てを用途地域で分けると、中央値が最も高いのは近隣商業地域です。最も低いのは第1種住居地域です。

一方で、成約の件数が最も多いのも第1種住居地域です。多くの戸建てが、中央値の低い帯に集まっている形です。

近隣商業地域は、都市計画法で近隣の住民に日用品を供給する商業のための地域と定められています。建築基準法の別表第2で、建てられる建物の種類は住居系の地域より広くなっています。土地の使い道が広いぶん、買い手の層も広がります。

住宅用だけでなく、店舗併用や賃貸用の建物を考える買い手も入ってきます。これが中央値の差の一因です。

自分の家がどの用途地域にあるかは、市が公開している都市計画の地図で確かめられます。購入時の重要事項説明書にも書かれています。第1種住居地域の戸建てが不利だ、という話ではありません。

件数が多いぶん、比べる事例は見つけやすい帯です。用途地域が違う成約を根拠にした査定が出てきたら、同じ用途地域の事例に差し替えてもらってください。

前面道路の幅で、戸建ての中央値が三段に分かれる。城東区では幅を先に測る

城東区の戸建ては、前面道路の幅が6m以上・4〜6m・4m未満の三つの区分で中央値に差があります。道路の幅は、建物の状態と違って後から直せません。だからこそ査定の前に確かめる価値があります。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。幅が4mに足りない道でも、特定行政庁が指定した道は法律上の道路に含まれます。ただし建て替えのときに、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる必要があります。

後退した部分には建物を建てられません。買い手はこの条件を、将来の建て替え面積として見ます。

自分の家の前面道路の幅は、公図と現地の実測で確かめます。道路の種類は、市の建築担当の窓口で確認できます。4m未満の場合は、すでに後退しているか、後退後の敷地面積がいくらかを先に調べておきます。

査定の場でこの三つを伝えると、担当者は根拠のある数字を出しやすくなります。道路と間口が価格に与える影響は、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで愛知の実データをもとに整理しています。

土地だけの成約は106件。単価37万円/㎡は築46年以上の戸建ての下限を確かめる物差し

城東区で土地だけの取引は106件です。三つの種別の中で最も少なく、単価の中央値は37万円/㎡です。

件数が少ない市場では、一つの成約で中央値が動きます。この数字を、そのまま自分の土地の相場と考えないでください。

城東区でこの単価が役に立つのは、築46年以上の戸建ての値付けです。建物の評価がほとんど残っていない帯では、価格の下限は土地の値段から解体費を引いた額に近づきます。自分の敷地面積に単価をかけ、解体費を引いた額を出しておきます。

査定額がこの額を大きく下回るなら、根拠を聞く材料になります。上回るなら、建物や立地に評価が残っている証拠です。

土地として売るときは、境界の確定が先です。隣地との境界が確定していない土地は、測量から始める必要があります。測量には時間がかかるため、売り出しの時期から逆算して早めに手をつけてください。

城東区で売るときの段取り。直近1年の成約を見てから、査定を複数社に頼む

城東区で売る手順は、マンションでも戸建てでも大きくは変わりません。ただ、最初に確かめるものが違います。マンションは直近1年の成約です。

中央値がやや下がった市場なので、古い成約を根拠にしないことが大切です。戸建ては築年帯と道路の幅、用途地域です。価格を分ける条件が建物の外にあるからです。

査定は複数社に頼みます。一社の査定額だけでは、高いか安いかが分かりません。査定額を比べるときは、金額の差より根拠の差を見ます。

どの成約を根拠にしたか、その成約は自分の物件とどこが違うか。この二つを聞けば、査定額の確かさが分かります。

査定のあと、媒介契約、売り出し、買い手との契約、引き渡しと進みます。段階ごとの期間の目安は、家を売る流れは7ステップで説明しています。

かかるお金の中心は仲介手数料です。売買価格が800万円を超える場合、上限は売買価格の3%に6万円を足した額です。これに消費税がかかります（宅地建物取引業法にもとづく告示）。

これは上限で、固定額ではありません。ほかに、登記に関わる費用、印紙税、売却で利益が出た場合の譲渡所得税があります。

マンションでは、管理費や修繕積立金の精算も引き渡し時に行います。費用の全体は、不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。