大阪府大阪市都島区の不動産売却｜マンションが主役の区。築46年以上でも中央値が落ちにくい

都島区は中古マンションが1,381件。戸建ての5倍近い

大阪市都島区で2023年から2025年に成約した取引を、国交省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは中古マンションで、1,381件です。

戸建て（土地と建物のセット）は280件です。土地だけの取引は81件で、三つの中でいちばん少なくなっています。

中古マンションの中央値は2,800万円、専有面積あたりでは52万円/㎡です。戸建ての中央値は4,000万円です。戸建ての安いほうから4分の1の値は2,200万円、高いほうから4分の1の値は6,000万円です。

この幅が、都島区の戸建ての「真ん中の半分」です。土地の単価は中央値45万円/㎡です。

件数の差は、売る側にとって二つのことを意味します。マンションは比べる成約が多く、同じ棟や近い築年の事例が見つかりやすいこと。戸建てと土地は事例が少なく、一つの成約に中央値が引っ張られやすいことです。

都島区で戸建てを査定してもらうときは、根拠にした成約を一件ずつ示してもらってください。件数が少ない市場では、根拠の中身を見ないと査定額の確かさが分かりません。

マンションは築46年以上でも中央値があまり下がらない

都島区の中古マンションを築年帯で並べると、築10年以内と築46年以上の中央値の差が小さくなっています。落ち幅がいちばん大きいのは築31〜45年から築46年以上へ移るところです。それでも落ち方は小さいままです。

鉄筋コンクリート造の住宅は、税法上の耐用年数が47年です。帳簿の上では築46年で建物の価値がほぼ尽きる計算になります。

それでも都島区の成約価格は大きく下がっていません。建物の帳簿上の価値と、買い手が払う金額は別のものだと、このデータは示しています。

ただし築46年以上には、別の確認事項があります。2026年時点で築46年以上の建物は、1980年以前に建てられたものです。建築基準法の耐震基準は1981年6月に改正されました。

それより前の建築確認で建った建物は、いわゆる旧耐震です。買い手が住宅ローン控除を使うには、1982年以降の建築か、耐震基準に適合している証明が要ります（租税特別措置法）。つまり旧耐震のマンションは、買い手が使える制度が一つ減ります。

売る前に、管理組合で耐震診断をしたことがあるかを確かめてください。診断の結果や耐震改修の記録があれば、査定の場で先に出します。

無い場合も、管理組合の総会議事録に議論の跡が残っていることがあります。都島区では築46年以上でも価格が保たれていますが、買い手が建物の中身を見ないという意味ではありません。

直近1年、マンションの中央値ははっきり上がった。戸建てはほぼ横ばい

直近1年の中古マンションの中央値は、その前の1年と比べてはっきり上がっています。戸建てはほぼ横ばいです。同じ区でも、マンションと戸建てで動きが分かれました。

マンションを売る人にとって、これは査定の根拠の選び方に関わります。3年分の成約をまとめて平均した査定額は、上がった後の市場より低く出ます。

査定を受けるときは、直近1年の成約だけで出した数字も併せて聞いてください。二つの数字の差が、いま売ることの意味を教えてくれます。

上がった理由を、このデータから決めつけることはできません。言えるのは、都島区のマンションの成約価格が直近1年で上がったという事実だけです。「まだ上がるから待つ」と考える根拠にもなりません。

戸建てを売る人にとっては、待っても上がる根拠がデータにないということです。築年帯が一つ進めば中央値は下がります（後の節で触れます）。横ばいの市場で待つと、築年だけが進みます。

3LDKが最多、次が1K。買い手が違うので売り方も違う

都島区のマンションで最も多い間取りは3LDKです。次に多いのが1Kです。この二つは、買い手の層が違います。

3LDKの買い手は、多くが自分で住む人です。同じ区の3LDKを、価格と築年で横に並べて比べます。

同じ棟で別の3LDKが売りに出ていれば、それが最初の比較相手になります。売り出す前に、同じ棟と近くの棟で、いま出ている3LDKの価格を見ておいてください。

1Kの買い手には、自分で住む人のほかに、貸して家賃を得る目的の人がいます。後者は価格を家賃との比率で見ます。賃貸中のまま売る場合（オーナーチェンジ）は、借り手がいる状態で引き渡します。

いまの家賃、契約の残り期間、敷金の扱いが価格に影響します。空室で売るか、賃貸中のまま売るかで、買い手の層が変わります。査定は両方の前提で出してもらうと、判断しやすくなります。

改装済みのマンションは中央値が高い。ただし改装費が戻るとは限らない

都島区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装より高くなっています。注意したいのは、この差が改装の効果をそのまま表すわけではないことです。改装される物件と、されない物件では、築年や広さの傾向が違う可能性があります。

また、改装費をかけた分だけ価格が上がるという保証はありません。売る前に直すかどうかは、先に現況のままで査定を受けてから決めてください。

「直した場合にいくら変わるか」を担当者に聞き、その差額と改装費を並べて判断します。差額が改装費より小さいなら、直さずに売るほうが手元に残ります。

売る前のリフォームの考え方は、売る前にリフォームすべきか に愛知の実データを使ってまとめています。都島区とは地域が違いますが、判断の順番は同じです。

戸建ては築46年以上で、築10年以内の半分以下まで落ちる

ここからは戸建ての話です。都島区の戸建ては280件で、中央値は4,000万円です。

築年帯で見ると、築46年以上の中央値は築10年以内の半分以下まで下がります。いちばん落ち幅が大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

マンションと折れる場所は同じ帯ですが、落ち方が違います。マンションはあまり下がらず、戸建ては半分以下になります。木造住宅の税法上の耐用年数は22年です。

築46年を超えると建物の評価はほぼ残らず、価格は土地の値段に近づきます。戸建ての中央値が半分以下になるのは、建物の分が消えて土地の分だけが残った形と読めます。

築46年以上の戸建てを売るときは、建物ではなく土地の価格で見られることを前提にしてください。そのとき効いてくるのが、次の二つの節で扱う用途地域と前面道路です。建物は直せますが、この二つは変えられません。

戸建ての中央値は第1種住居地域が上、第2種中高層住居専用地域が下

都島区の戸建ての成約を用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは第1種住居地域です。いちばん低いのは第2種中高層住居専用地域です。成約の件数がいちばん多いのも第1種住居地域です。

用途地域は都市計画法で決まっている、建てられる建物の種類と大きさの区分です。第1種住居地域は住居の環境を守るための地域で、店舗や事務所も一定の規模まで建てられます。

第2種中高層住居専用地域は、中高層の住宅のための地域です。どちらも住宅は建てられますが、周りに建つものの種類が違います。

自分の土地がどの用途地域かは、大阪市が公開している都市計画の地図で調べられます。購入時の重要事項説明書にも書いてあります。

査定を受ける前に確かめて、担当者に先に伝えてください。用途地域が違う成約を根拠にした査定は、都島区では中央値がずれます。

前面道路の幅で、戸建ての中央値が三つに分かれる

都島区の戸建ては、前面道路の幅が6m以上・4〜6m・4m未満の三つの区分で中央値に差が出ています。道路の幅は、後から自分では変えられない条件です。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（接道義務）。幅4m未満の道でも、行政が指定したものは道路として扱われます。

その場合、建て替えるときに道路の中心線から2m下がった線まで敷地を後退させる必要があります。後退した分は敷地として使えなくなります。

4m未満の道に面した戸建てを売るなら、後退が済んでいるかを先に調べてください。済んでいれば、後退後の敷地面積で話ができます。

済んでいなければ、買い手は建て替え時に敷地が減る前提で価格を考えます。どちらの場合も、隠さず先に伝えるほうが話が早く進みます。

間口と前面道路が価格にどう効くかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか で愛知の実データを使って整理しています。

土地だけの成約は81件。事例が少ない市場での査定の受け方

都島区で土地だけの成約は81件で、三つの中でいちばん少なくなっています。単価の中央値は45万円/㎡です。

件数が少ない市場では、中央値が一つの成約で動きます。土地の査定を受けるときは、根拠にした成約の場所・面積・道路の幅・用途地域を一件ずつ聞いてください。

自分の土地と条件が違う成約が混ざっていれば、そこを差し引いて考えます。古い戸建てを「土地の値段」で査定された場合も、同じ確かめ方が使えます。

都島区で売るときの実務。進め方・査定・かかるお金

進め方は、マンションでも戸建てでも大きな流れは同じです。査定を受け、不動産会社と媒介契約を結び、売り出し、買い手と契約し、引き渡します。段階ごとの期間の目安は、家を売る流れは7ステップ にまとめています。

都島区で違ってくるのは、査定で先に渡すものです。マンションなら、管理費と修繕積立金の月額、長期修繕計画、直近の総会議事録です。築46年以上なら、耐震診断の有無を加えます。

戸建てなら、用途地域、前面道路の幅、後退の有無、購入時の重要事項説明書です。この区のデータで価格に差が出ている項目を、最初に伝えます。あとから聞かれて出すより、最初に出すほうが査定の根拠が固まります。

かかるお金は、仲介手数料、印紙代、登記の費用、譲渡所得税が主なものです。何がいくらかかるかは、不動産売却でかかる費用の一覧 を見てください。マンションの売却で戸建てと違う準備は、中古マンションを売る に分けて書いています。