大阪府大阪市港区の不動産売却｜マンションも戸建ても築46年を境に最も下がる区

港区の成約はマンション720件、戸建て358件。どちらも事例が足りる区

国交省の不動産情報ライブラリで、大阪市港区の2023〜2025年の成約を種類ごとに数えました。中古マンションが720件で最多です。

土地と建物をまとめて売った戸建ては358件で、マンションのおよそ半分にあたります。土地だけの取引は73件で、三つの中で最も少ない種類でした。

港区はマンションが主役の区です。ただし戸建ての事例も、査定の根拠にするには十分な数があります。マンションの中央値は2,200万円です。

面積あたりでは51万円です。戸建ての中央値は2,900万円です。

安いほうから4分の1の値は1,500万円、高いほうから4分の1の値は4,300万円です。中央値の上下に、これだけの幅があります。

自分の物件がこの幅のどこに入るかは、築年の帯、間取り、用途地域、前面道路の幅で大きく変わります。この記事では、港区の成約がその条件でどう分かれているかを順に見ていきます。

マンションは築45年まで落ち幅が小さく、築46年以上に入るところで最も下がる

港区の中古マンションを築年の帯で分けると、築10年以内から築46年以上までの間に、中央値は3割ほど下がります。下がり方は一様ではありません。

築11〜20年、築21〜30年、築31〜45年と帯が進むときの落ち幅は、それぞれ小さめです。最も大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

この形は、売る側にとって二つの意味を持ちます。一つは、築30年前後の部屋の値段が、港区ではまだ大きく崩れていないことです。

もう一つは、築46年以上の帯に入ると、比べられる成約の水準が一段下がることです。築40年を過ぎた部屋を持っているなら、いまの帯と次の帯の両方で査定を出してもらうと、差がはっきりします。

なぜ築46年で段がつくのか。港区のデータだけでは理由を断定できませんが、手がかりは二つあります。一つは建物の基準です。

築46年以上のマンションは、1981年6月に耐震の基準が改められる前に建てられています。買い手がローン控除を使うには、1982年以降の建築か、耐震基準に適合している証明が要ります。この証明の有無で、買い手の範囲が変わります。

もう一つは税務上の耐用年数です。鉄筋コンクリート造の住宅は47年と定められていて、築46年はその手前にあたります。

建物の評価がほぼ残らないとされる年数に、ちょうど差しかかる帯です。港区では戸建ても同じ境目で最も下がっており、これは後の節で見ます。

直近1年、マンションはやや上がり、戸建てはやや下がった。向きが逆の区

直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。中古マンションはやや上がりました。

戸建てはやや下がりました。同じ区の中で、二つの市場が逆の向きに動いています。

この「やや」は、どちらも大きな動きではありません。その年に成約した物件の顔ぶれが変わるだけで、中央値は少し動きます。

直近1年に築の浅い戸建ての成約が少なかった、といった事情でも下がります。向きが逆だから港区の戸建てが弱い、と読むのは早すぎます。

それでも、売る側の構えは変えたほうがいい場面があります。マンションを売るなら、直近の成約を根拠にした査定がそのまま使えます。戸建てを売るなら、前の1年の成約を根拠にした査定額は、いまの買い手の目線より高めに出ることがあります。

査定の根拠にした成約がいつのものか、担当者に聞いてください。半年より前の事例ばかりなら、直近の成約で出し直してもらいます。

3LDKが最多、次が1K。港区のマンションは間取りで査定の見どころが変わる

港区で最も多く成約した間取りは3LDKです。次が1Kです。家族で住む部屋と、一人で住むか貸すための部屋が、同じ区で取引されています。

3LDKを売るなら、買い手は自分で住む人が中心になります。見られるのは管理費と修繕積立金の額、大規模修繕の履歴、駐車場の空きといった生活の条件です。内見での印象が値段に出ます。

1Kを売るなら、買い手に投資として買う人が混じります。見られるのは家賃の水準、入居中かどうか、管理費と積立金が家賃に対して重くないか、という収支の条件です。入居者がいる部屋は、賃貸借の契約を引き継ぐ形で売ります。

借地借家法では、貸主の都合だけで退去を求めることはできません。住むために買う人には売れないため、売り先が投資家に絞られます。

どちらの間取りでも、管理に関する書類が査定の土台です。管理規約、長期修繕計画、直近の総会議事録を先に手元に置いてください。戸建てと違う準備の全体は、中古マンションを売る に整理しています。

改装済みは中央値が高い。港区で聞くのは「改装後の査定額から改装費を引いた残り」

港区では、改装済みとして成約した中古マンションの中央値が、未改装より高くなっています。この数字を「改装すれば高く売れる」と読むのは危険です。改装済みの部屋と未改装の部屋で、築年や広さの分布が同じとは限らないからです。

港区で確かめる価値があるのは、改装費の回収ではなく差額です。改装した場合の査定額と、現状のままの査定額を、同じ担当者に出してもらいます。

その差から改装の見積もりを引いた残りが、改装で増える手取りです。残りがマイナスなら、現状のまま売るほうが有利です。

築46年以上の部屋は、ここが特に重要です。帯の水準が一段下がっているところに改装費を足しても、中央値の段差を埋められるとは限りません。

水回りや傷みの目立つ箇所だけ直す、という選び方もあります。実成約で見たリフォームの影響の出方は、売る前にリフォームすべきか にあります。

戸建ても同じ境目で最も下がる。築46年以上は築10年以内の半分以下

港区の戸建ては、築10年以内の中央値に比べて、築46年以上では半分以下まで下がります。マンションの3割より、落ち幅は大きくなります。最も大きく落ちる場所は、マンションと同じく築31〜45年から築46年以上に移るところです。

マンションと戸建てで境目が同じ点は、それ自体が港区の特徴です。戸建ての落ち幅が大きいのは、建物の評価が消えたあとに土地の値段だけが残るからです。木造住宅の税務上の耐用年数は22年です。

築46年以上の戸建ては、その2倍を超えています。値段の大半は土地で決まっていると考えてよい段階です。

ここで使うのが土地の単価です。土地だけの成約73件から出た単価は36万円です。自分の敷地の面積にこの単価を掛けると、建物をゼロと見たときの目安が出ます。

ただし73件は三つの種類で最も少なく、区全体の単価としては幅があります。目安として持ち、査定で出た数字と照らす使い方が向いています。更地にするか古家付きのまま売るかは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

戸建ては件数が第1種住居地域、中央値は商業地域。多い帯と高い帯が別にある

港区の戸建てを用途地域で分けると、最も多く成約しているのは第1種住居地域です。一方で、中央値が最も高いのは商業地域です。

最も低いのは準工業地域でした。件数の多い帯と、値段の高い帯が一致していません。

売る側がまずやることは、自分の家の用途地域を知ることです。第1種住居地域なら、比べられる事例は多く、査定の根拠はそろいやすくなります。商業地域なら、事例は少なめでも中央値の水準は上です。

準工業地域なら、周囲の工場や倉庫の有無が買い手の見方に影響します。用途地域は都市計画法で定められた区分で、市の都市計画図で調べられます。売買の重要事項説明でも必ず示される項目です。

前面道路の幅で中央値が変わる。港区の戸建ては4〜6mか6m以上かを先に見分ける

港区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。集計に出る帯は4〜6mと6m以上の二つです。

道路の幅は、建築基準法の接道義務に関わります。建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4〜6mの帯はこの要件を満たしています。

6m以上になると、車の出し入れや工事車両の進入で有利に働きます。幅の差が中央値に出るのは、買い手が建て替えや駐車のしやすさを見ているからです。

自分の家の前面道路の幅は、法務局の公図や地積測量図、購入時の重要事項説明書で確かめられます。幅が4mに満たない道に面した家は、集計の帯に出ていなくても港区に無いとは言えません。

建て替えのときに道路の中心から2m後退する扱いになることがあるため、査定の前に調べておきます。間口と道路の影響の出方は、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか にまとめています。

港区で売るときの順番。築年の帯を確かめてから、査定を受けて、契約する

進め方は三段です。まず、自分の物件が港区のどの帯にいるかを確かめます。マンションも戸建ても、築46年以上かどうかが最初の分かれ目です。

戸建てはさらに用途地域と前面道路の幅を調べます。マンションは間取りを踏まえて、管理の書類をそろえます。

次に査定です。港区では、マンションと戸建てで直近1年の向きが逆でした。査定の根拠にした成約がいつのものかを確かめます。

改装を考えているなら、改装後と現状の二つの前提で出してもらいます。築40年を超えていれば、いまの帯と次の帯の両方で出してもらいます。

最後に媒介契約と売り出しです。査定から引き渡しまでの流れ、必要な書類、かかる費用は港区に限った話ではありません。家を売る流れは7ステップ にまとめてあります。