大阪府大阪市大正区の不動産売却｜戸建てが主役。築年と道の幅で値段が分かれる区

大正区は戸建て449件、マンション280件。戸建てから読む区

大正区で成約した実データを、国土交通省の不動産情報ライブラリから集計しました。件数がいちばん多いのは戸建てで、449件です。次が中古マンションの280件です。

いちばん少ないのは土地だけの取引です。大正区の市場を読むなら、戸建てから入るのが順当です。

戸建ての中央値は1,900万円です。真ん中の半分は、950万円から3,000万円の間に入ります。

土地の単価は中央値24万円で、事例は57件です。マンションは中央値1,900万円、面積あたりの単価は42万円です。

この記事は、戸建てを先に、マンションを後に書きます。件数の多い順です。

どの区にも当てはまる手順や書類の話は、別の記事に任せます。ここでは、大正区のデータで言えることだけを書きます。

築46年以上の戸建ては、築10年以内の3分の1以下。落ち方は一様ではない

大正区の戸建てを築年の帯で並べると、落ち方がはっきり出ます。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下です。建物の値段がほとんど残っていない、と読める水準です。

見ておきたいのは、帯ごとの下がり幅が同じではないことです。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。その前と後は、ここより落ち幅が小さくなります。

築46年以上の家は、値段のほぼすべてが土地です。建物の古さを気にするより、土地の条件を整理するほうが査定に影響します。

用途地域と前面道路の幅です。後の節で順に書きます。

境目は築30年。築21〜30年の戸建ては、帯が変わる前に査定額を知っておく

築21〜30年の帯にある家は、大正区ではいちばん注意が要ります。次の帯に入ると、比べられる成約の水準が一段下がるからです。区のデータで落ち幅が最も大きい境目が、ここにあります。

だからといって、売り急ぐ必要はありません。直近1年の戸建ての中央値は、前の1年よりはっきり上がっています。急ぐ根拠は、同じデータにはありません。

やっておきたいのは、いまの帯での査定額を知っておくことです。「いま売る場合」と「築31年を過ぎてから売る場合」を分けて出してもらいます。差額を見てから、住み続けるか売るかを決めれば足ります。

査定で建物より先に見られる点は、戸建てを売る。建物より先に確かめる3つのことに書いています。

戸建ての値段は用途地域で分かれる。商業地域が上、件数の多い第1種住居地域が下

大正区の戸建てを用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは商業地域です。いちばん低いのは第1種住居地域です。そして、件数がいちばん多いのも第1種住居地域です。

つまり、大正区の「ふつうの戸建て」は第1種住居地域にあります。区の中央値1,900万円を引き上げているのは、件数の少ない商業地域の成約です。自分の家が第1種住居地域なら、区の中央値より下で比べるのが実態に近くなります。

商業地域の家が高いのには理由があります。都市計画法で商業地域は、店舗や事務所を集める区分です。建てられる建物の大きさの上限は、住居系の地域より高く設定されているのがふつうです。

買い手に、住む人だけでなく、建て替えて貸す人が加わります。土地の単価が上がり、古い家でも値段が付きやすくなります。

用途地域は、大阪市の都市計画図で調べられます。購入時の重要事項説明書にも書いてあります。査定を受ける前に、自分の家がどの地域かを確かめておいてください。

前面道路の幅で戸建ての中央値が三つに分かれる。4m未満の家は説明を先に用意する

大正区の戸建ては、前面道路の幅で中央値が変わります。区分は6m以上、4〜6m、4m未満の三つです。幅が広いほど、中央値は高い側に寄ります。

4m未満の道に面した家は、建築基準法の扱いを先に確かめます。建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

4m未満の道では、建て替えのときに道の中心から2mまで下がる決まりが付くことがあります。敷地が減る分、買い手は値段を下げて見ます。

建築士の視点

道の幅は、自分で測った数字と役所の記録が違うことがあります。その道が建築基準法上どの種別の道路かは、大阪市の窓口で確認できます。4m未満なら、後退がすでに済んでいるかも調べてください。前の持ち主が後退していれば、その分は値引きの材料になりません。

逆に、6m以上の道に面した家は、それ自体が売りになります。工事の車が入りやすく、解体も建て替えもやりやすいからです。築46年以上でも、道の条件が良ければ土地として値段が付きます。査定では、道の幅を先に伝えてください。

マンションは築46年が境目。築10年以内の半分以下になる帯に入る前に調べること

大正区の中古マンションは、戸建てと落ち方が違います。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下です。

いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。戸建ての境目より、帯が一つ後ろにあります。

築46年以上の建物は、1981年6月の耐震基準の改正より前に建てられています。買い手が住宅ローン控除を使うには、耐震基準に適合している証明が要ります。

この証明が無いと、買い手の候補が減ります。中央値が半分以下になる理由の一つは、ここにあります。

築31〜45年の部屋を持っているなら、管理組合が耐震診断を受けているかを先に調べてください。総会の議事録か、管理会社に聞けば分かります。診断の結果と改修の計画があるかどうかで、査定の根拠が変わります。

3LDKが最多、次が1K。戸建てが多い区で、マンションの買い手を二つに分けて考える

大正区のマンションで、成約がいちばん多い間取りは3LDKです。次が1Kです。この二つは、買う人が違います。

3LDKは住む人が買います。1Kは、貸して収入を得る人が買うことが多くなります。

3LDKを売るなら、住む人の目で部屋を見ます。日当たり、収納、管理費と修繕積立金の月額です。買い手はローンの返済にこの二つを足して、予算を組みます。

1Kを売るなら、家賃がいくらで付くかが値段を決めます。入居者がいるまま売ることもできます。

その場合は、賃貸借契約書と家賃の入金記録を用意します。買い手は住む人ではなく、収支を見る人に絞られます。

戸建てが主役の区で、マンションの事例は280件です。同じ棟の成約が見つかれば、それがいちばん強い根拠になります。

マンションの査定で戸建てと違って聞かれることは、中古マンションを売る。戸建てと違う準備と進め方に書いています。

改装費が価格に戻らない市場。大正区では改装の見積もりより先に査定額を取る

大正区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装より高くありません。直した費用が、そのまま売値に乗る市場ではない、ということです。

理由は一つに決められません。改装される部屋は築年が古いことが多く、築年の下げ幅が改装の上げ幅を打ち消す、という読み方ができます。

買い手が自分で直す前提で古い部屋を探している、という読み方もできます。どちらにしても、売る側が先に改装費を出す根拠は、このデータからは出ません。

進め方は、改装の見積もりを取る前に査定を受けることです。「現況のまま」と「水回りを直した場合」の二つの査定額を聞きます。差額が改装費を下回るなら、直さずに売ります。

戸建ても同じ順番で考えて差し支えありません。改装と価格の関係は、売る前にリフォームすべきかで実データを使って整理しています。

戸建てもマンションも、直近1年の中央値がはっきり上がった。古い成約を根拠にした査定額に注意

大正区では、直近1年の中央値が前の1年よりはっきり上がりました。戸建てもマンションも同じ向きです。二つの市場が同時に上がった区です。

ただし、これは区全体の中央値の話です。成約した物件の顔ぶれが変わっただけでも、中央値は動きます。自分の家が同じだけ上がった、とは言えません。

気を付けたいのは、査定の根拠に使われた成約がいつのものか、です。前の1年の事例を元にした査定額は、いまの買い手の目線より低めに出ることがあります。複数の査定を比べるときは、金額だけでなく、根拠にした成約の時期を聞いてください。

大正区で売るときの実務。戸建てとマンションで、先にそろえるものが違う

戸建てを売るなら、最初にそろえるのは土地の資料です。公図、地積測量図、前面道路の幅が分かる資料、用途地域の確認です。

建物の図面と建築確認済証があれば加えます。築46年以上なら、建物より土地の説明が査定を左右します。

マンションを売るなら、管理規約、長期修繕計画、直近の総会議事録、管理費と修繕積立金の額が分かる書面です。築31年を超えているなら、耐震診断の有無を管理会社に確認します。

その先の手順は、どの区でも同じです。査定を受け、媒介契約を結び、売り出し、契約、引き渡しです。流れと期間の目安は、家を売る流れは7ステップにまとめています。

かかるお金は、仲介手数料、印紙税、登記の費用、譲渡所得税です。内訳は、不動産売却でかかる費用の一覧で確認できます。

土地だけの成約は、大正区ではいちばん少ない57件です。古家付きの戸建てを更地で売るか迷うときは、単価24万円を土地の値段の当たりにします。そのうえで解体費を見積もり、古家付きのまま売る場合の査定額と並べて決めます。