大阪府大阪市住之江区の不動産売却｜マンションも戸建ても築46年以上で3分の1。落ちる場所が違う

住之江区はマンション805件が主役。戸建て534件も事例に困らない

大阪市住之江区で成約した取引を、国交省の不動産情報ライブラリで見ます。いちばん多いのは中古マンションです。次が戸建てで、土地だけの取引がいちばん少なくなっています。

中古マンションは805件で、中央値は1,900万円です。専有面積あたりの単価は中央値27万円です。戸建ては534件、中央値は2,350万円です。

真ん中の半分は1,100万円から3,700万円に収まります。土地の単価は中央値28万円で、件数は68件です。

マンションが主役と言っても、戸建ての件数が見劣りするわけではありません。住之江区で戸建てを売る人も、比べる事例は見つかります。ただし二つの市場は、値段の付き方が違います。

この記事では、マンションから順に、築年・間取り・直近の動き・改装を見ていきます。戸建ては築年・用途地域・道路の幅の順で読みます。

マンションは築21〜30年から築31〜45年に移るところで最も下がる。築46年以上では3分の1を切る

住之江区の中古マンションは、築年の帯が一つ進むごとに中央値が下がります。落ち幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。築46年以上になると、築10年以内の中央値の3分の1を下回ります。

築31〜45年の帯は、直近の成約でいうと、おおむね1980年前後から1990年代前半に建った建物です。この帯には、建築基準法の耐震基準が変わった1981年6月をまたぐ建物が混じります。1981年5月までに建築確認を受けた建物は旧耐震、それ以降は新耐震と呼ばれます。

買い手が住宅ローン控除を使うには、1982年以降の建物か耐震の証明が要ります（租税特別措置法）。同じ帯の中でも、この線のどちら側にいるかで買い手の見方が変わります。

いま築25年前後の部屋を持っている人は、帯が変わる前と後の両方の前提で査定を取ってください。帯が変わると、比べられる成約の水準が一段下がります。ただし後で書くとおり、直近1年のマンションの中央値はほぼ横ばいです。

急ぐ根拠は築年の帯にあります。待つ根拠は、価格の動きには見当たりません。

築46年以上の部屋は、建物の評価がほとんど残っていない帯です。この帯では管理の状態と修繕積立金の残高が、部屋の広さと同じくらい見られます。長期修繕計画と直近の総会議事録を先にそろえてください。

3LDKと2LDKが多い。住之江区のマンションは専有面積あたり27万円を物差しにする

住之江区のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。家族で住む人が買う市場です。

同じ3LDKでも専有面積には幅があり、買い手は面積あたりの単価で並べて比べます。住之江区の単価の中央値は27万円です。

同じ間取りの成約が多いことは、売る側に有利です。同じ棟や近くの棟で3LDKの成約が見つかれば、そこから自分の部屋の位置が読めます。

査定を受けるときは、担当者に「どの成約と比べて出した数字か」を聞いてください。階数・向き・角部屋かどうかは、同じ面積でも単価を動かします。

家族向けの買い手は、管理費と修繕積立金の月額をローンの返済額と合わせて見ます。月額が高い棟は、同じ単価でも問い合わせが減ることがあります。

先に金額を出しておくほうが、話が進みます。マンションに特有の準備は中古マンションを売るにまとめています。

直近1年、マンションはほぼ横ばい。戸建てだけがはっきり上がった

住之江区では、直近1年の中央値の動きがマンションと戸建てで違います。マンションは前の1年とほぼ同じ水準です。戸建てははっきり上がりました。

マンションを売る人にとっては、1年前の成約もまだ参考になります。「待てば上がる」と読める材料は、この数字にはありません。

逆に「急がないと下がる」と読める材料もありません。売る時期は、価格の動きより、築年の帯と自分の事情で決めてください。

戸建てを売る人は、比べる成約を直近1年に絞ってください。2年前の成約を混ぜると、査定が低く出ることがあります。ただし中央値が上がった理由は、この数字だけでは分かりません。

条件の良い家が多く売れただけでも、中央値は上がります。自分の家が同じだけ上がったとは限りません。査定では「直近1年の、条件の近い成約」を根拠にしてもらってください。

改装済みの中央値は未改装より高い。ただし改装しても築年の帯は動かない

住之江区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装より高くなっています。これを「改装すれば高く売れる」と読むのは早すぎます。

改装済みの部屋は、売主が費用をかけて市場に出した部屋です。買い手が改装費の分をそのまま払うとは限りません。

もう一つ、改装で変えられないものがあります。築年の帯です。築31〜45年の部屋を改装しても、比べられる成約は築31〜45年のままです。

帯の中での位置は上がっても、帯そのものは動きません。住之江区のマンションは、この帯に入るところで最も下がります。改装で取り戻せる幅には限りがあります。

直すかどうかは、改装前と改装後の二つの査定額の差と、見積もりを並べて決めてください。差が見積もりを下回るなら、現況のまま売るほうが手取りは残ります。判断の材料は売る前にリフォームすべきかで整理しています。

戸建ては築31〜45年から築46年以上に移るところで最も下がる。残るのは土地の値段

住之江区の戸建ても、築46年以上では築10年以内の中央値の3分の1を下回ります。マンションと違うのは、落ち幅がいちばん大きい場所です。

戸建ては築31〜45年から築46年以上に移るところで最も下がります。マンションより一つ遅い帯です。

築46年以上の戸建ては、おおむね1980年より前に建った家です。1981年5月までに建築確認を受けた建物は、旧耐震にあたります。

建物の評価はほとんど残らず、値段は土地の分で決まります。土地の値段を見るときの物差しが、単価28万円です。

ただし住之江区は、土地だけの成約が68件で、いちばん少ない区分です。この単価は裏付けが薄いと思ってください。古家付きの戸建ての成約を土地の面積で割った数字も一緒に見ると、物差しが二本になります。

築46年以上の家を売るときは、古家付きのまま売るか、更地にするかを先に決めないでください。両方の査定を取り、解体費を引いた手取りで比べます。

買い手が建て替える前提なら、古家は残したままでも売れます。見極め方は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかに書いています。

戸建ての中央値は第2種中高層住居専用地域が最も高く、準工業地域が最も低い。件数は第1種住居地域

住之江区の戸建てを用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは第2種中高層住居専用地域です。いちばん低いのは準工業地域です。件数がいちばん多いのは第1種住居地域で、高い帯とも低い帯とも別です。

第2種中高層住居専用地域は、都市計画法で「主として中高層住宅の良好な住居の環境を保護する」ために定める地域です。準工業地域は「環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進する」地域です。住む人が買う家と、隣に工場や倉庫が建ちうる家では、買い手の顔ぶれが違います。

自分の家の用途地域は、大阪市が公開している都市計画図で調べられます。購入時の重要事項説明書にも書いてあります。査定では、同じ用途地域の成約と比べてもらってください。

区全体の中央値2,350万円は、準工業地域の家には高すぎる数字です。第2種中高層住居専用地域の家には、逆に低すぎます。

件数が多い第1種住居地域の家は、比べる事例に恵まれています。ここでは用途地域より、次に書く道路の幅と築年で差がつきます。

道路の幅で戸建ての中央値が変わるのは、建てられる床面積が道路の幅で決まるから

住之江区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上の三つで中央値が変わります。幅が広いほど高い、というだけの話ではありません。幅ごとに、法律の扱いが変わります。

4m未満の道は、建築基準法の道路に当たらないことがあります。当たらない場合、建て替えのときに道の中心から2mまで敷地を下げる必要があります（建築基準法第42条）。敷地が減る分、建てられる家が小さくなります。

4m以上でも、幅が12m未満の道路に面した敷地は、容積率に上限がかかります。住居系の用途地域では、道路の幅（m）に0.4を掛けた値が上限です（建築基準法第52条）。幅4mの道なら160%、6mなら240%です。

用途地域で決まる容積率と、この値の小さいほうが上限になります。買い手が建て替えを考えるとき、この差は建てられる床面積の差として効きます。6m以上の帯が高いのは、建てられる広さが道路で絞られにくいからです。

道路の幅は、現地で測る前に、大阪市が備えている道路台帳で確かめてください。図面上の幅と現地の幅が違うことがあります。

査定の前に分かっていれば、値引きの材料にされません。間口と道路の関係は間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかに愛知の実データでまとめています。

住之江区で売るときの順番。マンションは管理の資料、戸建ては道路と用途地域を先にそろえる

進め方の全体は、どの市区でも同じです。査定を受け、媒介契約を結び、売り出し、契約して引き渡します。

流れそのものは家を売る流れは7ステップに書いてあります。ここでは住之江区のデータから、先にそろえると査定が変わるものだけを書きます。

マンションは、管理費・修繕積立金の月額、長期修繕計画、直近の総会議事録です。3LDK・2LDKの買い手は家族が多く、毎月の支払いを合わせて見ます。

築31年以上の部屋は、建築確認の日付が分かる書類も用意してください。新耐震かどうかは、ここで決まります。

戸建ては、用途地域と前面道路の幅です。重要事項説明書か、大阪市の都市計画図と道路台帳で分かります。

築46年以上なら、土地の面積が分かる地積測量図も要ります。値段のほとんどが土地で決まる帯だからです。

かかるお金で大きいのは仲介手数料です。売買価格が400万円を超える場合の上限は、価格の3%に6万円を足した額と消費税です（宅地建物取引業法にもとづく告示）。売却で利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。

自分が住んでいた家なら、3,000万円の特別控除を使える場合があります。税金は個別の事情で変わるので、税理士か税務署で確かめてください。