大阪府大阪市西成区の不動産売却｜戸建て814件が主役、築30年の境目で最も下がる区

西成区は戸建て814件、マンション244件。査定に使える事例は戸建てにある

大阪市西成区で成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリの実データで見ます。種類別の件数は、戸建てが814件で最も多くなっています。

次が中古マンションの244件です。土地だけの取引は96件で、三つの中で最も少ない結果でした。

戸建ての中央値は2,300万円です。成約の半分は1,100万円から3,700万円の間に入ります。マンションの中央値は1,800万円、面積あたりの単価は30万円です。

この区で先に押さえたいのは、件数の偏りです。戸建てはマンションの3倍ほど成約しています。査定で「近い条件の成約」を探すとき、戸建てはそろいやすい区です。

反対に、マンションは同じ築年・同じ広さの事例が少なくなります。この違いが、西成区での売り方を分けます。戸建てを売る前の基本の確かめ方は、戸建てを売る にまとめています。

築21〜30年から築31〜45年に移るところが、戸建てもマンションも最大の段差

西成区の実成約を築年の帯で分けると、落ち幅が最も大きい境目は一つです。戸建ては築21〜30年から築31〜45年に移るところで、中央値が最も下がります。

マンションも同じ境目で最も下がります。建物の種類が違っても段差の位置が重なっているのが、この区の特徴です。

成約データの築年の帯は、築10年以内から築46年以上まで数段に区切られています。自分の家がいまどの帯にいて、次の帯まで何年あるかを先に確かめてください。

築21〜30年の終わりに近い家は、帯が変わると比べられる成約の水準が一段下がります。売る時期を迷っているなら、この境目を基準に考えるのが西成区では分かりやすい方法です。

一方で、帯が変わる直前に急いで売る根拠は、このデータだけにはありません。築年のほかに、道路の幅や用途地域で中央値が変わります。

査定では「いまの帯」と「次の帯」の二つの前提で金額を出してもらうと、差額が見えます。差額が小さければ、急ぐ必要はありません。

戸建ては築46年以上で築10年以内の半分以下。古い家の値段は土地で決まる

戸建てを築10年以内と築46年以上で比べると、築46年以上の中央値は半分以下です。木造住宅の場合、税務上の耐用年数は22年と定められています。

それを大きく超えた建物は、査定で評価がほとんど残りません。築46年以上の戸建ての値段は、建物ではなく土地の値段でほぼ決まっていると読めます。

この見方を使うと、古い家の査定はむしろ読みやすくなります。敷地の面積に土地の単価を掛けた数字が、建物をゼロと見たときの目安です。土地だけの成約96件から出た単価は27万円です。

ただし、この単価は区全体の中央値で、道路や敷地の形で上下します。目安として持ち、査定で出た金額と照らす使い方が向いています。

築46年以上の家は、1981年6月の耐震基準の改正より前に建てられています。買い手が住宅ローン控除を使うには、耐震基準に適合している証明が要ります。

古い家ほど、買い手の側で「買ったあとにかかるお金」が増えます。査定額がその分を織り込むことは、先に知っておいてください。

件数は第1種住居地域に集まり、中央値は商業地域が上、準工業地域が下

西成区の戸建てを用途地域で分けると、成約が最も多いのは第1種住居地域です。中央値が最も高いのは商業地域、最も低いのは準工業地域です。件数が集まる帯と、中央値が高い帯は別にあります。

用途地域は都市計画法で定められ、建てられる建物の用途や大きさが地域ごとに違います。商業地域は建物を大きく建てやすく、店舗や事務所にも使えます。土地を住宅以外の使い方でも評価できるため、戸建ての中央値が上に出やすい理由の一つになります。

準工業地域は工場と住宅が混在できる地域です。住むための家として見たとき、周囲の環境で評価が分かれることがあります。

自分の家の用途地域は、大阪市の都市計画の情報か、購入時の重要事項説明書で確かめられます。宅地建物取引業法では、用途地域は重要事項として説明する義務があります。売り出す前に自分で確かめておくと、査定の根拠を聞くときに話が早くなります。

前面道路が4m未満か、4〜6mか、6m以上か。西成区の戸建ては道路で値段が分かれる

西成区の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。集計では4m未満、4〜6m、6m以上の三つの帯に分かれています。幅が広い帯ほど、中央値は上になります。

理由は建築基準法にあります。建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。幅が4mに満たない道に面した敷地は、建て替えのときに道路の中心から2m後退する扱いになることがあります。

後退した分は敷地として使えなくなり、建てられる建物が小さくなります。買い手はこの不利を、値段に反映させます。

道路の幅は、法務局の公図や地積測量図、購入時の重要事項説明書で確かめられます。4m未満の道に面した家は、後退がもう済んでいるかどうかも調べてください。済んでいれば、建て替えの条件が違います。

道路に2m以上接していない敷地は、そもそも建て替えができません。その場合の売り方は、再建築不可物件を売る にまとめています。

直近1年、戸建てははっきり上がり、マンションははっきり下がった。幅の大きい逆向き

西成区の直近1年の中央値を、前の1年と比べます。戸建ては、はっきり上がりました。

中古マンションは、はっきり下がりました。同じ区の同じ期間で、二つの市場が逆の向きに動いています。

この動きをそのまま「戸建ては値上がり、マンションは値下がり」と読むのは早いです。中央値は、その年に成約した物件の顔ぶれで動きます。築年の浅い戸建ての成約が増えれば、区全体の戸建ての中央値は上がります。

マンションは244件と件数が少ないため、1年分に区切るとさらに少なくなります。築年の古い部屋の成約が重なっただけでも、中央値は下に動きます。

実務では、こう読んでください。戸建てを売る人は、前の1年の事例を根拠にした査定額が低めに出ていないかを確かめます。

マンションを売る人は、逆に前の1年の事例で高めに出ていないかを確かめます。査定の根拠にした成約がいつのものか、担当者に聞くのが確実です。

マンションは244件。3LDKと2LDKが中心で、同じ棟の事例を探すところから始める

西成区の中古マンションで最も多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。どちらも家族で住むための間取りです。この区のマンションは、住む人が買う市場として値段が付いていると読めます。

住む人が買う市場では、部屋の広さと築年のほかに、建物全体の状態が見られます。管理費と修繕積立金の月額、大規模修繕の履歴と予定、駐車場の空きです。

買い手はローンの返済額に管理費と積立金を足して予算を組みます。この三つは、問い合わせが来るとほぼ必ず聞かれます。

事例が少ない区では、査定の根拠を特に確かめてください。区全体の中央値1,800万円や単価30万円は、物差しの一つにすぎません。同じ棟で過去に成約した部屋があれば、それが最も近い根拠になります。

無ければ、同じ築年の帯で同じ間取りの成約を、近い範囲から探してもらいます。根拠の成約が少ない査定額は、幅を持って受け取る必要があります。

複数の会社に根拠の成約を示してもらい、そのうえで比べてください。マンションの準備の全体は、中古マンションを売る に整理しています。

マンションの築年の段差は、戸建てと同じ境目にあります。築31〜45年の中央値は、築10年以内から3割ほど下がります。築21〜30年の終わりにいる部屋は、この段差を意識して売る時期を考えます。

改装済みは高く出ている。だが244件を二つに割った差は、自分の部屋に当てはめにくい

西成区の中古マンションは、改装済みの中央値が未改装より高くなっています。ただし、改装した費用がそのまま上乗せできるとは限りません。

改装済みの部屋は、未改装の部屋と築年や広さの顔ぶれが違うことがあります。中央値の差のすべてが改装の効果だ、とは言えないからです。

西成区ではマンションの件数が少ないため、改装済みと未改装に分けると、それぞれの件数はさらに少なくなります。少ない事例から出た差を、自分の部屋にそのまま当てはめるのは危険です。

直すかどうかは、査定のときに「現況のまま」と「直した場合」の二つで金額を聞いてから決めます。改装費より差額が小さければ、直さないほうが手元に残ります。

傷みの目立つ箇所だけを直す、という選び方もあります。水回りや壁紙の一部を直すだけで、内見の印象は変わります。全面の改装を決める前に、査定の差額を見てください。

西成区で売るときの順番。戸建ては道路と築年、マンションは同じ棟の事例から

西成区で売る手順を、この区のデータに合わせて並べます。

戸建ては、まず自分の家の条件を三つそろえます。築年の帯、前面道路の幅、用途地域です。この三つで、西成区の戸建ての中央値は変わります。

公図・地積測量図・重要事項説明書で確かめ、査定の担当者に先に伝えます。条件を先に出すと、根拠のある金額が返ってきやすくなります。

マンションは、管理に関する書類を先にそろえます。管理規約、長期修繕計画、直近の総会議事録、管理費と修繕積立金の額が分かる書面です。

手元に無ければ、管理会社から取り寄せられます。そのうえで、同じ棟の成約事例があるかを査定の担当者に聞きます。

査定は複数の会社に頼み、根拠にした成約を示してもらいます。金額の大小だけで選ばず、根拠の近さで比べてください。査定を受けても、売ると決める必要はありません。

契約から引き渡しまでの流れと、かかる費用は、西成区に限った話ではありません。流れは 家を売る流れは7ステップ に、仲介手数料や登記の費用は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。