千葉県千葉市美浜区の不動産売却｜中古マンション中心の相場を実データで読む

美浜区は、中古マンションが主役の市場です

千葉市美浜区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで見ていきます。件数がいちばん多いのは中古マンションで、次に戸建て、いちばん少ないのが土地です。マンションの取引は2,148件で、戸建ての249件を大きく上回ります。

マンションの中央値は2,200万円です。面積あたりの単価は31万円が中央値です。

戸建ての中央値は4,700万円、よくある価格帯は4,200万円から5,400万円です。土地だけの取引は24件と少なく、単価の中央値は25万円です。

このページは、マンションの話から始めます。美浜区で家を売るなら、まずマンション市場の特徴をつかむのが近道だからです。

マンションの値段は、築30年前後でいちばん大きく下がります

美浜区の中古マンションを、築年の帯で比べてみます。築の浅い部屋から築古の部屋まで、中央値の下がり方には段階があります。

いちばん大きな下げ幅が出るのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。この帯をまたぐと、中央値は大きく下がります。

築46年以上まで見ると、中央値は築10年以内の3分の1以下です。マンションは戸建てに比べて、築年による下がり方がはっきりしています。

売却を考えるときは、自分の部屋がどの築年帯に入るかを先に確かめてください。築30年前後の部屋は、比較する成約によって査定額が変わりやすい帯です。

マンションは3LDKが最多、次に2LDKです

美浜区の中古マンションで、いちばん成約が多い間取りは3LDKです。次に多いのが2LDKで、単身向けの小さな部屋より、家族で住む広さの部屋が中心です。

間取りが近い成約と比べることが、査定の根拠として意味を持ちます。3LDKと2LDKは面積の差が大きいため、面積単価をそのまま当てはめると実態とずれることがあります。

査定書に載っている成約の間取りと広さは、自分の部屋と近いか確認してください。

改装済みの中央値は高いですが、上乗せが保証されるわけではありません

美浜区の中古マンションでは、改装済みの成約の中央値が、未改装より高く出ています。ここだけを見ると、改装すれば高く売れると考えたくなります。

ただし改装済みの成約には、業者が買い取って改装し、売り直した部屋が混ざっている可能性があります。自分で住んでいた部屋を同じように改装しても、同じ値段になるとは限りません。

改装するかどうかは、現況の査定額を見てから決めても遅くありません。担当者に、改装した場合の査定額も合わせて聞いてください。

マンションが多い地区は、真砂・高洲・打瀬・磯辺・幸町の順です

美浜区の中古マンションを地区別に見ると、成約が多い順に真砂・高洲・打瀬・磯辺・幸町となります。同じ美浜区内でも、地区によって成約の数に差があります。

地区が違えば、比較すべき成約も変わります。査定を受けるときは、自分の部屋と同じ地区、できれば同じ棟の成約が根拠になっているか確認してください。

戸建ては、築年が経ってもマンションほど下がりません

美浜区の戸建てを築年の帯で見ると、マンションとは違う動きをします。築10年以内と築46年以上を比べても、中央値の下がり方はゆるやかです。

建物の評価が下がりきると、値段は土地の分に近づいていきます。土地の価値が残っている限り、築年数が経っても値段はゼロにはなりません。

ただし築46年以上の帯は成約の件数が少なく、数字の振れも大きくなります。自分の家に近い条件の成約を、査定のときに確認してください。

戸建ての値段は、用途地域と前面道路の幅でも変わります

美浜区の戸建てを用途地域で見ると、成約がいちばん多いのは第1種低層住居専用地域です。ところが中央値がいちばん低いのも、この用途地域です。中央値がいちばん高いのは第1種中高層住居専用地域です。

第1種低層住居専用地域は、都市計画法にもとづき、建物の高さや規模を抑えて低層の住宅地を守るための区域です。第1種中高層住居専用地域は、中高層の建物も含めて住環境を整える区域で、建てられる建物の幅が広がります。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差が出ています。区分は4〜6mと6m以上です。ただしどちらも件数はそれほど多くないため、参考程度に見てください。

自分の土地の用途地域と前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書か、区役所の都市計画の窓口で確認できます。

戸建てが多い地区は、磯辺・稲毛海岸・真砂・高浜・幕張西の順です

美浜区の戸建てを地区別に見ると、成約が多い順に磯辺・稲毛海岸・真砂・高浜・幕張西となります。中央値がいちばん高いのは稲毛海岸、いちばん低いのは高浜です。

同じ美浜区でも、地区によって戸建ての価格帯は変わります。自分の家に近い地区、近い条件の成約と比べることが、査定額の根拠として大切です。

直近1年は、マンションがはっきり下がり、戸建てはやや下がりました

直近1年の中央値を、その前の1年と比べてみます。中古マンションははっきり下がりました。戸建てのほうは、下がり方がゆるやかです。

査定書の根拠がいつの成約かによって、出てくる金額の見え方は変わります。古い成約を根拠にした査定額は、今の相場より高く出ている可能性があります。

マンションを売る人ほど、根拠の成約がいつのものかを確認する意味があります。

査定を受けるときに確認すること

美浜区はマンション中心の市場なので、査定でも管理費・修繕積立金・修繕の履歴といった、建物全体に関わる情報を聞かれます。用意する書類や進め方の全体は、中古マンションを売る にまとめています。

戸建てを売る場合は、用途地域と前面道路の幅を先に確認しておくと話が早く進みます。進め方は 戸建てを売る で整理しています。

査定額がどう決まるかを知りたい場合は、査定の仕組み にまとめています。売却で必要になる書類は、必要書類の一覧 で確認できます。仲介手数料など費用の全体は、仲介手数料 にまとめています。

複数社に無料査定を依頼し、金額と根拠を比べることが、価格を見極める近道です。