千葉県千葉市緑区の不動産売却｜戸建てが主役の相場を実データで読む

緑区は戸建てが主役、マンションは少数派です

千葉市緑区で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで見ていきます。件数がいちばん多いのは戸建てで、次に中古マンション、いちばん少ないのが土地です。

戸建ての成約は650件、中古マンションは219件です。戸建てがマンションを大きく上回っており、緑区は持ち家中心の市場だとわかります。

戸建ての中央値は2,900万円で、よくある価格帯は1,900万円から3,800万円です。マンションの中央値は1,700万円、面積あたりの単価は20万円が中央値です。

このページは、件数の多い戸建てから見ていきます。マンションと土地は後半でまとめます。

戸建ての値段は、築46年を境に大きく下がります

緑区の戸建てを築年の帯で比べると、下がり方には段階があります。築10年以内に比べて、築46年以上の中央値は3分の1以下まで下がります。

下げ幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。ここで価格の水準が大きく変わります。

木造住宅は税務上の耐用年数が22年で、それを超えると建物の価値はほとんど評価されなくなります。築46年以上の価格は、建物より土地の価値で決まっている部分が大きいと考えられます。

土地の価値が残っている限り、築年数がどれだけ経っても値段はゼロにはなりません。「古いから売れない」と決めつける必要はないというのが、緑区のデータから読み取れることです。

戸建ての値段は、用途地域によって最大と最小の開きがあります

緑区の戸建てを用途地域で見ると、中央値がいちばん高いのは市街化調整区域です。いちばん低いのは第１種住居地域で、取引がいちばん多いのは第１種低層住居専用地域です。

建築士の視点

市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定められ、原則として新しく建物を建てられない区域です。中央値が高く出ていても、それがそのまま売りやすさを意味するわけではありません。

第１種住居地域は住宅を中心にしながら、店舗や事務所も一定規模まで建てられる区域です。第１種低層住居専用地域は建物の高さや規模を抑えて低層の住宅地を守る区域で、緑区ではこの区域の取引がいちばん多くなっています。

自分の土地がどの用途地域にあるかは、購入時の重要事項説明書か、区役所の都市計画の窓口で確認できます。市街化調整区域に該当する場合は、建て替えの可否を先に確認しておくと話がスムーズです。

市街化調整区域の売り方は、市街化調整区域の家・土地を売る に詳しくまとめています。

前面道路の幅でも、戸建ての値段は変わります

緑区の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ます。区分は6m以上と4〜6mで、幅の広いほうが中央値は高くなっています。

建築士の視点

建築基準法の接道義務では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに敷地を後退させる「セットバック」が必要になり、建てられる面積が減ることがあります。

道路が広いほど、車の出入りや将来の建て替えのしやすさで有利に働きやすいと考えられます。自分の家の前面道路の幅は、購入時の重要事項説明書や、法務局の公図・地積測量図で確認できます。

間口や道路幅と価格の関係は、間口・接道と売却価格 に詳しくまとめています。

戸建てが多い地区と、値段が高い地区は別です

緑区の戸建てを地区別に見ると、成約が多い順にあすみが丘・誉田町・おゆみ野中央・あすみが丘東・土気町となります。この5地区で、戸建ての取引の多くを占めています。

ところが、中央値がいちばん高いのは鎌取町、いちばん低いのは越智町です。取引の多い地区と、価格が高い地区は同じではありません。

緑区は地区によって、戸建ての価格差が大きくなります。自分の家に近い地区、近い条件の成約と比べることが、査定額の根拠として欠かせません。

マンションの値段は、築21〜30年にかけて大きく下がります

ここからは、緑区の中古マンションのデータです。取引の件数は戸建てより少なく、219件です。

マンションを築年の帯で比べると、いちばん大きな下げ幅が出るのは、築11〜20年から築21〜30年に移るところです。築31〜45年まで見ると、中央値は築11〜20年のおよそ7割です。

戸建ての下げ幅がいちばん大きいのは築31〜45年から築46年以上でしたが、マンションはもっと早い築年帯で下がります。同じ緑区でも、戸建てとマンションでは下がり方の山が違います。

マンションは3LDKと4LDKが中心です

緑区の中古マンションで、いちばん成約が多い間取りは3LDKです。次に多いのが4LDKで、単身向けの部屋より、家族で住む広さの部屋が中心の市場です。

3LDKと4LDKでは専有面積の差が大きいため、面積単価だけで比べると実態とずれることがあります。査定書に載っている成約の間取りと広さは、自分の部屋と近いか確認してください。

改装済みのマンションは中央値が高く出ています

緑区の中古マンションでは、改装済みの成約の中央値が、未改装より高く出ています。ここだけを見ると、改装すれば高く売れると考えたくなります。

ただし改装費用がそのまま売値に上乗せされるとは限りません。改装するかどうかは、現況のままの査定額を確認してから決めても遅くありません。

マンションが多い地区は、おゆみ野とあすみが丘です

緑区の中古マンションを地区別に見ると、成約が多い順におゆみ野・あすみが丘・おゆみ野南・おゆみ野中央・土気町となります。おゆみ野とその周辺で、マンションの取引の多くを占めています。

査定を受けるときは、自分の部屋と同じ地区、できれば同じ棟の成約が根拠になっているか確認してください。

土地はおゆみ野で単価が高く、件数は多くありません

緑区の土地だけの取引は190件で、戸建てやマンションに比べると多くありません。単価の中央値は8.9万円です。

地区別に見ると、㎡単価がいちばん高いのはおゆみ野、いちばん低いのは高田町です。同じ緑区内でも、地区によって土地の使い勝手や単価の水準は違います。

直近1年は、戸建てもマンションも下がっています

直近1年の中央値を、その前の1年と比べてみます。戸建てははっきり下がりました。マンションのほうは、下がり方がゆるやかです。

査定書の根拠がいつの成約かによって、出てくる金額の見え方は変わります。古い時期の成約を根拠にした査定額は、今の相場より高く出ている可能性があります。

戸建てを売る人ほど、根拠になっている成約がいつのものかを確認する意味があります。

査定を受けるときに確認すること

緑区は戸建ての取引が多いため、査定でも境界・接道・建物の状態といった戸建て特有の論点を聞かれます。進め方の全体は、戸建てを売る にまとめています。

マンションを売る場合は、管理費や修繕積立金、大規模修繕の履歴を先に確認しておくと話が早く進みます。必要な書類や進め方は、中古マンションを売る で整理しています。

査定額がどう決まるかを知りたい場合は、査定の仕組み にまとめています。複数社に無料査定を依頼し、金額と根拠を比べることをおすすめします。