甲府市の不動産売却・査定｜戸建て中央値1,500万円・成約703件

甲府市は戸建ての取引が中心。中古マンションは285件と少ない

甲府市で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで見ます。件数がいちばん多いのは戸建てで703件、次が土地の515件です。中古マンションは285件で、3つの中でいちばん少ない種類です。

種類	成約件数	中央値
戸建て	703件	1,500万円
土地	515件	3.8万円/㎡
中古マンション	285件	1,900万円

戸建ての真ん中の半分は、600万円から2,900万円に入ります。幅が広いのは、築年帯と地区の差がそのまま入っているからです。中央値の1,500万円を自分の家の値段と思わず、この幅のどこにいるかを先に知ってください。

マンションは件数が少ないので、面積あたりの単価も見ます。中央値は26万円/㎡です。同じ棟か近い地区の成約が一つあるかどうかで、査定の根拠の強さが変わります。

直近1年で、マンションははっきり下がり、戸建てはやや下がった

直近1年の中央値を前の1年と比べると、甲府市の中古マンションははっきり下がっています。戸建てはやや下がった程度でした。同じ市の中でも、種類によって下げの大きさが違います。

マンションを売る人は、この下げを売り出し価格に入れてください。1年前に同じ棟で売れた値段を物差しにすると、いまの買い手には高く映ります。高く出した部屋は、問い合わせが来ません。

査定を受けたら、直近1年の成約だけを根拠にしているかを聞いてください。前の1年の成約が混ざった査定額は、いまより高めに出ます。戸建ては下げが小さいので、地区と築年帯の差のほうが値段を動かします。

マンションは築21〜30年から築31〜45年で大きく落ちる。改装は価格に乗らない

甲府市の中古マンションは、築31〜45年の中央値が築10年以内の3分の1以下です。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移る境目でした。戸建てより早い築年帯で、段差が来ます。

築21〜30年の部屋を持っている人は、段差の手前にいます。時間が経てば、次の築年帯に入ります。売る気があるなら、いまの値段を査定で確かめてから時期を決めてください。

成約が多い地区は、多い順に中央・北口・丸の内・朝日・国母です。間取りでいちばん多いのは3LDK、その次が2LDKでした。この2つ以外の間取りは、比べる成約が少ないと考えてください。

甲府市では、改装済みのマンションの中央値が未改装より高くありません。改装にかけた費用が売値に乗る市場ではない、と読めます。直すかどうかの判断のしかたは、売る前にリフォームすべきか にまとめています。

順番は、査定が先です。現況のままの値段と直した場合の値段を、査定の場で並べて聞いてください。差が改装の費用より小さいなら、直さずに売るほうが手元に残ります。

管理費や修繕積立金の額、大規模修繕の履歴も値段に影響します。マンションならではの書類と確認事項は、中古マンションを売る に書いています。

戸建ては築46年以上で、築10年以内の3分の1以下まで下がる

甲府市の戸建てで値段の段差がいちばん大きいのは、築31〜45年と築46年以上の境目です。築46年以上の中央値は、築10年以内と比べて3分の1以下でした。築30年前後までの下がり方は、この境目の段差より小さいです。

境目の理由は、耐震基準です。築46年以上の家は、建築基準法の耐震基準が1981年（昭和56年）6月に改められる前の建物です。買い手はこの年代の家を、補強が要る前提で見ます。

補強の費用を引いた値段で成約している、というのが私の読みです。いま築40年前後の家を持っている人は、数年で境目を越えます。越えたあとは建物の評価がほぼ残らず、土地の値段で取引されます。

売るつもりがあるなら、境目の手前で査定を受けてください。値段の根拠を選べるのは、手前にいるうちです。

市街化調整区域の戸建てが、甲府市ではいちばん高い

甲府市の戸建てを用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは市街化調整区域でした。いちばん低いのは第２種住居地域です。取引がいちばん多いのは第１種中高層住居専用地域で、高い区分とも低い区分とも一致しません。

市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑えると定められた区域です。建てるにも建て替えるにも、原則として許可が要ります。その区域が高いのは、意外です。

建築士の視点

調整区域の家が高いと聞くと、意外に思う人が多いはずです。私は、敷地の広い取引が調整区域に混ざりやすく、総額の中央値を押し上げていると見ています。これは仮説なので、担当者の見方も聞いてください。

この読みが正しいなら、高いのは総額であって、面積あたりの値段ではありません。調整区域の家を売る人は、総額の中央値を自分の家の値段と思わないでください。確かめるのは、再建築の許可が取れるかと、広さの近い成約です。

第２種住居地域が低いのは、住宅のほかに店や事務所も建つ区域で、住む目的の買い手が絞られるためだと見ています。こちらも仮説です。用途地域は市の都市計画の窓口で分かるので、査定の前に確かめて担当者に伝えてください。

調整区域の家を売る手順は、再建築の許可が取れるかで分かれます。市街化調整区域の家・土地を売る に、許可の確かめ方から買い手の探し方まで書いています。

前面道路は6m以上が高く、4m未満が低い

前面道路の幅も、甲府市の戸建ての中央値を分けています。区分は3つです。6m以上がいちばん高く、4〜6mが続き、4m未満がいちばん低い並びでした。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満の家は、建て替えのときに敷地の一部を道路として空ける場合があります。使える土地が減る分を、買い手は値段から引きます。

前面道路の幅は、買ったときの重要事項説明書に書いてあります。無ければ、法務局の図面か市の道路の窓口で確かめられます。4m未満なら、過去に後退済みかどうかも一緒に伝えてください。

戸建ての成約は山宮町・国母・大里町が多い。上石田が高く、城東が低い

甲府市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に山宮町・国母・大里町・伊勢・羽黒町です。中央値がいちばん高い地区は上石田、いちばん低い地区は城東でした。地区の差が大きいので、市全体の中央値が当てはまらない地区があります。

上石田で市全体の中央値を使えば安く見積もり、城東で使えば高く見積もります。どちらも損です。査定では、同じ地区の直近成約だけで作った根拠を出してもらってください。

国母は、戸建てとマンションの両方で成約が多い地区です。この地区で売る人は、種類の違う成約が混ざった資料を渡されることがあります。戸建てなら戸建ての成約だけで比べるよう、担当者に頼んでください。

土地は相生が高く、千塚が低い。㎡単価を地区ごとに見る

甲府市の土地は、面積あたりの単価で比べます。市全体の中央値は3.8万円/㎡ですが、高い地区は相生、低い地区は千塚で、地区の差があります。成約は515件あるので、同じ地区の事例は探しやすいほうです。

土地の値段は、単価のほかに道路の幅・形・広さで動きます。同じ地区でも、角地と旗竿地では買い手の見方が変わります。査定では、地区と形の両方が近い成約を根拠にしてもらってください。

境界が確定していない土地は、測量に時間がかかります。売ると決めたら、境界の確認を先に始めてください。準備の全体は 土地を売る にまとめています。

甲府市で家を売る進め方と、かかるお金

手順は4つです。相場の位置を知り、複数社に査定を頼み、根拠を比べて、媒介契約を結んで売り出します。この記事で挙げた築年帯・用途地域・前面道路・地区を、査定の資料と見比べてください。

査定額は、金額の順に並べないでください。見るのは根拠です。どの成約を使ったかと、直近1年の下げを入れているかの2点を聞いてください。

築46年を超えた家や、前面道路が狭い家は、仲介で買い手を待つほかに買取という手もあります。両方の見積もりを取ってから決めれば、安く手放す失敗を減らせます。

売るときに出ていくお金は、仲介手数料と登記の費用、印紙税、譲渡所得にかかる税金です。それぞれの金額の出し方は、不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめられます。売値から引いた手取りを、売り出す前に出しておいてください。