東京都町田市の不動産売却｜戸建てが最多。築11〜20年で一段下がる市

町田市は戸建ての市。成約の数は戸建て、マンション、土地の順

町田市の実成約を、国土交通省の不動産情報ライブラリで見ます。いちばん多いのは戸建てで2,364件、次が中古マンションで1,195件です。土地だけの成約は552件で、三つの中でいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は4,000万円です。真ん中の半分は3,200万円から5,000万円までで、同じ戸建てでも幅があります。

中古マンションの中央値は3,300万円、面積あたりでは47万円/㎡です。土地の単価は、中央値で19万円/㎡です。

戸建てを売る人にとっては、比べる成約が多いのが町田市の特徴です。そのぶん、自分の家と条件がずれた成約を並べられることもあります。この記事では、町田市のデータで値段の差が出た条件を一つずつ見ます。

町田市の戸建ては、築11〜20年に入るところで最も値を下げる

町田市の戸建てで、中央値がいちばん大きく落ちるのは築10年以内から築11〜20年へ移るところです。築年が進むにつれて少しずつ下がるのではなく、最初の帯で大きく下がります。

理由はデータからは断定できません。私たちは、築浅の戸建てを探す買い手が新築と比べて選んでいるためと見ています。新築との差が開くのが、築10年を過ぎたあたりだという見方です。

築10年以内の家を売るかどうか迷っているなら、この段差は判断材料の一つになります。ただ、住み替え先が決まらないまま売り急ぐ理由にはなりません。

築46年以上の戸建ても、築10年以内からの下げは3割以上で止まっている

町田市の戸建ては、築46年以上でも中央値が築10年以内の半分を切っていません。下げ幅は3割以上ですが、最初の段差のあとは下がり方が小さくなります。

築年の古い戸建ては、建物よりも土地で値段を見られることが多くなります。古い戸建ての値段が残るのは、土地の値段が支えているからと考えられます。

築46年以上の家は、1981年6月の耐震基準の改正より前に建てられた可能性があります。建物を残して売るか更地にするかは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るかで比べてください。

成約が多いのは第１種低層住居専用地域。高いのは第１種中高層住居専用地域

町田市で成約がいちばん多い用途地域は、第１種低層住居専用地域です。都市計画法では、低層住宅の良好な住環境を守るために定める地域とされています。

戸建ての中央値がいちばん高いのは、第１種中高層住居専用地域です。いちばん低いのは準住居地域でした。準住居地域は、道路沿いの業務の利便と住環境の調和を図る地域と定められています。

成約の数が多い地域と、値段が高い地域は一致していません。査定書で比べられている成約が、自分の家と同じ用途地域かどうかを確かめてください。用途地域は、市の都市計画図で調べられます。

前面道路が6m以上、4〜6m、4m未満の三つの区分で、戸建ての値段が違う

町田市の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。いちばん低いのは4m未満の区分で、成約の数もほかの二つより少なくなっています。

4m未満の道でも、行政が指定した道は建築基準法上の道路とみなされます。この場合、建て替えのときは道路の中心から2mの位置まで敷地を下げる必要があります。

下げた部分には建物を建てられないため、使える敷地が狭くなります。買い手はそこを見て値段を考えます。後退が済んでいるかを、売り出す前に確かめておくと話が早く進みます。

中古マンションは築46年以上で、築10年以内の3分の1以下になる

町田市の中古マンションで、中央値がいちばん大きく落ちるのは築31〜45年から築46年以上へ移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下です。

戸建てとは、大きく下がる時期が逆になっています。戸建ては最初の帯で下がり、マンションは最後の帯で下がります。

マンションは土地を区分で持つため、建物の古さがそのまま値段に出やすいと考えられます。築40年を過ぎた部屋なら、修繕の予定と積立金の残高を先に確かめておくと、買い手の質問に答えられます。

マンションは直近1年ではっきり下がった。戸建ては「やや」

直近1年の中古マンションの中央値は、前の1年に比べてはっきり下がっています。戸建ての中央値も下がっていますが、下げ幅は小さめです。

ただし、直近1年のマンションの成約は前の1年より少なくなっています。どの築年の部屋が多く売れたかで、中央値は動きます。市場全体が下がったと読む前に、自分の部屋と同じ築年の帯で比べてください。

査定を受けるときは、根拠になった成約がいつのものかを担当者に聞いてください。古い成約を根拠にした査定と、直近の成約を根拠にした査定では、金額の意味が違います。

3LDKが最多、次が2LDK。改装済みは中央値が高い

町田市の中古マンションで、いちばん多い間取りは3LDK、次が2LDKです。家族で住む人向けの部屋が、成約の中心になっています。

改装済みのマンションは、未改装より中央値が高くなっています。ただし、改装費をそのまま売値に上乗せできるとは限りません。

改装済みの部屋には、築の浅い部屋が多く含まれている可能性もあります。売る前に直すかどうかは、売る前にリフォームすべきかで考え方を確かめてから決めてください。

戸建ては本町田、マンションは原町田。成約の多い地区が違う

戸建ての成約が多い地区は、多い順に本町田・玉川学園・相原町・小山町・金井です。中古マンションでは、原町田・鶴間・小山ヶ丘・南町田・鶴川の順に多くなっています。

戸建ての中央値は、地区によって大きく違います。高いのはつくし野、低いのは相原町でした。土地の㎡単価も、高いのは鶴間、低いのは相原町です。

相原町は戸建ての成約が多い地区の一つですが、中央値は市内で低いほうに入ります。比べる成約が多い地区でも、市全体の中央値をそのまま当てはめないでください。

町田市で査定を頼む前に、自分で調べておく三つのこと

一つ目は、家が建っている用途地域です。二つ目は、前面道路の幅と後退が済んでいるかどうかです。三つ目は、マンションなら築年と間取り、改装の有無です。

この三つは、町田市のデータで値段の差が出た項目です。査定書の比べた成約が、この三つで自分の家とそろっているかを見てください。

売り方の全体は、戸建てなら戸建てを売る、マンションなら中古マンションを売るにまとめています。かかるお金は不動産売却でかかる費用の一覧で確かめられます。