東京都八王子市の不動産売却｜戸建てが最多。築30年をまたぐと戸建てもマンションも値段が落ちる

八王子市は戸建ての成約がいちばん多く、土地だけの成約がいちばん少ない

八王子市の取引を、国交省の不動産情報ライブラリで見ます。いちばん多いのは戸建てで、中古マンションが続きます。土地だけの取引は、三つの中でいちばん少なくなっています。

戸建ては2,639件で、中央値は3,200万円です。真ん中の半分は2,300万円〜4,500万円に入ります。

中古マンションは2,189件で、中央値は2,600万円です。面積あたりの中央値は36万円/㎡です。

土地は560件で、㎡単価の中央値は12万円です。古い戸建てを売る人も、比べる材料は戸建ての成約のほうが多く見つかります。

戸建ても中古マンションも、築30年をまたぐところで値段がいちばん下がる

八王子市では、戸建てと中古マンションの値段が同じところで大きく落ちます。築21〜30年から、築31〜45年へ移るところです。

築20年台の家やマンションを持っているなら、いまはこの段差の手前にいます。査定では、築21〜30年の成約と築31〜45年の成約を分けて出してもらってください。

自分の物件がどちらの帯と比べられたかで、査定額は変わります。築年数は、登記簿や購入時の売買契約書で確かめられます。

築46年以上まで見ると、マンションの下がり方は戸建てより深い

築10年以内と築46年以上の中央値を比べると、戸建ては半分以下になります。中古マンションは、3分の1以下まで下がります。

戸建てには土地が付いているので、建物が古くなっても土地の分が残ります。マンションは土地の持ち分が小さく、建物の古さが値段に出やすいと考えられます。

古いマンションを売るときは、管理の状態と修繕の記録を買い手がよく見ます。準備の進め方は 中古マンションを売る にまとめています。

成約がいちばん多い第１種低層住居専用地域は、戸建ての中央値がいちばん低い

八王子市で取引がいちばん多い用途地域は、第１種低層住居専用地域です。ところが戸建ての中央値で並べると、この地域がいちばん下に来ます。

中央値がいちばん高いのは、近隣商業地域です。成約の数が多い地域と、値段が高い地域が一致していません。

第１種低層住居専用地域は、建てられる建物の高さや種類に制限がある地域です。市全体の中央値を当てはめると、高く見積もりすぎることがあります。自分の家の用途地域は、市の都市計画の窓口で確かめられます。

戸建ての中央値は、みなみ野が高く、楢原町が低い

同じ八王子市の戸建てでも、地区によって中央値が大きく違います。高いのはみなみ野で、低いのは楢原町です。

市全体の中央値3,200万円は、こうした地区をすべて混ぜた数字です。自分の家の値段を考えるときは、同じ地区か近い地区の成約を見てください。

査定を受けたら、どの地区の成約と比べたかを担当者に聞いてください。比べた地区が違えば、出てくる金額の根拠も違います。

戸建ての成約が多い川口町は、土地の㎡単価が低い側に出る地区でもある

戸建ての成約が多い地区は、多い順に川口町・元八王子町・散田町・館町・みなみ野です。成約が多い地区は、比べる材料が見つけやすい地区です。

いちばん成約の多い川口町は、土地の㎡単価では低い側に出てくる地区です。単価が高い側に出てくるのは子安町です。

川口町で古い戸建てを売るなら、建物と土地のどちらに値段が付いているかを分けて聞いてください。壊してから売るかどうかは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか で判断の材料を整理しています。

中古マンションの成約が多い地区は、戸建ての上位と重ならない

八王子市の中古マンションの成約は、多い順に別所・大和田町・明神町・南大沢・八日町です。戸建ての成約が多い地区とは、一つも重なっていません。

成約が多い地区では、近くで似た部屋が同時に売りに出ていることがあります。買い手はそれらと価格や間取りを並べて見ます。

売り出す前に、同じ棟や近くの棟でいまいくらの部屋が出ているかを担当者に聞いてください。値付けの前に知っておくと、あとで慌てずに済みます。

3LDKの次に多いのは2LDK。査定書の比較事例の間取りを確かめる

八王子市の中古マンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。この二つは、同じ間取りの成約を探しやすい間取りです。

査定書に並んだ比較事例が、自分の部屋と同じ間取りかを確かめてください。違う間取りの成約が混じっていたら、なぜそれを選んだかを聞いてかまいません。

改装済みの部屋は中央値が高い。直す前に、現況のままの査定額を取っておく

八王子市の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装より高くなっています。ただ、改装費をそのまま値段に上乗せできるとは限りません。

改装された部屋は、もともと条件の良い部屋だった可能性もあります。この差が改装だけで生まれたとは言い切れません。

直すかどうかは、現況のままの査定額と、直した場合の見込みを並べてから決めてください。考え方は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。

前の道の幅で、戸建ての中央値に差が出ている。区分は三つ

八王子市の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。データの区分は、4m未満・4〜6m・6m以上の三つです。

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4m未満の道に面した家は、建て替えのときに敷地を下げる必要が出ることがあります。

自宅の前の道がどの区分か、その道が建築基準法上の道路かは、市の窓口で確かめられます。接道に不安があるなら、再建築不可物件を売る も先に読んでおいてください。

直近1年は戸建てもマンションも横ばい。売る時期は築年の帯で考える

直近1年の中央値は、前の1年と比べて戸建てもマンションもほぼ横ばいです。待てば上がる、急がないと下がる、そのどちらの根拠にもなりにくい動きです。

市場の動きが小さいあいだは、自分の物件の築年数のほうが値段に影響しやすいと考えられます。築20年台の後半なら、帯が変わる前に一度査定を受けておく手もあります。

八王子市で査定を頼む前に、手元で確かめておくこと

戸建てなら、地区・用途地域・前面道路の幅の三つです。どれも、八王子市のデータで値段の差が出ていた項目です。

マンションなら、間取りと築年数、改装の有無です。管理費と修繕積立金の月額も、買い手からよく聞かれます。

査定は複数の会社に頼み、比べた成約の地区と築年の帯をそれぞれ聞いてください。売るときにかかるお金は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。