東京都府中市の不動産売却・査定｜戸建て中央値4,900万円・地区と用途地域で分かれる値段

府中市の成約は中古マンションが先頭で、土地だけの取引がいちばん少ない

国土交通省の不動産情報ライブラリで、府中市の成約を種類ごとに数えました。いちばん多いのは中古マンションで1,446件、中央値は3,700万円です。

次が戸建てで994件、中央値は4,900万円でした。真ん中の半分の取引は、4,100万円〜6,000万円に入っています。

土地だけの成約は230件で、三つの中でいちばん少ない数です。1㎡あたりの中央値は、土地が33万円、マンションが57万円でした。

ここからは、府中市のデータで目立つ点を順に見ていきます。査定の流れや費用の一般的な話は、それぞれの解説記事に任せます。

取引がいちばん多い第１種低層住居専用地域が、戸建ての中央値ではいちばん下

府中市の取引を用途地域で分けると、件数がいちばん多いのは第１種低層住居専用地域です。ところが戸建ての中央値で並べると、この地域がいちばん低い位置にきます。

中央値がいちばん高いのは、第１種中高層住居専用地域でした。同じ住居系でも、建てられる建物の高さや大きさの決まりが違う地域です。

ただ、この差がすべて用途地域から来ているとは言い切れません。土地の広さや築年、駅からの距離の違いも混ざっています。

自分の家がどの地域かは、市の都市計画図で確かめられます。第１種低層住居専用地域なら、比べる成約は同じ地域の中から選んでもらってください。取引の多い地域なので、条件の近い例は見つかりやすいはずです。

戸建ての成約は四谷・新町・白糸台に多い。中央値は若松町が高く、是政が低い

戸建ての成約が多い地区は、多い順に四谷・新町・白糸台・小柳町・若松町です。中央値で見ると若松町が高く、是政が低い結果でした。

若松町は、成約の多さでも上位の地区に入っています。高い中央値が、ごく一部の取引だけから出た数字ではないということです。

市全体の中央値4,900万円は、こうした地区の差をならした数字です。是政と若松町では、同じ府中市でも比べる相手が違います。

査定書に載った比較の成約が、どの地区のものかを見てください。自分の地区と違う例ばかりなら、その理由を担当者に聞いてかまいません。

マンションの成約は宮西町が最多。土地の㎡単価も宮西町がいちばん高い

中古マンションの成約が多い地区は、宮西町・白糸台・府中町・住吉町・宮町の順です。白糸台は、戸建てでも成約の多い地区に入っています。

宮西町は、土地の㎡単価がいちばん高い地区でもあります。反対に㎡単価がいちばん低いのは西府町でした。

マンションの値段は、土地の値段だけでは決まりません。ただ、同じ府中市のマンションでも、地区によって土台が違うことは押さえておいてください。

府中市のマンションは、築31〜45年の帯に入るところで下げ幅がいちばん大きい

中古マンションを築年の帯で並べると、築21〜30年から築31〜45年に移るところで中央値がいちばん大きく下がります。築46年以上になると、築10年以内の半分以下です。

築20年代の部屋を持っているなら、いまの帯と一つ上の帯の成約を両方見ておくと判断しやすくなります。帯が変わると、査定で比べられる成約も入れ替わるからです。

査定では、同じ帯の成約が比較に使われているかを確かめてください。マンションならではの準備は、中古マンションを売る にまとめています。

戸建ての下げ幅がいちばん大きいのは、築46年以上の帯に入るところ

府中市の戸建てで中央値がいちばん大きく下がるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下でした。

この帯の家を見る買い手は、建物をそのまま使うか、建て直すかから考え始めます。値段の話も、建物より土地が中心になりやすくなります。

建物を残すか壊すかは、売り出す前に決めなくてもかまいません。考え方は、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

直近1年は、マンションがやや上がり、戸建てはほぼ横ばい

直近1年の中央値を、その前の1年と比べました。中古マンションはやや上がり、戸建てはほぼ横ばいです。

同じ府中市でも、種類によって動き方が違います。マンションの査定で古い成約ばかりが根拠になっていると、いまの相場より低く見える可能性があります。

比べた成約がいつの取引かを、金額と一緒に聞いてください。戸建ては横ばいなので、時期より地区や道路の条件を先に見るほうが話が早いです。

府中市のマンションは3LDKが最多で、2LDKが次に多い

成約したマンションの間取りは、3LDKがいちばん多く、次が2LDKでした。取引の中心は、この二つの間取りです。

自分の部屋がどちらかなら、比べられる成約の数は多くなります。同じ間取りの例で査定の根拠をそろえてもらいやすい部屋です。

それ以外の間取りなら、比べる例は少なくなります。面積の近い成約まで広げて見ているかを、担当者に確かめてください。

改装済みの部屋は中央値が高い。改装費がそのまま戻るとは限らない

府中市のマンションでは、改装済みの部屋の中央値が未改装より高く出ています。ただ、これは改装した部屋が高く売れたという結果です。

もともと条件のよい部屋が改装されていることもあります。改装費の分だけ値段が上がったとは読めません。

売る前に直すかどうかは、見積もりを取ってから考えても遅くありません。成約データから見た考え方は、売る前にリフォームすべきか にまとめています。

前面道路の幅で、戸建ての中央値が三つに分かれる

府中市の戸建ては、前面道路が4m未満・4〜6m・6m以上の三つで中央値に差が出ています。道路の幅は、売る側が後から変えられない条件です。

建築士の視点

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。前面道路が4m未満だと、建て替えで敷地を下げる「セットバック」が求められることがあります。

下げる位置は、原則として道路の中心から2mです。下げた部分には建物を建てられないため、買い手は使える広さを差し引いて考えます。

すでに下がっているかどうかは、測量図や市の道路の記録で確かめられます。査定の前に分かっていれば、話が止まりにくくなります。

府中市の家を査定に出す前に、地区・用途地域・築年の帯を書き出す

ここまでの点を自分の家に当てはめて書き出しておくと、査定書が読みやすくなります。書くのは地区名、用途地域、築年の帯です。

マンションなら間取りと改装の有無、戸建てなら前面道路の幅も加えてください。手元のメモと査定書の比較例がずれていれば、そこが質問するところです。

売るときにかかるお金の全体は、不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめられます。戸建ての準備は、戸建てを売る にまとめています。