宇都宮市の不動産売却・査定｜戸建て相場2,600万円・成約1,973件

宇都宮市は戸建てが主役。土地が続き、中古マンションがいちばん少ない

宇都宮市で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで見ていきます。件数がいちばん多いのは戸建てで1,973件、次が土地で1,118件です。中古マンションは688件で、3つの中でいちばん少ないです。

戸建て中心の市場です。

戸建ての中央値は2,600万円です。成約の真ん中の半分は、1,600万円から3,500万円の間に収まります。

中古マンションの中央値は2,100万円、面積あたりでは29万円/㎡です。土地は、面積あたりの中央値が5.9万円/㎡です。

種類	成約件数	中央値
戸建て	1,973件	2,600万円
中古マンション	688件	2,100万円
土地（面積あたり）	1,118件	5.9万円/㎡

戸建てを売る人にとって、件数が多いのは有利です。自分の家と条件が近い成約を、地区や築年帯で絞っても見つけやすいからです。マンションを売る人は、比べる事例が少ないぶん、査定の根拠を聞く手間を惜しまないでください。

直近1年は、戸建てもマンションもほぼ横ばい。待つ理由はデータに無い

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年とほぼ同じ水準です。中古マンションも同じ動きで、はっきりした上げ下げは出ていません。

横ばいの相場では、売る時期をずらしても得をしにくいです。「来年まで待てば上がる」と言える根拠は、少なくともこのデータの中にありません。

一方で、急いで値を下げる理由もありません。売り出し価格は、直近の成約と並べて決めれば足ります。

焦りは要りません。

戸建ては築45年までゆるく下がり、築46年以上で半分以下になる

宇都宮市の戸建てを築年帯で分けると、下がり方に段差があります。築10年以内と比べて、築46年以上の中央値は半分以下です。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

つまり築31〜45年の帯にいる家は、まだ大きな段差の手前にいます。築46年を超えると、値段の落ち方が一段きつくなります。境目は築46年です。

建築士の視点

築46年以上の家は、完成が1980年以前です。耐震基準は1981年6月の建築確認から新しくなったので、ここに入る家はすべて旧耐震の年代です。

買い手が住宅ローン控除などの優遇を使うには、新耐震か、耐震基準を満たす証明が要ります。宇都宮市の段差がこの境目と重なっている点は、売る側も知っておくべきです。

売る側ができるのは、耐震診断や補強工事の記録があれば先に出すことです。記録は値段を守ります。無ければ、建物ではなく土地の値段で勝負する前提で査定を頼んでください。

第２種住居地域が高く、市街化調整区域が低い。前面道路の幅でも中央値が分かれる

宇都宮市の戸建ての成約を用途地域で分けると、取引がいちばん多いのは第１種住居地域です。中央値がいちばん高いのは第２種住居地域で、いちばん低いのは市街化調整区域です。

第２種住居地域は、第１種より大きな店舗や事務所を建てられる区域です（建築基準法の用途制限）。なぜここが高いのかは、取引データだけでは読めません。ただ、自分の家がどの区域にあるかは、査定の前に確かめておく値打ちがあります。

区域は自分では変えられません。

市街化調整区域は、原則として新しく家を建てられない区域です（都市計画法）。建て替えに許可が要るため、買い手が住宅ローンを組みにくく、値段が伸びません。調整区域の家の売り方は、市街化調整区域の家・土地を売る にまとめています。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差が出ています。6m以上、4〜6m、4m未満の3つの区分で、道が広い家は高く、狭い家は安い並びです。

建築士の視点

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していることが建物を建てる条件です。幅4m未満でも古くからある道は道路と認められることがあり、その場合は建て替えのとき道の中心から2m後退します。

後退した分は建物に使えないので、買い手は「いまと同じ広さの家が建たない」と見ます。これが4m未満の中央値が低い理由のひとつです。

前面道路の幅は、公図や購入時の重要事項説明書で確かめられます。4m未満なら、過去に後退を済ませているかも合わせて伝えてください。接道そのものに問題がある家は、再建築不可物件を売る を先に読んでください。

戸建ての成約が多いのは鶴田町・駒生町・清原台。高いのは東峰町、低いのは富士見が丘

宇都宮市の戸建ての成約が多い地区は、多い順に鶴田町・駒生町・清原台・石井町・上戸祭町です。この5地区に家がある人は、同じ地区の成約だけで比べる査定を頼めます。事例が多いので、根拠のある値段が出やすいです。

中央値がいちばん高い地区は東峰町、いちばん低いのは富士見が丘です。地区の差は大きく、市全体の中央値2,600万円をそのまま当てはめると、どちらの地区でもずれます。

成約の多さと値段の高さは別です。鶴田町や駒生町は件数が多い地区ですが、中央値が高い地区として出てくるのは東峰町でした。売り出し価格は、件数の多さではなく、自分の地区の成約水準で決めてください。

マンションは築21〜30年から築31〜45年で大きく落ちる。3LDKが多く、改装済みは高い

宇都宮市の中古マンションは、築年帯での下がり方が戸建てより早いです。築10年以内と比べると、築31〜45年の中央値は3分の1以下です。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。

戸建ての大きな段差が築46年だったのに対し、マンションは築31年で来ます。ここが戸建てと違います。

築21〜30年の帯にいるマンションは、この手前にいます。売るかどうかを考える時期として、ひとつの目印にしてください。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。買い手の多くはこの2つで探すので、同じ間取りの成約を根拠にした査定を頼むと比べやすいです。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高く出ています。ただ、かけた改装費がそのまま値段に乗るとは限りません。改装するかどうかは、手を入れた場合といまのままの2通りで査定を出してもらってください。

差額が費用を上回るかで決めます。

成約が多い地区は、多い順に東宿郷・元今泉・今泉町・桜・南大通りです。この5地区なら、同じ地区の事例で比べられます。マンション全体の進め方は、中古マンションを売る に分けて書いています。

土地は陽東が高く、下栗町が低い。市全体の単価をそのまま使わない

土地の面積あたりの単価は、地区で差があります。高いのは陽東、低いのは下栗町です。市全体の中央値5.9万円/㎡は、この両端のあいだにある真ん中の数字にすぎません。

土地も、見方は戸建てと同じです。用途地域と前面道路の幅は、更地でも値段を分けます。市街化調整区域にある土地は、売り出す前に区域の確認から始めてください。

宇都宮市で家を売る進め方と、かかるお金

進め方そのものは、どの市でも大きく変わりません。宇都宮市で違うのは、比べる成約を選ぶところです。この記事で挙げた地区・築年帯・用途地域・前面道路の4つで、自分の家に近い成約を絞ってください。

査定は、この4つを伝えたうえで複数の会社に頼みます。金額の差より、どの成約を根拠にしたかの差を見てください。根拠を示せない会社の金額は、高くても低くても信用しにくいです。

金額だけで選ばないでください。

戸建てを売る前に確かめることは、戸建てを売る前に確かめる3つのこと にまとめています。かかるお金は、仲介手数料・登記の費用・印紙税・税金が主なものです。内訳と計算は 不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめてください。

急ぐ家は、築年帯で分かります。

宇都宮市の戸建ては成約が1,973件あり、比べる事例に困らない市場です。横ばいの相場で焦る必要はありませんが、築46年の段差が近い家は、時期を考える値打ちがあります。