小山市の不動産売却・査定｜戸建て相場2,400万円・成約812件

小山市で売り買いされているのは、戸建てと土地がほとんど

国土交通省の不動産情報ライブラリで、小山市の実際の成約を数えました。戸建てが812件でいちばん多く、土地が570件で続きます。中古マンションは98件で、戸建てよりかなり少ないです。

戸建ての中央値は2,400万円です。真ん中の半分の成約は、1,300万円から3,100万円の間にあります。

中古マンションの中央値は1,700万円です。面積あたりでは26万円/㎡です。土地は面積あたりの中央値が2.9万円/㎡です。

種類	成約件数	中央値
戸建て	812件	2,400万円
中古マンション	98件	1,700万円
土地（面積あたり）	570件	2.9万円/㎡

マンションを売る人は、比べられる成約が少ないことを先に知っておいてください。査定額が会社ごとに開きやすいので、どの成約を根拠にしたのかを1社ずつ聞くのが確実です。

マンションだけが、直近1年ではっきり値上がりしている

直近1年の中古マンションの中央値は、その前の1年よりはっきり上がりました。一方で戸建ての中央値は、前の1年とほぼ同じ水準です。

同じ市の中で、マンションと戸建ての動きが分かれています。マンションの持ち主は、上がった直近の成約を査定の根拠に入れてもらえるかを確かめてください。

ただし、マンションは件数が少ない市場です。数件の高い成約で中央値が動くこともあるので、上がり方がこの先も続くとは言えません。

マンションの値段は、築20年を越えるところで大きく下がる

小山市の中古マンションを築年帯で分けると、築11〜20年から築21〜30年へ移るところで中央値がいちばん大きく落ちます。築21〜30年の中央値は、築10年以内の3分の1以下です。

築20年に近い部屋を持っている人は、この段差の手前にいます。売るかどうか迷っているなら、段差を越える前に一度査定を取っておくと判断がしやすくなります。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。同じ間取りの成約を根拠にしてもらうと、査定額を比べやすくなります。マンションならではの準備は、中古マンションを売る にまとめています。

市街化調整区域の戸建てが、用途地域の中でいちばん高い

小山市の戸建てを用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは市街化調整区域でした。いちばん低いのは準工業地域です。取引の件数がいちばん多いのは、第１種住居地域です。

調整区域は、原則として新しく家を建てられない区域です（都市計画法）。それでも小山市では中央値が高く出ており、なぜそうなるのかは取引データだけでは読めません。

調整区域の家を売るときは、買い手が建て替えられるかどうかで値段が変わります。売る前に市で建て替えの条件を確かめておくと、査定の話が早く進みます。調整区域の売り方は、市街化調整区域の家・土地を売る で詳しく扱っています。

道路の幅が6m以上か、4〜6mかで戸建ての中央値が違う

小山市の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。データで分かれているのは、6m以上と4〜6mの2つの区分です。

自分の家がどちらに入るかは、購入時の重要事項説明書や公図で確かめられます。査定を頼むときは、道路の幅を先に伝えておくと、同じ区分の成約で比べてもらえます。

建築士の視点

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していることが、建物を建てる条件です。小山市のデータで差が出ている2つの区分は、どちらもこの条件を満たす幅です。

4m以上ある道でも、道路として認められているかどうかは別に確かめる必要があります。私道に面している場合は、持分や通行の承諾の有無も、売る前に書類で確かめてください。

築10年以内と築46年以上の戸建てでは、中央値が3倍以上ちがう

小山市の戸建ては、築46年以上の中央値が、築10年以内の3分の1以下まで下がります。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

マンションは築20年を越えるところで大きく落ちますが、戸建ての大きな段差はずっと後に来ます。同じ市でも、種類によって売り時の目安がまったく違います。

建築士の視点

築46年以上の家は、1981年6月に耐震基準が変わる前に建てられた年代にあたります。買い手が住宅ローン控除などを使うには、新しい耐震基準を満たす証明が要ります。

耐震診断や補強工事の記録があれば、査定の段階で出してください。記録が無い場合は、建物より土地の値段で見られる前提で、査定の根拠を聞くのが現実的です。古い家の値段の考え方は、築40年の家はいくらで売れるか でも整理しています。

戸建ての成約がいちばん多い大字間々田は、中央値がいちばん低い

小山市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に大字間々田・城東・大字羽川・大字神鳥谷・西城南です。中央値がいちばん高い地区は大字神鳥谷で、いちばん低い地区は大字間々田でした。

成約がいちばん多い地区が、値段ではいちばん低い側にいます。地区によって中央値は大きく違うので、市全体の2,400万円をそのまま自分の家に当てはめるとずれます。

大字間々田や大字神鳥谷に家がある人は、同じ地区の成約だけで比べてもらえます。事例が多い地区なので、根拠を示した査定を求めやすいです。

城東は、戸建て・マンション・土地のどれでも名前が出る地区

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に城山町・駅東通り・城東・中央町です。マンションを売る人は、この4地区の成約が査定の根拠に入っているかを見てください。

城東は、戸建ての成約が多い地区にもマンションの成約が多い地区にも入っています。さらに、土地の㎡単価がいちばん高い地区も城東です。

土地の㎡単価がいちばん低い地区は大字出井でした。土地を売る人は、市全体の2.9万円/㎡ではなく、自分の地区の単価で考えてください。境界や更地にするかの判断は、土地を売る にまとめています。

小山市の家を査定に出す前に、まとめておくこと

査定を頼む前に、地区名・築年数・用途地域・前面道路の幅の4つを書き出しておいてください。この記事で見たとおり、小山市ではどれも中央値の差として出ています。

複数の会社に同じ情報を渡すと、査定額の差がどこから来るのかを比べやすくなります。根拠にした成約を聞いて、自分の家に近い条件かを確かめてください。

売るときにかかる費用は、不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめられます。手元にいくら残るかは、査定額から費用と税金を引いて考えてください。