2026年10月19日（月）家の売却を、国の実データで。
静岡の家売却
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静岡市清水区の実成約は、戸建てが700件、中古マンションが154件です（国交省データ）。戸建ての中央値は2,100万円、マンションは1,750万円です。戸建ては築31〜45年から46年以上へ、マンションは築21〜30年から31〜45年へ移るところで、中央値がいちばん大きく下がります。地区によって価格の水準も違うため、最初の一歩は実データで自分の物件の位置をつかみ、無料査定で価格を確かめることです。
清水区の戸建ての買い手は、新しい家を選ぶ人と、値段の安い古い家を選ぶ人に分かれていると私たちは見ています。
売れた戸建てのうち、築10年以内が36%、築31年以上が40%です。新しい側と古い側の両方に、売れた家がまとまっています。真ん中の値段は、築10年以内が2,900万円、築31〜45年が1,400万円です。この値段の開きから、買い手は予算に合わせて新しい家と古い家を選び分けていると私たちは見ています。
戸建ての真ん中の値段は2,100万円です。値段を大きく分けているのは、築年数と場所だと私たちは見ています。
築31〜45年の真ん中の値段は1,400万円、築46年以上は695万円で、ここがいちばん大きく下がります。戸建ての値段は地区でも開きがあり、梅ヶ谷（3,400万円）から三保（600万円）までです。住宅地の地価も、最寄り駅で草薙駅（1㎡ 11万円）から蒲原駅（1㎡ 3万円）まで差があります。古さと場所のどちらが値段の差を大きくしているかは、このデータでは分けられません。
この先、清水区全体では値段が下がる方向の力のほうが強いと私たちは見ています。
家を買う年代の人数は、2025年から2045年に−22%と推計されています。住宅地の地価は48地点のうち、下がった地点が25地点、上がった地点が14地点です。戸建ての真ん中の値段は前の年と比べて+5%ですが、1年の動きだけで上がるとは考えていません。
「私たちは見ています」「考えています」と書いたところは、下の数字から読んだ見立てです。値段は、国土交通省に届け出られた実際の取引です。土地の値段は地価公示・地価調査、人数は国の将来推計人口（2020年の国勢調査をもとにした推計）から取りました。
ここから下は、上の見立ての元になった数字です。
| 種別 | 中央値 | よくある価格帯 | ㎡単価 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 中古マンション | 1,750万円 | 970万円〜2,300万円 | 約22.8万円 | 154 |
| 戸建て等（土地＋建物） | 2,100万円 | 960万円〜3,200万円 | — | 700 |
| 土地 | — | — | 約6.4万円 | 600 |
| 築年数 | 中古マンション | 件数 | 戸建て等 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 築10年以内 | 3,650万円 | 18 | 2,900万円 | 227 |
| 築11〜20年 | 2,200万円 | 40 | 2,300万円 | 58 |
| 築21〜30年 | 1,600万円 | 40 | 1,900万円 | 95 |
| 築31〜45年 | 650万円 | 23 | 1,400万円 | 142 |
| 築46年〜 | 600万円 | 19 | 695万円 | 108 |
参考: 改装済み中古マンションの中央値は1,900万円（26件）、未改装は1,500万円（50件）。 差は約27%です。ただし改装される物件は築年数が経っていることが多く、リフォーム費用がそのまま上乗せされるわけではありません。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）（不動産情報ライブラリ／2026-10-19取得）。当社（家売却ラボ）が集計した参考値。実際の売却価格を保証するものではありません。
値段の目安レポート（無料）
静岡市清水区で実際に売れた取引と比べて、土地と建物を分けて計算します。比べた取引も、掛けた数字も、全部レポートに載せます。
国土交通省に届け出られた成約を、地区（町名）ごとに数えました。件数の多い順に並べています。 静岡市清水区の中でも、戸建て（土地＋建物）の中央値は西久保が2,500万円、三保が600万円と、地区でかなり違います。 件数が少ない地区は1件で中央値が動くので、8件に満たない地区は載せていません。
| 地区 | 中央値 | 件数 | 築年数 |
|---|---|---|---|
| 三保 | 600万円 | 33 | 築37年 |
| 高橋 | 2,350万円 | 22 | 築2年 |
| 草薙 | 2,450万円 | 22 | 築38年 |
| 追分 | 2,400万円 | 15 | 築2年 |
| 押切 | 1,850万円 | 14 | 築25年 |
| 蒲原 | 750万円 | 13 | 築36年 |
| 西久保 | 2,500万円 | 13 | 築11年 |
| 草薙杉道 | 2,000万円 | 12 | 築32年 |
| 地区 | 中央値 | 件数 | 築年数 |
|---|---|---|---|
| 草薙 | 3,300万円 | 21 | 築9年 |
| 千歳町 | 1,200万円 | 16 | 築27年 |
| 本郷町 | 1,850万円 | 14 | 築18年 |
| 馬走北 | 775万円 | 12 | 築47年 |
| 真砂町 | 2,500万円 | 10 | 築14年 |
| 楠新田 | 1,800万円 | 10 | 築25年 |
| 永楽町 | 2,400万円 | 8 | 築14年 |
| 辻 | 2,450万円 | 8 | 築13年 |
| 地区 | 中央値 | 件数 |
|---|---|---|
| 宍原 | 6.0万円/㎡ | 21 |
| 蒲原 | 7.0万円/㎡ | 19 |
| 高橋 | 24万円/㎡ | 17 |
| 三保 | 4.7万円/㎡ | 14 |
| 三保松原町 | 12万円/㎡ | 14 |
| 有東坂 | 33万円/㎡ | 13 |
| 庵原町 | 17万円/㎡ | 12 |
| 西久保 | 26万円/㎡ | 12 |
市内の地区の真ん中より74%低い水準です。売れているのは築37年前後です。
市内の地区の真ん中に近い水準です。売れているのは築2年前後で、建売の分譲が取引の中心です。中古の相場とは分けて見てください。
市内の地区の真ん中に近い水準です。売れているのは築38年前後です。
地区名は国土交通省の表記（町名・大字）です。住所の丁目とは区切りが違うことがあります。
国土交通省の実際の取引を、間口・前面道路・土地の形など条件別に集計しました。 金額は土地と建物を合わせた成約価格の中央値です。
間口が狭いほど駐車や建て替えの自由度が下がり、買い手が慎重になりやすい部分です。
幅4m未満の道路では、建て替え時に敷地を後退させるセットバックが必要になる場合があります。
この地域では、不整形の中央値が長方形を上回っています。一般に不整形地は建物を配置しにくいぶん評価が下がりやすい一方、面積の広い土地が不整形に多く含まれるなど、条件の構成が影響している可能性があります。形だけで判断せず、面積が近い事例と見比べてください。
用途地域は建てられる建物の種類と大きさを定める区分です。住環境の良さと利便性のどちらが価格を左右するかは地域で変わります。
鉄骨・RCは規模の大きい住宅が多く、構造の違いだけでなく建物の大きさも金額に含まれます。
私道に接する場合は、通行・掘削の承諾など権利関係の確認が必要になることがあります。
商業地域・近隣商業地域には駅前など利便性の高い立地が多く含まれます。
読み方: 中央値は「その条件で売れた物件の集まり」の真ん中の価格です。面積・築年数・立地の違いも含まれるため、 この差がそのまま条件だけによる差とは限りません。自分の家の評価は、条件を伝えたうえで査定で確認してください。
家を探す人は、物件を比べるときに駅と学校と病院を見ます。販売図面の「周辺環境」に書かれるのもこのあたりです。静岡市清水区の分を、国の公開データで数えました。
| 駅 | 路線 | 乗降客数 |
|---|---|---|
| 草薙 | JR東海道線 | 21,570人 |
| 清水 | JR東海道線 | 19,323人 |
| 草薙 | 静岡鉄道 静岡清水線 | 6,426人 |
| 新清水 | 静岡鉄道 静岡清水線 | 5,291人 |
| 狐ヶ崎 | 静岡鉄道 静岡清水線 | 4,204人 |
| 桜橋 | 静岡鉄道 静岡清水線 | 3,884人 |
| 興津 | JR東海道線 | 3,650人 |
| 新蒲原 | JR東海道線 | 2,397人 |
| 最寄り駅 | 地価 | 地点 |
|---|---|---|
| 草薙 | 11.2万円 | 9 |
| 清水 | 8.9万円 | 30 |
| 興津 | 6.8万円 | 3 |
| 由比 | 5万円 | 3 |
| 新蒲原 | 3.9万円 | 3 |
| 蒲原 | 3.2万円 | 2 |
地点が2つ以上ある駅は真ん中の値です。国や県が毎年値段を出している土地で、実際に売れた値段とは別の数字です。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（国土数値情報の駅別乗降客数・学校・医療機関・幼稚園等、地価公示・地価調査）。2026-10-15に取得。学校は私立・国立を含みます。学校と病院は国のデータを作った時点の数なので、そのあとの開校や閉院は入っていないことがあります。保育所はこの数に入っていません。
静岡市清水区では、住宅のうち14.9%が空き家です（全国は13.8%）。このうち、売りにも貸しにも出ていない「使う予定のない空き家」は6,880戸あります。
| 住宅の数 | 110,910戸 |
|---|---|
| 空き家 | 16,580戸（14.9%） |
| 売りに出ている空き家 | 510戸 |
| 使う予定のない空き家 | 6,880戸（住宅の6.2%・全国は5.9%） |
| そのうち一戸建て | 5,560戸 |
| そのうち傷みや壊れがある | 1,900戸 |
出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年10月時点）。数は調査からの推計で、10の位を四捨五入しているため、合計が合わないことがあります。「使う予定のない空き家」は、調査の「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」です。
値段を見たあとに、もうひとつ数えておく数字があります。固定資産税、空き家になったあとの火災保険、 草刈りと通風に通う時間。実家を売った人の調査では、維持と処分にかかった費用の最多回答は50〜100万円でした。
静岡市清水区で実際に売れた土地は、㎡あたり6.4万円が真ん中の値です（国土交通省の成約データ）。 固定資産税の評価額はこれとは別の数字で、市から届く課税明細書で確かめます。
清水区で実際に成立した取引を、国交省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは戸建てで700件、次に多いのが土地です。中古マンションは154件と、戸建てよりかなり少なくなっています。
戸建て中心の市場では、マンションの査定に使える近い事例が集まりにくくなります。同じ地区・同じ築年帯の成約を丁寧に探す手間が、戸建てより大きくなりやすい点は覚えておいてください。
戸建ての中央値は2,100万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は960万円から3,200万円までの幅があります。
この幅の広さは、立地や築年数によって値段の位置が大きく動くことを示しています。自分の家がどのあたりに入るかは、次の項目で見ていきます。
清水区の戸建てを築年数別に見ると、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下まで下がります。段階的に下がる中で、いちばん大きく落ちるのは築31〜45年から築46年以上に移るところです。
木造住宅は税務上の耐用年数が22年と決められています（国税庁の省令）。これを超えると建物の評価はほぼ残らず、値段の中心は土地の分になっていきます。
裏を返せば、土地に価値がある限り値段はゼロにはなりません。築46年を超えた家でも、まず査定を受ける意味はあります。
清水区の中古マンションも、築10年以内に比べて築46年以上の中央値は3分の1以下まで下がります。ただし下がり方の山は戸建てと違い、築21〜30年から築31〜45年に移るところがいちばん大きく落ちます。
この時期を迎える前の部屋は、早めに査定を受けて価格を確かめておく価値があります。管理や修繕の状態も値段に影響するため、築年数だけで判断しないほうが安全です。
清水区で戸建ての取引がいちばん多い用途地域は、第一種中高層住居専用地域です。中央値がいちばん高いのも同じ第一種中高層住居専用地域で、いちばん低いのは第一種低層住居専用地域でした。
用途地域は、仲介会社が契約前の重要事項説明で必ず伝える項目です。自分の家がどの用途地域にあるかを先に確かめておくと、査定の話が具体的に進みます。用途地域と価格の関係は、土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかで詳しく整理しています。
清水区の戸建ては、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上のどの区分に入るかで中央値に差が出ています。
建築士の視点
建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満だと、建て替え時に道路の中心から2mまで敷地を後退させるセットバックが必要になることがあります。
セットバックが必要な土地は、建て替え後に使える面積が今より狭くなります。買い手はこの先の制約を見越して価格を判断するため、道路の幅は査定の前に必ず伝えておきたい情報です。
道路の条件が価格にどう影響するかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかにまとめています。
清水区の中古マンションは、直近1年の中央値が前の1年に比べてはっきり上がっています。戸建ても同じ期間でやや上がっていますが、マンションほどの動きではありません。
上がった理由は、このデータだけでは特定できません。成約した物件の築年帯や地区の構成が変わるだけでも、中央値は動きます。査定書に載っている事例が、いつの、どの条件のものかを確かめてください。
清水区の中古マンションを間取り別に見ると、3LDKがいちばん多く、次に2LDKが続きます。ファミリー向けの部屋が動きやすい市場だと読めます。
改装済みの物件は、中央値が未改装より高く出ています。ただし改装費用がそのまま価格に上乗せできるとは限らず、直した場合と現況のままの場合の差は査定で確かめたほうが確実です。マンション特有の準備は、中古マンションを売るにまとめています。
戸建ての成約が多い地区は、多い順に三保・草薙・高橋・追分・押切です。いちばん多い三保は、同時に戸建ての中央値がいちばん低い地区でもあります。
中央値がいちばん高いのは梅ヶ谷です。件数の多さと値段の高さは、清水区では一致していません。
マンションの成約が多い地区は、多い順に草薙・千歳町・本郷町・馬走北・真砂町です。土地の㎡単価がいちばん高いのも草薙で、いちばん低いのは三保でした。
同じ清水区でも、三保と草薙では市場の性格が違います。自分の物件がある地区の直近成約を、査定のときに確認してください。
清水区の土地取引は600件で、戸建てに次いで多くなっています。㎡単価の中央値は6.4万円です。
マンションの面積あたり単価は、中央値23万円/平方メートルです。土地・戸建て・マンションのどれで売るかによって、比べるべき単価の物差しが変わります。
清水区で売る場合も、進め方の基本は他の地域と同じです。実データで自分の物件の位置づけをつかみ、複数社の無料査定で金額を比べてから、媒介契約を結んで売り出します。
戸建てを売るときに先に確認したいことは戸建てを売るに、売却でかかる費用は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。清水区は地区ごとの差が大きい市場なので、金額の比較は無料査定で確かめてください。
個別の物件名は出せませんが、国土交通省に届け出られた成約価格を集計すると、 静岡市清水区で実際に売れている価格帯はこの範囲です（2023Q3〜2026Q1）。 1件の事例より、成約の分布で見たほうが自分の家の位置が分かります。
960万円 〜 3,200万円
成約700件のうち、真ん中の半分がこの範囲。中央値は2,100万円です。
970万円 〜 2,300万円
成約154件。中央値は1,750万円です。 1平方メートルあたりでは228,289円が中央値。
35,000円 〜 100,000円
成約600件。中央値は64,000円です。 土地相場は同じ市内でも差が大きいので、幅で見てください。
同じ不動産でも、価格の決まり方と準備するものが種別ごとに違います。 静岡市清水区の成約データを添えて、違うところだけを並べます。
成約700件・中央値2,100万円 （960万円〜3,200万円に半分が入る）
一戸建ての値段は、建物と土地を足したものです。建物の評価は年数とともに下がっていき、 ある時期から先は土地の値段が下限になります。築年数が経った家ほど、 「建物にいくら付くか」より「土地としていくらか」を先に確かめたほうが早いです。 雨漏りやシロアリのように、買い手が値引きの根拠にする不具合は、 査定の前に把握しておくと交渉で崩れません。
成約154件・中央値1,750万円／1平方メートルあたり228,289円が中央値
中古マンションの相場は、同じ建物で最近いくらで売れたかがそのまま参考になります。 だから査定の精度は「その棟の取引をどれだけ持っているか」で変わります。 部屋ごとの違いは階数・向き・リフォームの有無で出ますが、 建物全体の管理状態も見られます。修繕積立金が足りていない、 大規模修繕の予定が立っていないといった事情は、買い手側の調査で必ず出ます。 専有面積で割った1平方メートルあたりの単価にすると、他の部屋と比べやすくなります。
成約600件・1平方メートルあたり中央値64,000円 （35,000〜100,000円に半分が入る）
土地の価格は、1平方メートルあたりいくらかで比べます。広さが違う土地どうしでも、 この単価にすればそろえて見られます。 売るときは、境界が確定しているかどうかで進み方が変わります。 確定していない場合は測量から始めることになり、その分だけ時間もお金もかかります。 隣地との立ち会いが要るので、こちらの都合だけでは進みません。 古い家が建っている土地は、解体してから売るか、そのまま売るかを選びます。 判断する前に解体の見積もりを2社以上から取ってください。 金額は建物の構造と、重機が入れるかどうかで大きく変わります。 解体すると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がるため、 いつ壊すかはタイミングの問題になります。
ここまでは買い手を探して売る方法（仲介）です。もう1つ、不動産会社に直接買ってもらう 買取という方法があります。マンションの買取も一戸建ての買取も土地の買取も同じ考え方で、 価格は仲介より下がる代わりに、いつ売れるかが読めます。 買取のメリットは、いつ現金になるかが決まること、内覧の対応が要らないこと、 買主が個人ではないので契約不適合責任を負わずに済む場合があることです。 住み替えの期限がある、相続で期限が決まっている、近所に知られたくないといった事情があるなら、 下がるぶんの費用を払う価値があります。急いでいないなら、まず仲介で試すほうが手元に残ります。 買取の査定を受けるときは、その金額が上に出した成約の範囲からどれだけ下なのかを見てください。 違いは 仲介と買取の違い にまとめました。
同じ「家を売る」でも、相続と離婚と住み替えでは、つまずく場所も順番も違います。 当てはまるものから読んでください。
清水区は戸建ての成約（700件）がマンション（154件）よりかなり多く、戸建て中心の市場です。マンションは事例が少ないぶん、同じ地区・同じ築年帯の直近成約を丁寧に探す必要があります。どちらの場合も、複数社の無料査定で価格を比べるのが確実です。
違いは小さくありません。戸建ての中央値がいちばん高いのは梅ヶ谷、いちばん低いのは三保です。三保は戸建ての成約がいちばん多い地区でもあり、件数の多さと値段の高さは一致しません。自分の物件がある地区の直近成約を、査定のときに確認してください。
売れる可能性はあります。戸建ては築31〜45年から46年以上、マンションは築21〜30年から31〜45年に移るところで中央値がいちばん大きく下がりますが、値段がゼロになるわけではありません。実際の金額は、無料査定で確かめてください。
国土交通省に届け出られた戸建て（土地＋建物）の成約を地区ごとに集計すると、中央値が高い順に西久保（2,500万円・13件）、草薙（2,450万円・22件）、追分（2,400万円・15件）です。低いほうは三保（600万円・33件）、蒲原（750万円・13件）、押切（1,850万円・14件）でした。同じ市内でも地区で差が出ます。件数が少ない地区は1件で中央値が動くため、8件に満たない地区は集計から外しています。
地区ごとに、売れた家の築年数の中央値を出しました。新しいほうは高橋で築2年、古いほうは草薙で築38年です。築年数が極端に新しい地区は、建売の分譲がそのまま集計に入っています。中古の相場とは分けて見てください。築が古い地区ほど、買い手は建物より土地を見て値段を決めます。今の建物のまま売るか、解体して土地として売るかの判断は、この差から考えると外しにくくなります。
戸建て（土地＋建物）の成約件数が多いのは三保（33件・中央値600万円）、高橋（22件・中央値2,350万円）、草薙（22件・中央値2,450万円）の順です。件数が多い地区は比べられる事例が多いぶん、査定額の根拠を確かめやすくなります。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合・建築士監修を経て公開しています。