沼津市の不動産売却｜戸建て661件の成約で見る築46年の境目と地区の差

沼津市で売れているのは戸建てと土地、マンションは少ない

国土交通省の不動産情報ライブラリで、沼津市の実際の成約を見ていきます。いちばん多いのは戸建てで、次が土地です。中古マンションは三つの中でいちばん少なくなっています。

戸建ての成約は661件、中央値は2,200万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は1,100万円〜3,000万円で、同じ市内でも幅があります。

中古マンションは261件で、中央値は1,500万円です。面積あたりでは20万円/㎡になります。件数が少ないぶん、近い条件の事例を探すのに手間がかかります。

直近1年、沼津市の戸建ては中央値がはっきり上がった

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年と比べてはっきり上がっています。中古マンションも、上げ幅は小さいものの上向きでした。

ただ、中央値は売れた物件の顔ぶれでも動きます。築浅の家や値段の高い地区の成約が多い年は、それだけで中央値が上がります。

自分の家の値段が同じだけ上がったとは限りません。近い条件の成約で確かめてから、売り出す値段を決めてください。

築46年以上に入ると、戸建てもマンションも値段が大きく落ちる

沼津市では、戸建ても中古マンションも同じところで値段がいちばん大きく下がります。築31〜45年から築46年以上に移るところです。どちらも、築10年以内と比べると築46年以上の中央値は3分の1以下でした。

築46年以上の戸建ては、建物の評価が小さくなり、土地の条件で値段が決まりやすくなります。建物を残すか壊すかで、買い手の見方も変わります。判断の材料は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかにまとめています。

建築士の視点

築46年以上の建物の多くは、1981年6月に始まった今の耐震基準より前に建てられています。買い手から、耐震診断や補強の有無を聞かれることがあります。

診断や補強の記録があれば、査定のときに担当者へ渡してください。記録が無ければ、無いことを先に伝えるほうが、あとで話がこじれません。

マンションの築46年以上は、建物の古さに加えて、管理と修繕の状況を見られます。長期修繕計画と直近の総会議事録をそろえておくと、質問にすぐ答えられます。

戸建ての成約は下香貫・大岡に多く、中央値は岡宮と戸田で開く

戸建ての成約が多い地区は、多い順に下香貫・大岡・西間門・東椎路・原です。成約が多い地区は比べられる事例も多く、値付けの根拠を示しやすくなります。

中央値は地区で大きく違い、高いのは岡宮、低いのは戸田でした。市全体の中央値を自分の家に当てはめるより、同じ地区か近い地区の成約で見るほうが確かです。

大岡は、マンションの成約も土地の単価も上位に入る

大岡は、戸建ての成約で2番目に多い地区です。中古マンションの成約がいちばん多いのも大岡でした。土地の㎡単価でも、市内でいちばん高い地区です。

マンションの成約が多いのは、大岡に続いて大手町・新宿町・高沢町・高島町です。同じ地区の成約が手元にあれば、査定額の根拠を確かめやすくなります。

土地の㎡単価は、市全体の中央値で6.2万円/㎡（411件）です。低い地区は戸田で、戸建ての中央値が低い地区と重なっています。

取引がいちばん多いのは第２種中高層住居専用地域

用途地域で見ると、取引がいちばん多いのは第２種中高層住居専用地域です。戸建ての中央値がいちばん高いのは、第２種住居地域でした。

いちばん低いのは市街化調整区域です。調整区域は原則として新しく家を建てにくく、建て替えにも許可が要る場面があります。買い手が限られるぶんが、値段に表れていると私たちは見ています。

自分の土地がどの区域かは、市の都市計画の窓口で確認できます。調整区域だった場合の進め方は市街化調整区域の家・土地を売るにまとめています。

家の前の道路幅で、戸建ての中央値が変わる

沼津市の戸建ては、前面道路の幅でも中央値に差が出ています。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の三つです。

建築基準法では、家を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4m未満の道に面した土地は、建て替えのときに道路の中心から2m下がるよう求められることがあります。

自分の家の前の道がどの扱いかは、市の窓口で確かめられます。売り出す前に分かっていれば、買い手からの質問に先に答えられます。

マンションは3LDKが中心、改装済みでも中央値は上がっていない

沼津市の中古マンションで、いちばん多い間取りは3LDK、次が2LDKです。家族向けの広さの部屋が、成約の中心になっています。

改装済みの部屋の中央値は、未改装の部屋より高くありませんでした。改装した費用が、そのまま売値に乗る市場ではないということです。

改装済みの物件は築年数が古いことが多い、という事情も混ざっていると考えられます。売る前に直すかどうかは、査定で「直した場合と今のままの差」を聞いてから決めれば足ります。考え方は売る前にリフォームすべきかで整理しています。

沼津市で売り出すまでの順番

まず、自分の家の地区・用途地域・前面道路の幅を確かめます。そのうえで近い条件の成約と並べ、相場のどこに入るかをつかみます。

次に、複数の会社に査定を頼み、どの成約を根拠にしたかを聞きます。マンションは事例が少ないため、根拠の違いが査定額の差になりやすいところです。

手数料や税金など、売るときにかかるお金は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。マンション特有の準備は中古マンションを売るをご覧ください。