磐田市の不動産売却｜戸建て491件の実成約で見る調整区域と地区の差

磐田市で実際に売れた不動産を、国土交通省の不動産情報ライブラリの成約データから見ていきます。この市でまず目に入るのは、取引の数が用途地域ごとに大きく偏っていることです。数字は戸建てを中心に、土地とマンションの順で整理しました。

磐田市の成約は、戸建て・土地・中古マンションの順に多い

成約件数がいちばん多いのは戸建てで、491件ありました。次に多いのが土地で、447件です。中古マンションは41件で、3種類のなかで最も少なくなっています。

戸建ての中央値は1,900万円です。成約の真ん中の半分は850万円〜3,100万円に収まっています。この幅が広いか狭いかは、次に見る用途地域や地区の差で説明がつきます。

取引件数は調整区域が1位、戸建ての中央値は最下位

用途地域別に数えると、取引がいちばん多いのは市街化調整区域でした。ところが戸建ての中央値は、この区分が最も低くなっています。件数の多さと値段の低さが、同じ区分で重なっているのが磐田市の特徴です。

市街化調整区域は、原則として建物を建てにくい区域です。建て替えができるかどうかで、買い手が住宅ローンを組めるかも変わります。売り方の考え方は市街化調整区域の家・土地を売るにまとめました。

反対に、戸建ての中央値が最も高かったのは第１種低層住居専用地域です。同じ市内でも、どの用途地域に建っているかで査定の前提が変わります。自分の家の用途地域は、査定を頼む前に確かめておくと話が早く進みます。

前面道路が6m以上か、4m未満かで戸建ての値段が分かれる

磐田市の戸建ては、家の前の道路の幅でも中央値に差が出ています。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の3つです。道が広い家は車の出し入れがしやすく、買い手の目に留まりやすくなります。

4m未満の道は、建築基準法上の扱いに注意が要ります。建て替えのときに敷地を下げる必要があると、使える面積が減るからです。接道の考え方は再建築不可物件を売るで詳しく扱っています。

築31年を越えたあたりで、戸建ての値段がいちばん大きく落ちる

築年数別に見ると、下げ幅が最も大きいのは築21〜30年から築31〜45年に移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下になっていました。

築30年前後の家を持っている人は、売る時期を考える材料になります。この時期に買い手が何を見るかは築30年の家はいくらで売れるかで整理しています。築46年以上になると、建物より土地として値段が付くことも多くなります。

見付・中泉・福田に成約が集まり、中央値は岩井と福田中島で開く

戸建ての成約が多い地区は、見付・中泉・福田・豊岡・国府台の順でした。成約が多い地区は比べられる事例も多く、査定の根拠がはっきりしやすくなります。

中央値で見ると、高いのは岩井で、低いのは福田中島です。同じ市内でも地区による差は大きく、市全体の中央値だけでは自分の家の位置は分かりません。地区名で近い成約を探してから査定額と見比べると、数字に納得しやすくなります。

土地の㎡単価は、国府台が高く福田中島が低い

土地だけの成約では、㎡単価の中央値が4.5万円でした。地区別では国府台が高く、福田中島が低くなっています。

福田中島は、戸建ての中央値でも低い側に入っていました。土地の値段がそのまま戸建ての値段にも表れている形です。国府台は戸建ての成約が多い地区にも名前があり、土地と戸建ての両方で取引が見られます。

中古マンションは3LDKが中心、事例の少なさが査定に表れる

磐田市の中古マンションで最も多い間取りは3LDKです。成約の中央値は1,800万円、面積あたりでは24万円/㎡でした。

ただし成約件数が戸建てよりかなり少ないため、同じ建物や近い条件の事例が見つからないことがあります。査定額は会社ごとに差が出やすいので、複数社に頼み、基準にした成約を聞いておくと安心です。戸建てとの準備の違いは中古マンションを売るにまとめています。

直近1年の戸建ては、前の1年よりやや下がった

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年と比べてやや下がっています。大きな下げではありませんが、高い時期の成約を基準に売り出し価格を決めると、反応が鈍くなることがあります。

査定を受けるときは、どの時期の成約を参考にした数字かを確かめておきましょう。

磐田市で売り出す前に、確かめておくこと

ここまでのデータから、磐田市では用途地域・前面道路・地区の3つが値段を左右しています。査定の前に、この3点を登記や役所の資料で押さえておくと、提示された金額を自分で読み解けます。

仲介手数料や登記の費用など、売るときにかかるお金は不動産売却でかかる費用の一覧で確認できます。手元に残る金額を見積もってから、売り出し価格を決めてください。