富士市の不動産売却｜戸建て842件の実成約と地区・築年数の差

富士市で売れた不動産は、戸建てが最も多い

国土交通省の不動産情報ライブラリで、富士市の実際の成約を見ました。件数がいちばん多いのは戸建てで、土地が続き、中古マンションは最も少なくなっています。

戸建ての成約は842件で、中央値は2,100万円です。よくある価格帯（真ん中の半分）は1,000万円〜3,000万円でした。

中古マンションは159件で、中央値は1,500万円です。戸建てよりかなり少ないため、マンションの査定は比べられる事例が限られます。

富士市の直近1年は、戸建てとマンションで値動きが逆を向いた

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建ては、はっきり下がりました。一方で中古マンションは、はっきり上がっています。

同じ市の中でも、物件の種類で相場の向きが違うということです。「富士市の相場は上がっている」とひとまとめにした話は、自分の物件に当てはまらないことがあります。

ただしマンションは件数が少なく、数件の成約で中央値が動きます。上がった数字だけを見て売り出し価格を高く置くと、反応が出ないこともあります。

戸建ては築45年までと築46年以上の間で、値段が大きく下がる

富士市の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が3分の1以下でした。下がり方がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

築46年以上の家は、建物の評価がほとんど残らず、値段が土地に近づくと考えられます。買い手は建て替えや大きな改修を前提に見るため、建物の古さが価格に出やすくなります。

築45年に近い家を持っていて、売る時期を迷っているなら、この段差は判断材料になります。古い家の値段の付き方は 築40年の家はいくらで売れるか で整理しています。

戸建ての成約は松岡・今泉・厚原に多く、中央値は森島と大淵で分かれる

戸建ての成約が多い地区は、多い順に松岡・今泉・厚原・伝法・天間です。これらの地区は比べられる成約が多く、相場の目線を立てやすい地区です。

中央値で見ると、高いのは森島、低いのは大淵でした。同じ富士市の戸建てでも、地区によって価格の水準が大きく違います。

市全体の中央値2,100万円は、地区の差をならした数字です。査定の金額を見るときは、自分の家と同じ地区の成約と並べてください。

取引は第１種住居地域に集まり、中央値は調整区域で最も低い

富士市で取引がいちばん多い用途地域は、第１種住居地域です。戸建ての中央値がいちばん高いのは、第１種中高層住居専用地域でした。

いちばん低いのは市街化調整区域です。調整区域は原則として新しく家を建てられず、建て替えにも許可が要る場面があります。そのぶん買い手が限られ、価格が伸びにくいと考えられます。

自分の家がどの用途地域にあるかは、市の都市計画の窓口で確かめられます。調整区域だった場合の売り方は 市街化調整区域の家・土地を売る にまとめています。

前面道路の幅でも、戸建ての中央値に差がある

富士市の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。データの区分は、4m未満・4〜6m・6m以上の3つです。

建築基準法では、家を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに敷地を下げる「セットバック」が要ることがあります。

道路の幅と接し方は、購入時の重要事項説明書などで確かめられます。道路に2m以上接していない土地の扱いは 再建築不可物件を売る にまとめています。

中古マンションは築31年を越えると、値段が大きく下がる

富士市の中古マンションは、築10年以内に比べて築31〜45年の中央値が3分の1以下でした。下げ幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。

面積あたりの単価の中央値は20万円/㎡です。築年数の帯で値段が大きく違うため、市全体の単価をそのまま当てはめず、築年数の近い成約と比べてください。

間取りは3LDKがいちばん多く、2LDKが続きます。この2つは、比べられる成約が見つかりやすい間取りです。

改装済みでも、中央値は未改装を上回っていない

富士市の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装より高くありませんでした。改装した費用が、そのまま売値に乗る市場ではないということです。

改装される部屋は築年数が経っていることが多く、その影響も混じっている可能性があります。それでも、売る前に費用をかけて直すかは慎重に決めたほうが安全です。判断の目安は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。

マンションの成約は水戸島元町・水戸島などに集まる

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に水戸島元町・水戸島・永田町・御幸町・緑町です。マンションの取引は、市内の限られた地区に集まっています。

この地区の外にあるマンションは、近くに比べられる成約が少なくなります。査定を頼むときは、どの成約を根拠にした金額なのかを担当者に聞いてください。

土地の㎡単価は横割が高く、中里が低い

富士市の土地の成約は651件で、㎡単価の中央値は4.5万円/㎡です。地区で見ると、単価が高いのは横割、低いのは中里でした。

土地は広さで総額が大きく変わるため、単価で比べるのが基本です。市全体の中央値ではなく、近い地区の成約の単価を物差しにしてください。

古い家が建ったままの土地は、戸建てとして見るか、土地として見るかで比べる相手が変わります。築46年以上の家なら、両方の見方で査定を出してもらう手もあります。

富士市の家を査定に出す前に、そろえておくこと

ここまでのデータで、価格を左右していたのは地区・築年数・用途地域・前面道路の幅でした。査定の前にこの4つを書き出しておくと、返ってきた金額の根拠を確かめやすくなります。

査定は複数の会社に頼み、金額だけでなく、どの成約と比べたかを聞いてください。マンションは事例が少ないため、根拠の説明が具体的かどうかで会社の差が出ます。

売ったあとに手元に残る金額は、仲介手数料や税金を引いて考えます。かかる費用の全体は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。