島根県松江市の不動産売却｜中古マンションは直近1年で上昇。戸建ては地区と築年で差が出る

松江市で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで読みます。いちばん多いのは戸建ての532件で、土地が続きます。中古マンションは191件で、3種類の中でいちばん少ない数です。

戸建ての中央値は1,300万円で、真ん中の半分は600万円〜2,800万円に収まります。中古マンションの中央値は2,000万円、面積あたりでは26万円/平方メートルです。土地は521件の成約があり、単価の中央値は4.4万円/平方メートルでした。

松江市の中古マンションは、直近1年で中央値がはっきり上がった

直近1年の中古マンションの中央値は、その前の1年と比べてはっきり上がっています。同じ期間の戸建ては、ほぼ横ばいでした。松江市では、マンションと戸建てで値段の動きが分かれています。

ただし、マンションは成約の数が少ない種類です。どんな物件が売れたかで、中央値は動きやすくなります。上がったという事実は、売り出しを考える材料のひとつとして見てください。

担当者には、直近に近くで売れたマンションの成約を見せてもらってください。上がった値段が自分の部屋にも当てはまるかは、そこで確かめられます。

マンションは築21〜30年と築31〜45年の境で、値段が大きく下がる

松江市の中古マンションは、築31〜45年の中央値が築10年以内の半分以下でした。下がり方がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。

築20年代の後半の部屋を持っているなら、この境の手前にいます。売るかどうか迷っているなら、早めに査定だけは取っておいてください。築31年を過ぎてからの査定と比べられるのは、いましかありません。

築31年を過ぎた部屋は、買い手が管理と修繕の記録を気にします。長期修繕計画と修繕積立金の残高を、管理会社から取り寄せておくと話が早いです。マンション特有の準備は 中古マンションを売る にまとめています。

成約が多いのは西津田・上乃木・西川津町。間取りは3LDKの次に4LDK

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に西津田・上乃木・西川津町・北田町・砂子町です。この5地区の部屋なら、比べられる成約が見つけやすいはずです。

間取りは3LDKがいちばん多く、4LDKが続きます。家族で住む広さの部屋が、松江市のマンション取引の中心です。

1LDKや2LDKは、成約の数が少なくなります。比べる相手が少ないと、査定額の根拠も薄くなります。根拠にした成約がどの建物の何LDKかを、担当者に聞いてください。

戸建ては、築31〜45年から築46年以上に移るところで一段下がる

松江市の戸建ては、築46年以上の中央値が築10年以内の3分の1以下でした。いちばん大きく下がるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

築46年を超えた家は、建物より土地の値段で見られることが多くなります。古家付きのまま売るか、壊して更地で売るかは、手元に残る額で比べてください。判断の材料は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか に整理しています。

壊すと決める前に、古家付きのままの査定も取っておいてください。解体費をかけても、その分だけ高く売れるとは限りません。

学園南と矢田町。戸建ての中央値は地区で大きく違う

戸建ての中央値がいちばん高い地区は学園南、いちばん低い地区は矢田町でした。同じ松江市の中でも、この2地区の差は大きく開いています。市全体の中央値1,300万円は、どちらの地区にもそのままは当てはまりません。

成約が多い地区は、多い順に上乃木・東出雲町揖屋・東津田町・古志原・西川津町です。この地区の家なら、近い条件で売れた例が見つけやすい状態です。

成約が少ない地区では、比べる相手が足りません。その場合は近い地区の成約を物差しにして、条件の違いを差し引いて値段を決めます。査定額の根拠がどの地区の成約かは、必ず聞いてください。

用途地域で見ると、第２種中高層住居専用地域が高く、都市計画区域外が低い

松江市で取引がいちばん多い用途地域は、第１種住居地域です。戸建ての中央値がいちばん高いのは第２種中高層住居専用地域でした。いちばん低いのは、都市計画区域外の戸建てです。

自分の家がどの用途地域にあるかは、市の都市計画の窓口で確かめられます。登記簿や固定資産税の通知書には載っていないので、売る前に一度調べてください。

都市計画区域外の家を売るときは、市の中央値を頭から外して考えてください。区域外の成約を扱った経験があるかを、担当者に聞いておくと安心です。

家の前の道が6m以上か4m未満かで、戸建ての中央値に差がある

松江市の戸建ては、前面道路の幅で中央値が分かれています。区分は6m以上・4〜6m・4m未満の3つです。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4m未満の道に面した家は、建て替えのときに敷地を後ろに下げることがあります。買い手はその分、使える土地が減ると考えます。

道の幅は、売り出す前にメジャーで測っておくと話が早いです。建て替えの条件で迷ったら、再建築不可物件を売る も読んでおいてください。

土地の単価は上乃木が高く、法吉町が低い

土地の面積あたり単価は、上乃木がいちばん高く、法吉町がいちばん低い地区でした。上乃木は戸建てとマンションでも成約が多い地区です。

土地を売るときも、市全体の単価4.4万円/平方メートルは目安にとどめてください。近い地区の成約と見比べて、売り出す値段を決めます。境界や測量の準備は 土地を売る にまとめています。

松江市で査定を頼む前に、そろえておくもの

査定を頼む前に、物件の種類・築年・地区・用途地域・前面道路の幅を書き出してください。この記事で見たとおり、松江市ではこの5つで値段が分かれています。

担当者が出した金額は、この5つが近い成約と比べたものかを確かめます。根拠が市全体の中央値だけなら、別の会社にも査定を頼む手もあります。

売ったあとに手元に残る額は、仲介手数料や税金を引いた金額です。かかるお金の一覧は 不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめられます。