島根県出雲市の不動産売却｜土地の成約が戸建てより多い。築46年と道路幅で値段が分かれる

出雲市は土地の成約がいちばん多い。戸建てが続き、中古マンションは少ない

国土交通省の不動産情報ライブラリで、出雲市の実成約を種類ごとに数えました。いちばん多いのは土地で524件です。戸建ては354件で、土地のほうが戸建てより多く動いています。

中古マンションは38件で、三つの種類の中でいちばん少ない数でした。戸建てと比べても大きな差があり、出雲市は戸建てと土地で成り立つ市場です。

戸建ての中央値は1,800万円です。成約を安い順に並べると、4分の1の位置が700万円です。4分の3の位置は3,100万円で、幅はかなり広いです。

中古マンションの中央値は2,400万円です。面積あたりでは32万円でした。土地の面積あたりの中央値は2.6万円です。

土地が主役の市です。

土地の成約が戸建てより多いのは、更地や古家付きの土地を買う人が多いことを示しています。古い戸建てを売るときは、建物の値段より土地の値段で考える場面が出てきます。土地として売るときに先に確かめることは 土地を売る に書きました。

直近1年、戸建ての中央値ははっきり上がった

直近1年の戸建ての中央値を、その前の1年と比べました。はっきり上がっています。出雲市の戸建ては、値段が下がっている市場ではありません。

値付けで注意したいのは、根拠にする成約の時期です。前の1年の成約だけを物差しにすると、低めの金額が出ます。査定額を見比べるときは、いつの成約を根拠にしたかを担当者に確かめてください。

この先も上がり続けるかは、データからは分かりません。待てば上がる、とは言えないので、売る時期は自分の事情で決めてください。

戸建ては築46年以上で、中央値が築10年以内の3分の1以下になる

出雲市の戸建てを築年の帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下でした。帯ごとの落ち方は一様ではありません。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

線は築46年にあります。

2026年時点で築46年以上の家は、1980年までに建った家です。今の耐震基準は1981年6月から始まっているので、この帯の家はその前に建てられています。出雲市で築46年を境に中央値が一段下がる背景には、この基準の違いがあると私は見ています。

建築士の視点

1981年5月までに建築確認を受けた家は、旧耐震と呼ばれます。買い手が住宅ローン控除を使うには、今の耐震基準に合うことが要件のひとつです。古い家ではそれを証明する書類が要り、買い手は診断や補強の費用の分だけ安く見ます。

出雲市は土地の成約が戸建てより多い市です。築46年以上の家は建物の値段がほとんど残っていないので、土地として買われていると読むほうが実態に近いです。補強にお金をかけて建物の値段を戻そうとするより、土地の値段で売る前提で考えてください。

築31〜45年の帯にある家は、まだ落ちる前の段にいます。売る気があるなら、線を越える前に査定を取っておいてください。越えたあとに比べる相手は、築46年以上の成約になります。

建物を残して売るか、壊してから売るかの見極めは 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか に書いています。解体の費用と、更地にしたあとの固定資産税を見てから決めてください。

前面道路が6m以上か、4〜6mか、4m未満かで戸建ての値段が変わる

出雲市の戸建ての成約を前面道路の幅で分けると、6m以上、4〜6m、4m未満で中央値が段になっていました。6m以上がいちばん高く、4m未満がいちばん低い位置です。道路は変えられません。

建築基準法第43条は、建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接することを求めています。幅4m未満の道でも、第42条2項にあたる道路なら建て替えはできます。ただし道路の中心線から2mの位置まで、敷地を後退させる決まりです。

後退した部分は、敷地として使えなくなります。買い手は、建て替えで減る面積と手間の分だけ、安く見ます。4m未満の家が安く取引されている理由は、ここにあると私は見ています。

接道の条件を満たさず建て替えができない家は、売り方そのものが変わります。その場合の進め方は 再建築不可物件を売る に分けて書きました。前面道路の幅と道路の種類は重要事項説明書に書いてあるので、査定の前に見ておいてください。

取引がいちばん多いのは、市街化区域と調整区域に分けていない都市計画区域。第１種住居地域が高く、商業地域が低い

出雲市の戸建ての成約を、都市計画の区分で分けました。件数がいちばん多いのは「市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域」です。市街化区域と市街化調整区域に分けられていない都市計画区域の取引を、まとめた区分です。

都市計画法第7条では、この区分は定めることが「できる」とされています。分けるかどうかは区域で違い、出雲市の戸建ての取引は分けていない区域に集まっています。

調整区域とは別物です。調整区域のような、原則として新しく家を建てられないという縛りは、この区分そのものにはありません。取引の中心がここにあるので、まずこの区分の成約を物差しにすることになります。

用途地域で見ると、戸建ての中央値がいちばん高いのは第１種住居地域で、いちばん低いのは商業地域でした。第１種住居地域は、都市計画法第9条で住まいの環境を守るために定める地域とされています。商業地域は商業などの利便を増すために定める地域で、住まいの環境を守る地域とは性格が違います。

商業地域の戸建ての成約は、第１種住居地域よりかなり少ない件数です。少ない件数の中央値だと分かったうえで、物差しに使ってください。

自分の家がどの区分かは、買ったときの重要事項説明書に書いてあります。手元に無ければ、出雲市の都市計画を担当する窓口で調べられます。査定を頼む前に区分を確かめておくと、話が早く進みます。

戸建ての成約が多い地区は大津町・今市町・平田町・斐川町上直江・渡橋町

出雲市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に大津町、今市町、平田町、斐川町上直江、渡橋町です。この五つの地区は売れた例が積み上がっているので、近い条件の成約を比べやすい地区です。

中央値がいちばん高い地区は斐川町出西で、いちばん低い地区は平田町でした。地区の差は大きいです。市全体の中央値1,800万円を、そのまま自分の地区に当てはめないでください。

差の背景は築年にあります。成約の築年を見ると、斐川町出西は建ったばかりの家が中心で、平田町は築年の古い家が中心でした。平田町で古い家を売るなら、建物よりも土地の値段で考えるほうが、売れた値段に近づきます。

土地の面積あたりの単価を地区で見ると、いちばん高いのは渡橋町で、いちばん低いのは斐川町荘原です。渡橋町は戸建ての成約も多い地区なので、土地としても戸建てとしても比べる相手が見つかります。

斐川町荘原で土地を売るなら、渡橋町の成約を物差しにすると外れます。同じ地区か近い地区の売れた例で値付けしてください。

この一覧に無い地区は、成約が少ない地区です。近い条件の地区の成約から、築年と道路の違いの分を引いて見当をつけます。自分の地区で直近に売れた例があるかは、担当者に聞いてください。

中古マンションは件数が少なく、3LDKがいちばん多い

出雲市の中古マンションの成約は38件です。戸建ての354件と比べると、かなり少ない数です。いちばん多い間取りは3LDKでした。

物差しが少ない市場です。

件数が少ないと、近い条件の成約が無いまま査定額が出ることがあります。出てきた金額が、どの建物のいつの成約を根拠にしているかを確かめてください。同じ建物で過去に売れた例があれば、それがいちばん近い物差しになります。

マンションでは、建物全体の管理の状態も値段に関わります。管理費と修繕積立金の額、大規模修繕の時期は、管理会社に先に聞いておいてください。比べる成約が少ない市なので、建物の状態を示す書類が値段の裏付けになります。

戸建てと違う書類と進め方は 中古マンションを売る にまとめています。

出雲市で査定を頼む前に書き出すことと、売値から引かれるお金

出雲市のデータから見て、戸建ての値段を分けている条件は四つです。築年の帯、前面道路の幅、都市計画の区分、地区です。マンションなら、築年、地区、間取りの三つを書き出しておきます。

この条件を先に伝えると、担当者は近い成約を探しやすくなります。何も伝えずに出てきた金額は、市全体の中央値に寄りがちです。出雲市は地区と築年で値段の差が大きいので、条件を伝えるかどうかで金額が変わります。

進め方は、複数の会社に査定を頼み、金額とその根拠を見比べてから媒介契約を結ぶ順番です。土地として売るか建物付きで売るかを迷うなら、両方の値段を同じ担当者に出してもらってください。

売値から引かれるお金は、仲介手数料、売買契約書の印紙税、住宅ローンが残っていれば抵当権を消す登記の費用です。売って利益が出た年は、翌年に譲渡所得税の確定申告が要ります。自分が住んでいた家なら、3,000万円の特別控除が使えることがあります。

それぞれの計算のしかたは 不動産売却でかかる費用の一覧 に分けて書いています。

会社を選ぶときは、出雲市で土地の成約を扱った経験があるかを聞いてください。土地の成約が戸建てより多い市です。土地を探している人とつながりがある会社なら、古い家でも買い手を見つけやすいです。

大津町や今市町のように成約が多い地区と、一覧に出ない地区では、買い手の探し方が違います。その違いを説明できる担当者を選んでください。