滋賀県大津市の不動産売却｜戸建ては築46年、マンションは築20年が値段の分かれ目

大津市は戸建ての成約がいちばん多い市。土地だけの取引はいちばん少ない

大津市で実際に成約した取引を、国土交通省の不動産情報ライブラリで集計しました。いちばん多いのは戸建ての2,314件でした。中古マンションは1,430件で、戸建てに続きます。

土地だけの取引は689件で、三つの種類のなかでいちばん少ない数でした。大津市で売りに出る物件は、戸建てかマンションのどちらかが多いということです。

戸建ては、中央値が2,000万円でした。安いほうから4分の1の家は1,100万円、4分の3の家は3,100万円でした。真ん中の半分に入る家でも、値段の幅はこれだけ開いています。

中古マンションの中央値は2,400万円で、面積あたりでは32万円です。土地は面積あたりの中央値が8.1万円でした。

この記事では、大津市の成約で値段を分けていた条件を順に見ていきます。戸建ては築年と道路と地区、マンションは築年と地区と間取りです。

戸建ては築46年以上に入ると、中央値が築10年以内の3分の1以下まで下がる

大津市の戸建てを築年帯で分けると、築10年以内から築46年以上まで、帯が一つ古くなるごとに中央値が下がります。下がり方がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。

築46年以上に入った家の中央値は、築10年以内の家の3分の1を下回ります。築30年を越えても落ち方が止まらず、古い家は土地の値段で下げ止まるとは言えない市です。

築46年という線は、法律の線と重なります。建築基準法の耐震基準は1981年6月に改められました。この集計の期間に築46年以上にあたる家は、すべてその前に建てられた家です。

旧耐震基準の家は、買い手が住宅ローンの税の優遇を受けられるかの条件にも関わります。買い手側のこの事情が、値段の段差になって出ていると読めます。

築31〜45年の家を売るつもりなら、築46年に入る前に査定を取ってください。線を越えたあとは、比べられる成約が一段下の帯に変わります。

建物より先に確かめておく点は、戸建てを売る。建物より先に確かめる3つのこと にまとめています。

前面道路の幅で、戸建ての中央値は三つの段に分かれる

大津市の戸建て成約を前面道路の幅で分けると、中央値は6m以上がいちばん高く、4〜6mがその下です。4m未満がいちばん低く、三つの区分がそのまま値段の順になっています。

4m未満の道が低くなる理由は、建築基準法の接道義務です。家を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。

幅4m未満の道でも、法第42条2項の指定があれば道路として扱われます。ただし建て替えのときには、道路の中心線から2mの位置まで敷地を下げる必要があります。買い手は使える敷地が減ることを知っていて、そのぶんを引いて値段を考えます。

自分の家の前面道路の幅は、買ったときの重要事項説明書に書いてあります。査定を頼む前に幅と2項道路の指定の有無を確かめ、最初に伝えてください。

用途地域では商業地域の戸建てが高く、市街化調整区域が低い

大津市の戸建て成約でいちばん多い用途地域は、第１種住居地域です。中央値がいちばん高いのは商業地域で、いちばん低いのは市街化調整区域でした。

商業地域の戸建てには、住むためだけでなく店や事務所に使う買い手も付きます。買い手の種類が多いぶん、値段が上に伸びやすい用途地域です。

市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑えると定められた区域です。原則として新しく家を建てられず、建て替えにも許可が要ります。買い手は建て替えができるかを先に心配するため、それが中央値の低さに出ています。

用途地域は重要事項説明書か、市の都市計画の担当窓口で確かめられます。調整区域だった場合の売り方は、市街化調整区域の家・土地を売る に分けて書きました。

戸建ての成約が多い地区は大江・坂本・下阪本・国分・月輪。中央値は大萱が高く、南郷が低い

大津市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に大江、坂本、下阪本、国分、月輪です。この5地区の家を売る人は、同じ地区の成約を根拠にして値段を読めます。

地区の中央値がいちばん高いのは大萱で、いちばん低いのは南郷です。同じ大津市の戸建てでも、地区によって値段の水準がまったく違います。

市の中央値2,000万円は、この地区の差を一つにまとめた数字です。自分の地区の成約で比べたかを、査定の説明で確かめてください。成約の少ない地区なら、どの地区の成約を代わりに使ったかも聞いておきます。

中古マンションは築11〜20年から築21〜30年へ移るところで、中央値がいちばん落ちる

大津市の中古マンションでは、築11〜20年から築21〜30年へ移るところで中央値がいちばん落ちます。戸建てとは、段差ができる位置が違います。

マンションの築46年以上は、築10年以内の半分を下回る水準です。戸建てが3分の1以下まで下がるのと比べると、マンションの下がり方はゆるやかです。

築11〜20年の部屋を売るなら、築20年の線を越える前に査定を取ってください。線の手前と向こうでは、比べられる成約の帯が変わります。

築21年を越えた部屋を売る人は、買い手に管理と修繕の状態を見られます。長期修繕計画と修繕積立金の残高が分かる書類を、査定のときに出せるようにしておきます。

間取りは3LDKが中心。改装しても中央値は上がっていない

大津市のマンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。3LDKを売る人は、同じ間取りで築年帯もそろった成約を見つけやすい立場にいます。

改装済みと未改装を分けて見ても、改装済みの中央値は未改装を上回っていません。工事の費用が、そのまま値段に乗る市場ではないということです。

売る前にキッチンや浴室を直すかは、順番を決めてから判断してください。先に現況のままの査定を取り、同じ会社に直した場合の値段を聞きます。差が工事費より小さいなら、直さずに売り出したほうが手元に残ります。

実データで見た判断の基準は、売る前にリフォームすべきか にまとめています。

マンションの成約が多い地区は、におの浜・茶が崎・皇子が丘・浜大津・中央

大津市で中古マンションの成約が多い地区は、多い順に、におの浜、茶が崎、皇子が丘、浜大津、中央です。この5地区の部屋を売る人は、同じ地区の成約を根拠にできます。

マンションは、同じ棟の成約があればそれがいちばん近い物差しです。同じ地区でも棟が違えば、築年も管理の状態も違います。

地区の中央値だけでは、自分の部屋の値段は読めません。査定では、どの棟の成約を使ったかまで聞いてください。

直近1年は戸建てがはっきり上がり、マンションは横ばい

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建てははっきり上がりました。中古マンションは、ほぼ横ばいです。同じ市のなかで、二つの市場の動きが分かれています。

戸建ての値上がりを、自分の家の値段にそのまま足すのは早いです。市全体の中央値は、その年に新しい家の成約が多いだけでも上がります。査定で値上がりを根拠にされたら、自分と同じ築年帯の成約が上がっているかを確かめてください。

マンションを売る人は、待てば上がるという読みをデータから取れません。売る時期は値動きより、築20年の線のどちら側にいるかで決めるほうが筋が通ります。

土地だけの成約は少ない。面積あたりの単価は一里山が高く、堅田が低い

大津市で土地だけの成約は689件で、戸建てやマンションより少ない数です。面積あたりの中央値は8.1万円でした。

地区で見ると、単価が高いのは一里山で、低いのは堅田です。同じ市のなかで単価の水準が大きく違うため、市の中央値に面積を掛けただけの金額は目安になりません。

土地は、同じ地区の成約が数件しかないことが普通です。一件の違いが値段を動かすので、査定の根拠に使った成約の地区と道路の幅を一つずつ聞いてください。

古い家を壊して土地として売ろうと考えている人は、壊す前に建物付きの査定を取ってください。更地の値段から解体費を引いた金額と並べてから決めます。先に壊すと、この比較ができなくなります。

境界の確定など土地を売る前の準備は、土地を売る。境界確定と「古家付きか更地か」 で確かめてください。

大津市で査定を頼むとき、最初に伝える条件と、売値から引かれるお金

大津市の成約で値段を分けていた条件は、戸建てなら築年帯、前面道路の幅、用途地域、地区です。マンションなら築年帯、地区、間取りです。査定の依頼では、この条件を最初に書いて伝えてください。

戸建てで用意する書類は、登記事項証明書、建築確認済証か検査済証、買ったときの重要事項説明書です。前面道路の幅と用途地域は、重要事項説明書に載っています。

マンションでは、間取り図、管理規約、長期修繕計画、直近の総会議事録を用意します。建築確認の日付が分かる書類があると、耐震基準の線の前後がはっきりします。

複数社の査定額に差が出たら、どの築年帯と地区の成約を使ったかを聞いてください。帯の違う成約から出た金額は、売り出し価格の根拠にできません。築46年以上で道路の条件も厳しい家は、仲介で買い手を待つより買取という手もあります。

手元に残る金額は、売値から仲介手数料、登記の費用、印紙税を引き、利益が出れば譲渡所得税も引いた額です。項目ごとの計算は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。