埼玉県所沢市の不動産売却｜マンションは築31年、戸建ては築46年で値が一段下がる

所沢市で動いているのは戸建てとマンション。中央値3,400万円と2,400万円の読み方

所沢市の成約を物件の種類で分けると、戸建てが1,650件で最も多くなります。中古マンションは1,068件、土地だけの取引は460件です。数字は国土交通省の不動産情報ライブラリに載った実際の成約から出しています。

戸建ての中央値は3,400万円です。下から4分の1の位置が2,100万円、上から4分の1の位置が4,500万円でした。マンションは中央値2,400万円、専有面積1㎡あたりでは35万円です。

この中央値は、市内のあらゆる地区と築年を混ぜた値です。所沢市では、地区と築年の帯で値段の位置が大きく変わります。ここからは、所沢市のデータで目立つところを順に見ていきます。

東所沢は、戸建ての成約・マンションの成約・土地の単価の三つで上位に出る

所沢市のデータで、三つの一覧に名前が出る地区は東所沢だけです。戸建ての成約数では4番目、マンションの成約数では2番目に入ります。土地の㎡単価は、市内でいちばん高い地区でした。

戸建てとマンションの両方で成約が多いので、比べる事例が集まりやすい地区です。土地の単価が高いことは、築年の古い戸建てを売るときの支えになります。建物の値段が小さくなっても、その下に土地の値段があるからです。

ただ、地区の単価は地区全体の真ん中の値です。道路の幅や敷地の形しだいで、自分の土地はそこから上にも下にもずれます。土地の㎡単価がいちばん低い地区は、大字荒幡でした。

若松町と和ケ原。戸建ての値段の両端は、成約数の上位5地区の外にある

戸建ての成約が多い地区は、大字山口・上新井・大字下安松・東所沢・東狭山ケ丘の順です。地区別の中央値で見ると、高い側の端は若松町、低い側の端は和ケ原になります。どちらの地区も、成約数の上位5地区には入っていません。

つまり、所沢市でよく売れている地区の値段は、市内の両端ではありません。若松町や和ケ原の家は、市全体の中央値から大きく離れた位置で比べることになります。査定では、自分の地区の成約がどれだけあるかを最初に聞いてください。

自分の地区の成約が少ないときは、近くの地区の成約を借りて比べます。その場合は、地区の違いをどう値段に入れたかを担当者に説明してもらいます。戸建てを売る前に確かめることは 戸建てを売る にまとめています。

所沢市のマンションは築31年に入るところで値が落ちる。戸建ての段はもっと後ろにある

所沢市の中古マンションで、中央値がいちばん大きく下がるのは築21〜30年から築31〜45年に移るところです。戸建てでいちばん大きく下がるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところでした。同じ市の中でも、マンションと戸建てで段の位置が違います。

どちらも、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。下がった先は似ていても、そこまでの下がり方が違います。マンションは築21〜30年の帯の終わり、戸建ては築31〜45年の帯の終わりが境目です。

築21〜30年の帯にあるマンションなら、売り出しから引き渡しまでに帯をまたぐかを確かめてください。帯の差は市全体の数字で、自分の部屋が同じだけ下がるとは限りません。両方の帯で条件の近い成約を並べてもらうと、差の大きさが見えます。

小手指町・東所沢・西所沢・寿町・東町。マンションの成約が集まる地区と、3LDK・2LDKの比べ方

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に小手指町・東所沢・西所沢・寿町・東町です。戸建ての上位5地区と重なるのは、東所沢だけでした。マンションの比べる事例は、この5地区で見つかりやすいということです。

間取りでいちばん多いのは3LDK、次が2LDKです。この二つなら、同じ地区・同じ間取りの成約を探しやすくなります。ほかの間取りは事例が少なくなりやすいので、㎡単価の中央値35万円を物差しにして広さの差を見ます。

改装済みのマンションは、中央値が未改装より高くなっています。ただ、売る前に工事をしても、その費用を値段にそのまま上乗せできるとは限りません。直すかどうかは、査定で現況のままの値段を聞いてから決めてください。

管理費や修繕の履歴など、マンションならではの準備は 中古マンションを売る にまとめています。

成約が多いのは第１種低層住居専用地域、中央値の先頭は第１種中高層住居専用地域

所沢市で取引がいちばん多い用途地域は、第１種低層住居専用地域です。戸建ての中央値がいちばん高いのは、第１種中高層住居専用地域でした。数が多い地域と値段が高い地域が、ここでは分かれています。

用途地域は、建てられる建物の種類や高さを決める区分です。自分の家がどれに入るかは、市の都市計画の図で確かめられます。査定の前に分かっていれば、比べる成約を同じ用途地域に絞れます。

戸建ての中央値がいちばん低いのは、市街化調整区域です。調整区域では、建て替えに許可が要る場面があります。調整区域の家の売り方は 市街化調整区域の家・土地を売る にまとめています。

所沢市の戸建ては、前面道路が4〜6m・6m以上・4m未満のどれかで中央値が変わる

前面道路の幅で分けると、所沢市の戸建ての中央値には差が出ています。区分は4〜6m、6m以上、4m未満の三つです。道路の幅は、売る前に家を直しても変えられない条件です。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。幅4m未満の道路では、建て替えのときに敷地を後ろに下げる「セットバック」が要ることがあります。そのぶん建てられる面積が減るので、買い手は値段に入れて考えます。

家の前の道路の幅は、購入時の重要事項説明書で確かめられます。道路に2m以上接していない家の扱いは 再建築不可物件を売る にまとめています。

直近1年は戸建てもマンションも横ばい。所沢市で売る時期は、相場の向きより築年の帯で考える

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建てもマンションもほぼ横ばいでした。市全体で見る限り、急いで売る理由も、待つ理由も、データからは出てきません。

時期を考えるなら、相場の向きより先に自分の物件の築年を見ます。マンションは築31〜45年の帯に入るところ、戸建ては築46年以上に入るところで中央値が大きく下がっています。境目が近いかどうかは、売る時期を決める材料の一つです。

横ばいは、あくまで市全体の数字です。地区や間取りによっては、別の動きをしていることもあります。自分の地区の最近の成約を、担当者に出してもらってください。

所沢市の物件を査定に出すとき、自分で先に調べておけること

査定を頼む前に、地区名・築年・用途地域・前面道路の幅の4つを手元で確かめておきます。どれも、この記事で見た所沢市の値段を分けている条件です。マンションなら、間取りと改装の有無も加えてください。

担当者には、同じ地区で条件の近い成約を何件使ったかを聞きます。根拠の事例が出てこない査定額は、ほかの会社と比べる材料になりません。

仲介手数料や税金など、売るときにかかるお金は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。