埼玉県熊谷市の不動産売却｜戸建ての成約上位に、中央値の最高の新堀と最低の柿沼が並ぶ

熊谷市で売れている家の中心は戸建て。土地が続き、マンションは少ない

国土交通省の不動産情報ライブラリで、熊谷市の実際の成約を見ました。取引がいちばん多いのは戸建てで728件、次が土地で416件です。中古マンションは220件で、三つの中でいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は2,100万円です。成約の真ん中の半分は850万円〜2,900万円に収まっています。この幅の中で自分の家がどこに来るかは、地区・築年・道路で変わります。

戸建ての成約が多い5地区に、中央値の最高の新堀と最低の柿沼が入っている

熊谷市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に石原・上之・久下・新堀・柿沼です。このうち新堀は、戸建ての中央値が市内でいちばん高い地区です。柿沼は、反対にいちばん低い地区になっています。

どちらも成約が多い地区なので、比べる事例が少なくて値段が読めない、という話ではありません。同じように取引が活発でも、地区で値段の水準がはっきり分かれているということです。

市全体の中央値2,100万円を、そのまま自分の家に当てはめないでください。査定では、同じ地区の成約を何件使ったかを担当者に聞くと、出てきた金額の根拠が見えます。

久下は、戸建てとマンションの両方で成約上位に入る地区

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に銀座・久下・宮前町・本石・宮本町です。戸建ての上位5地区と重なるのは、久下だけです。

久下で家を売るなら、買い手は戸建てとマンションを並べて見ている可能性があります。査定のときは、同じ地区のもう一方の種類の成約も聞いておくと、買い手が比べる相手が分かります。

戸建てとマンションで、値段が大きく下がる築年がずれる

熊谷市の戸建ては、築10年以内に比べると、築46年以上の中央値が3分の1以下です。下がり方がいちばん大きいのは、築31〜45年の帯から築46年以上の帯に移るところです。

中古マンションは、築11〜20年に比べると、築46年以上の中央値が3分の1以下です。こちらは築21〜30年の帯から築31〜45年の帯に移るところで、いちばん大きく落ちています。

つまり、マンションは築30年を越えたあたりで大きな段があります。戸建ての大きな段は、それより後の築45年を越えたあたりです。売る時期を考えるときは、種類ごとに自分の築年が段の手前か後かを見てください。

直近1年、熊谷市の戸建ては上がり、中古マンションは下がった

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年に比べてはっきり上がっています。中古マンションの中央値は、同じ期間ではっきり下がっています。

同じ市の中でも、戸建てとマンションでは値段の向きが一致していません。「熊谷市の相場は上がっている」と一言でまとめると、マンションを売る人は高すぎる値付けをしてしまいます。

ただし、これは成約した物件の中央値の動きです。その年に売れた物件の築年や地区が偏れば、中央値も動きます。自分の物件の価格は、近い条件の成約で確かめてください。

取引が多いのは第１種住居地域。戸建ての中央値の先頭は第１種中高層住居専用地域

熊谷市で取引がいちばん多い用途地域は、第１種住居地域です。戸建ての中央値がいちばん高いのは、第１種中高層住居専用地域でした。取引の数が多い区域と、値段が高い区域は同じではありません。

戸建ての中央値がいちばん低いのは、市街化調整区域です。調整区域は原則として家を新しく建てにくく、建て替えにも許可が要る場面が多くあります。買い手が住宅ローンを組みにくいこともあり、買う人の数が絞られます。

自分の家の用途地域は、市の都市計画の窓口で確かめられます。調整区域だった場合の売り方は、市街化調整区域の家・土地を売る にまとめています。

前面道路が4〜6mか6m以上か。熊谷市の戸建ては、この二つで中央値が違う

熊谷市の戸建ての成約では、前面道路の幅が4〜6mの家と6m以上の家で、中央値に差が出ています。道路の幅は、家を直しても変えられない条件です。

査定を頼むときは、前面道路の幅を先に伝えてください。購入時の重要事項説明書に書いてあることが多いです。分からなければ、市の道路の担当窓口で調べられます。

建築基準法では、家を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（第43条）。4m以上の道に面しているかどうかは、買い手が建て替えを考えるときに必ず見るところです。

マンションは3LDKが最多。改装済みは中央値が高いが、工事費の上乗せとは別

熊谷市の中古マンションの成約で、いちばん多い間取りは3LDK、次が2LDKです。面積あたりの単価の中央値は15万円/㎡です。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高くなっています。ただし、改装にかけた費用をそのまま売値に上乗せできるとは限りません。

売る前に直すかどうかは、今のままの査定額と、直した場合の見込みを担当者に並べてもらってから決めてください。考え方は 売る前にリフォームすべきか で整理しています。マンションならではの準備は 中古マンションを売る にあります。

土地の㎡単価は末広が高く、妻沼が低い

熊谷市の土地の㎡単価の中央値は3.3万円/㎡です。地区で見ると、末広が高く、妻沼が低くなっています。

土地は取引の数で戸建てに次ぐ種類なので、比べる成約は見つけやすいほうです。それでも市全体の単価をそのまま掛け算すると、地区によっては大きく外れます。

古い家が建っている土地を売るなら、壊してから売るか、建てたまま売るかも決めることになります。判断の目安は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

熊谷市で査定を頼む前に、地区・築年・道路幅を紙に書いておく

この記事で見たとおり、熊谷市では地区、築年の帯、用途地域、前面道路の幅で値段が分かれます。査定を頼む前に、この四つを書き出しておくと、担当者とのやり取りが早く進みます。

複数の会社に頼んだら、金額だけでなく、どの地区のどの成約を根拠にしたかを比べてください。売るときにかかるお金の全体は、不動産売却でかかる費用の一覧 で確認できます。