埼玉県川越市の不動産売却｜戸建ては仙波町と大字笠幡で差、マンションは直近1年で下落

川越市で売れている家の多くは戸建て。中央値3,000万円の中身を、地区と道路で分けて読む

国土交通省の不動産情報ライブラリで、川越市の実際の成約を見ました。戸建ては1,752件でいちばん多く、中古マンション1,004件が次です。土地は601件で、三つの中ではいちばん少なくなっています。

戸建ての中央値は3,000万円で、真ん中の半分は2,000万円〜3,800万円に入ります。この幅を作っているのは、地区・用途地域・道路幅・築年です。以下、川越市のデータで目立つ順に見ていきます。

大字笠幡は成約が多い地区なのに、戸建ての中央値は市内でいちばん低い

川越市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に大字寺尾・大字的場・大字笠幡・大字藤間・南大塚です。このうち大字笠幡は、地区別の中央値ではいちばん低い位置にあります。売れている数が多いことと、値段が高いことは別の話です。

中央値がいちばん高い地区は仙波町で、成約の多い上位の地区には入っていません。仙波町と大字笠幡の差は大きく、市の中央値を自分の家にそのまま当てるとずれます。査定では、同じ地区の成約を並べてもらってください。

大字笠幡は件数が多いぶん、比べる相手は見つけやすい地区です。比べる成約を築年と道路幅が近いものに絞ってもらうと、値段の根拠がはっきりします。

第１種低層住居専用地域は取引の数で先頭。戸建ての中央値の先頭は第２種住居地域

川越市で取引がいちばん多い用途地域は、第１種低層住居専用地域です。一方、戸建ての中央値がいちばん高いのは第２種住居地域でした。数が多い地域と値段が高い地域が、ここでも分かれています。

いちばん低いのは市街化調整区域です。調整区域では原則として新しく家を建てられず、建て替えにも許可が要る場面があります。買い手が限られる理由はここにあります。

自分の家がどの区域かは、市の都市計画の窓口で確かめられます。調整区域だった場合の売り方は、市街化調整区域の家・土地を売るにまとめています。

家を直しても道路は広がらない。川越市の戸建て査定で、道路幅を築年と同じ重さで伝える理由

川越市の戸建ては、前面道路の幅を4m未満・4〜6m・6m以上に分けると、中央値に差が出ています。リフォームで変えられる部分とちがい、道路の幅は売る側には変えられません。だから査定の最初に伝えておく値打ちがあります。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。4m未満の道路に面した家は、建て替えのときに敷地を道路側へ下げる必要が出る場合があります。下げたかどうか、下げる必要があるかは、市の窓口で確かめられます。

戸建てもマンションも、いちばん深い段は築46年以上に入るところ

川越市の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が3分の1以下です。下がり方がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところでした。中古マンションも3分の1以下まで下がり、いちばん大きく落ちる段も同じ位置にあります。

戸建てとマンションで、値段が大きく動く場所がそろっている市です。築31〜45年の家なら、いまの帯と一つ先の帯の成約を両方見ておくと判断の材料になります。ただ、帯の中央値の差が、そのまま自分の家の値下がりになるとは限りません。

築46年以上の戸建ては、建物より土地で値段が決まる場面が増えます。建物を残して売るか壊して売るかは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るかで整理しています。

直近1年、中古マンションの中央値ははっきり下がった。戸建てはほぼ横ばい

中古マンションの中央値は1,600万円です。直近1年の中央値は、その前の1年と比べてはっきり下がっています。同じ期間の戸建ては、ほぼ横ばいでした。

マンションの査定では、比べる成約がいつのものかを確かめてください。古い時期の成約ばかりだと、いまの向きが値段に入りません。下がったのは市全体の数字なので、自分の部屋の地区や帯でも同じ動きかを担当者に聞いてください。

マンションの成約は新宿町が先頭。3LDKと2LDKが中心で、改装済みは中央値が高い

川越市で中古マンションの成約が多い地区は、多い順に新宿町・新富町・脇田本町・菅原町・大字古谷上です。戸建ての成約が多い地区とは、顔ぶれが違います。マンションと戸建てで、売れている場所が分かれています。

間取りは3LDKがいちばん多く、2LDKが次です。比べる成約は、同じ間取りから選ぶと値段の根拠になります。面積あたりの中央値は26万円/㎡で、広さが違う部屋と比べるときの物差しになります。

改装済みの部屋の中央値は、未改装より高く出ています。ただし改装にかけた費用が、そのまま売値に上乗せされるとは限りません。売る前に直すかどうかは、売る前にリフォームすべきかを読んでから決めてください。

土地の㎡単価は新宿町が高く、大字下広谷が低い

土地の成約は601件で、㎡単価の中央値は8.5万円です。地区別に見ると、単価が高いのは新宿町、低いのは大字下広谷です。新宿町は、マンションの成約がいちばん多い地区でもあります。

土地の件数は三つの中でいちばん少ないため、近い条件の成約が見つからないこともあります。そのときは近い地区の単価を物差しにして、道路幅や形の違いを担当者と確かめます。築46年以上の戸建ての値段を考えるときも、この単価が手がかりになります。

川越市で査定を頼む前に、手元で書き出しておくこと

戸建てなら、地区名・用途地域・前面道路の幅・築年の帯を先にそろえます。どれも、川越市のデータで中央値に差が出ていた項目です。マンションなら、地区名・間取り・改装の有無と、比べる成約の時期です。

査定の流れや売るときにかかるお金は、どの市でも共通です。不動産売却でかかる費用の一覧と中古マンションを売るにまとめています。