佐賀県佐賀市の不動産売却｜戸建ては築46年と道路の幅、マンションは築31年で値段が分かれる

佐賀市の成約は戸建てが最多で、中古マンションは少ない

国土交通省の不動産情報ライブラリで、佐賀市の実成約を種類ごとに数えました。対象は2023年第3四半期から2026年第1四半期の取引です。

戸建てが628件で最多、土地が457件で続きます。中古マンションは223件で、3種類の中でいちばん少ない数でした。

戸建ての中央値は1,900万円です。真ん中の半分がどこにあるかを見ると、下の端が750万円、上の端が3,000万円でした。佐賀市の戸建ての半分は、この幅に入っています。

中古マンションの中央値は1,700万円で、専有面積あたりでは21万円です。土地は面積あたりの中央値が3.5万円でした。

件数が多い戸建ては、近い条件の成約を見つけやすく、査定の根拠を自分でも確かめられます。マンションは件数が少ないので、査定額の根拠にした成約がどの建物・どの時期のものかを担当者に聞いてください。

直近1年は戸建てがやや下がり、マンションははっきり下がった

直近1年の成約を、その前の1年と比べました。戸建ての中央値はやや下がり、中古マンションの中央値ははっきり下がっています。

下がっている局面では、1年前の成約を根拠にした査定額が高めに出ることがあります。査定書に載っている成約の時期を見て、古ければ直近の成約で出し直してもらってください。

売り出し価格を高めに置いて待つと、待っている間に比べられる相場のほうが下がることがあります。先の値動きは、このデータからは分かりません。いま売るなら、比べる相手は直近の成約です。

戸建ては築46年以上で、中央値が築10年以内の3分の1以下になる

佐賀市の戸建てを築年数の帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下でした。帯ごとに見て、いちばん大きく落ちるのは築31〜45年から築46年以上に移るところです。

築46年以上の帯に入る家は、昭和56年（1981年）より前に建てられたものです。国土交通省は、昭和56年以前に建てられた建物を、耐震基準が強化される前の旧耐震基準の建物としています。

この線を越えた家は、建物の値段がほとんど残らず、土地の値段で決まっていると読めます。買い手が耐震の補強や建て替えまで見込んで値段を出すためです。

築40年前後の家を持っているなら、いまは落ちる前の帯にいます。売る気があるなら、築46年の線を越える前に査定を取っておくほうが有利です。

すでに築46年を越えた家は、値段のほとんどが土地の分だと考えて売り方を決めます。建物を残して売るか、壊して更地にするかは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るか で分けて書いています。

戸建ての中央値は鍋島町が高く、西与賀町が低い。地区で大きく違う

戸建ての成約が多い地区は、多い順に本庄町、大和町大字久池井、鍋島町、大和町大字尼寺、多布施です。この5地区は比べられる成約が多く、査定の根拠を確かめやすい地区です。

中央値がいちばん高い地区は鍋島町で、いちばん低い地区は西与賀町でした。同じ佐賀市でも、この2地区の差は大きく、市全体の中央値をそのまま当てはめると外れます。

土地の面積あたり単価は、大財が高く、大和町大字東山田が低い地区です。土地を売るときも、自分の地区の成約と並べて値段を決めてください。

マンションは築31年を境に大きく下がる。改装しても中央値は上がっていない

中古マンションを築年数で分けると、築31〜45年の中央値は築10年以内の3分の1以下でした。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。

戸建てより早い築年で、大きな段差が来ます。築21〜30年の帯にいるマンションは、次の帯に入る前に査定を取っておく意味があります。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高くありませんでした。売る前に直しても、その費用が値段に乗っていない市場です。

直すかどうかは、直した場合と現況のままの査定額を並べて決めます。考え方は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。

間取りは3LDKがいちばん多く、次が4LDKです。成約が多い地区は、多い順に水ヶ江、松原、大財、鍋島、駅前中央でした。

同じ間取りで同じ地区の成約があれば、それがいちばん近い物差しです。管理費や修繕積立金など、戸建てと違って聞かれることは 中古マンションを売る に分けています。

用途地域は準工業地域が高く、市街化調整区域が低い

戸建ての成約を用途地域で分けると、中央値がいちばん高いのは準工業地域で、いちばん低いのは市街化調整区域でした。取引の件数がいちばん多いのは第１種住居地域です。

準工業地域は、住宅のほかに店や工場も建てられる区域です。買い手が家を建てる人に限られないので、土地の使い道が広い区域だといえます。

市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑える区域とされ、原則として新しく家を建てられません。建てられない土地は買い手が限られ、値段も低くなります。

自分の土地がどの用途地域かは、市の都市計画の窓口で確かめられます。調整区域だった場合の売り方は 市街化調整区域の家・土地を売る に書いています。

前面道路の幅で、戸建ての中央値に差が出る

佐賀市の戸建ては、前面道路の幅が4m未満、4〜6m、6m以上の順に中央値が高くなっています。道路の幅は、あとから変えられません。

建築基準法では、建物を建てる土地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。前面道路が4m未満の家は、建て替えのときに敷地を後退させることがあり、建てられる面積が減ります。

買い手は建て替えたあとのことまで考えて値段を見ます。前面道路の幅と接している長さは、法務局の公図や購入時の重要事項説明書で分かります。査定の前に調べて、担当者に先に伝えてください。

佐賀市で売る前に書き出す条件と、かかるお金

ここまでをまとめます。佐賀市の戸建ての値段を分けている条件は、築年数の帯、地区、用途地域、前面道路の幅の4つです。マンションは築年数の帯と地区、間取りです。

査定を頼む前に、この条件を1枚に書き出してください。査定額が返ってきたら、根拠にした成約の地区と時期と築年の帯を聞き、自分の条件と合っているかを見ます。

売るときにかかるお金は、仲介手数料、登記の費用、印紙税、譲渡所得税などで、物件の種類と値段で変わります。内訳と目安は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。

査定は複数の会社から取り、根拠の成約を見比べてください。佐賀市は戸建ての成約が多い市なので、根拠を示せない査定額は、それだけで見送る理由になります。