豊中市の不動産売却｜マンション中心の市場を築年数・地区・道路幅で読む

豊中市で動いているのは、まず中古マンション。2,440件の成約が相場の土台

国土交通省の不動産情報ライブラリで豊中市の成約を数えると、中古マンションが2,440件で最も多くなります。戸建ては1,603件でこれに続き、土地だけの取引は356件で最も少ない市場です。

マンションの中央値は2,900万円、面積あたりでは39万円/平方メートルです。戸建ての中央値は4,200万円で、真ん中の半分は2,700万円〜5,700万円に収まります。

マンションが戸建てより多く売れているので、豊中市では比べる事例を探しやすいのはマンションの側です。戸建てや土地は事例が少ないぶん、条件の近い成約を丁寧に選ぶ必要があります。

豊中市のマンションは、築20年を境に値段の段が一つ下がる

中古マンションの中央値を築年数の帯ごとに並べてみます。いちばん大きく下がるのは、築11〜20年から築21〜30年へ移るところです。築46年以上まで進むと、中央値は築10年以内の半分以下になります。

築20年に近い部屋を持っている人は、この境目を意識しておいてください。売る時期を考えるとき、ひとつ上の帯の事例と比べられるうちに動くかどうかで、査定の物差しが変わります。

ただし、帯をまたいだ翌日に値段が落ちるわけではありません。買い手は築年数だけでなく、管理の状態や修繕の記録も見ています。管理組合の修繕の履歴と積立金の残高は、査定の前に手元へそろえておくと話が早く進みます。

改装済みの部屋でも、豊中市では中央値が上がっていない

豊中市の成約データでは、改装済みのマンションの中央値は未改装より高くなっていません。少なくとも市全体の数字で見る限り、直したことが売値に乗っている市場とは言えません。

理由はデータからは分かりません。一つの仮説として、改装済みの部屋に古い棟が多く含まれ、中央値を押し下げている可能性はあります。

いずれにしても、売るためだけに工事をする前に、そのままの状態と直した場合の両方で査定額を聞いてください。直すかどうかの考え方は、売る前にリフォームすべきか にまとめています。

上新田と新千里の各町に成約が集まる。3LDKと2LDKが中心の市場

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に上新田・新千里東町・東泉丘・新千里南町・新千里西町です。間取りは3LDKが最も多く、2LDKが次に続きます。

成約の多い地区で3LDKを売る場合、近い時期に似た部屋がいくつも売りに出ていることがあります。買い手は並べて比べるので、階数・向き・管理費の差を担当者と先に確認しておいてください。

成約の少ない地区の部屋は、同じ棟や近くの棟の事例が見つかりにくくなります。その場合は、専有面積あたりの単価を手がかりに、条件の差を引いて値段を考えます。マンションの準備の全体は、中古マンションを売る で整理しています。

戸建ての下げがいちばん大きいのは、築45年を超えるところ

戸建ても、築46年以上の中央値は築10年以内の半分以下です。下がり方を帯ごとに見ると、最も大きく落ちるのは築31〜45年の帯から築46年以上の帯に移るところでした。

マンションが築20年前後で大きく下がるのに対し、豊中市の戸建ては下げの山がもっと後ろにあります。築46年以上の家は、建物より土地の条件で値段が決まりやすい帯に入っていると見てください。

この帯の家を売るときは、古家付きのまま出すか、解体して更地で出すかも検討に入ります。ただ、豊中市は土地だけの成約が最も少ない市場です。判断の目安は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか で確かめてください。

戸建ての中央値は第１種低層住居専用地域が最も高い。件数は第１種中高層に集まる

用途地域ごとに見ると、戸建ての中央値が最も高いのは第１種低層住居専用地域、最も低いのは準工業地域です。一方、取引の件数が最も多いのは第１種中高層住居専用地域でした。

値段が高い地域と、取引が多い地域が一致していません。自分の家がどの用途地域にあるかで、比べるべき事例の集まり方が変わります。

用途地域は、市の都市計画の窓口や公開されている都市計画図で確かめられます。査定を頼む前に調べておくと、担当者が出してくる事例が自分の家に近いかを判断できます。

前面道路の幅で、戸建ての中央値が三つに分かれる

豊中市の戸建ては、前面道路の幅が4〜6m・6m以上・4m未満の三つの区分で中央値に差が出ています。道路の幅は、家を直しても変えられない条件です。

建築士の視点

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。4m未満の道に面した敷地では、建て替えのときに「セットバック」が求められることがあります。道路の中心から2mの位置まで、敷地を下げる決まりです。

下がった部分には建物を建てられないため、買い手は建て替え後の広さを差し引いて考えます。査定の前に、市の道路の担当窓口で道路の種類と後退の要否を確かめておくと、値段の説明がしやすくなります。

戸建てを売るときに建物より先に確かめることは、戸建てを売る にまとめています。

地区による差も大きい。戸建ては宮山町に成約が多く、中央値は緑丘が高い

戸建ての成約が多い地区は、多い順に宮山町・本町・東豊中町・上野西・上野東です。これらの地区では、比べる事例を見つけやすくなります。

中央値で見ると、高い地区は緑丘、低い地区は庄内栄町で、地区によって大きく違います。市全体の中央値を自分の家にそのまま当てはめると、外れることがあります。

土地の面積あたり単価でも、高い地区は中桜塚、低い地区は熊野町と開きがあります。土地の中央値は26万円/平方メートルですが、件数が少ないので、近い地区の事例を一件ずつ見てください。

直近1年は戸建てもマンションもやや下がった。前の年の事例だけで値段を決めない

直近1年の中央値を前の1年と比べると、戸建て・中古マンションのどちらもやや下がっています。豊中市では、少し前の成約を物差しにすると、売り出し価格が高めに出ることがあります。

査定額の根拠を聞くときは、使った事例がいつの成約かも確かめてください。古い事例が中心なら、直近の成約に差し替えた場合の見立ても聞いておくと安心です。

売り出してから値下げを重ねるより、最初の値付けで直近の動きを入れておくほうが、反応を読みやすくなります。

豊中市で売る前に確かめる順番

まず、自分の物件が「マンションか戸建てか」「どの築年数の帯か」「どの用途地域と道路か」を押さえます。そのうえで、同じ地区か近い地区の直近の成約と比べます。

ここまでそろえてから査定を頼むと、出てきた金額の根拠を自分で確かめられます。売るときにかかるお金は、不動産売却でかかる費用の一覧 で先に見ておいてください。