吹田市の不動産売却｜戸建ては直近1年で下落、マンションは横ばい。実取引で読む相場

吹田市の成約件数は、中古マンション・戸建て・土地の順に並ぶ

国土交通省の不動産情報ライブラリで、吹田市の成約を種類別に数えました。中古マンションが2,973件でいちばん多く、戸建ての975件が続きます。土地だけの取引は324件で、三つの中で最も少ない数です。

マンションの中央値は3,300万円、面積あたりでは45万円/㎡でした。戸建ての中央値は4,600万円で、真ん中の半分は3,200万円〜7,400万円に入ります。同じ戸建てでも、この幅の中のどこに入るかは条件しだいです。

吹田市は、マンションの取引が戸建てより多い市場です。マンションを売る人は比べられる事例を見つけやすく、そのぶん競合も多くなります。戸建てや土地を売る人は、事例が少ないぶん近い条件の成約を丁寧に探すことになります。

直近1年、吹田市の戸建ては中央値が下がった。マンションはほぼ動いていない

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年と比べてはっきり下がりました。一方、中古マンションの中央値はほぼ横ばいです。同じ市の中で、種類によって動きが分かれています。

戸建てを売る人は、前の年の成約を基準にしないほうが安全です。古い事例で売り出し価格を決めると、問い合わせが来ないまま時間だけが過ぎます。担当者には、直近の成約だけで比べた価格を出してもらってください。

マンションは、前の年の事例も物差しとして使いやすい状況です。ただ、横ばいは市全体の真ん中の話です。自分の部屋と築年数・間取りが近い成約で確かめる手間は省けません。

マンションの中央値は、築31〜45年の帯に入るところで最も下がる

吹田市の中古マンションを築年数の帯で並べると、下げ幅が最も大きいのは築21〜30年から築31〜45年に移るところでした。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下まで下がります。

いま築20年台後半の部屋なら、どちらの帯の事例と比べられるかで査定額が変わります。売る時期を考えるときは、築年数の帯が変わる前か後かを担当者に確かめてください。

築31〜45年や築46年以上の部屋では、建物全体の修繕の記録が買い手の判断材料になります。大規模修繕の時期と、長期修繕計画を手元にそろえておくと話が早く進みます。マンション特有の準備は 中古マンションを売る で整理しています。

3LDKの次が4LDK。吹田市のマンションは家族向けの間取りが上位を占める

吹田市のマンションで最も多い間取りは3LDK、次が4LDKでした。上位の二つがどちらも家族で住む広さの間取りです。

3LDKや4LDKを売るなら、同じ間取りの売り出し物件が比べる相手になります。売り出す前に、同じ棟や近くで同じ間取りがいくらで出ているかを担当者に聞いてください。

家族で住む買い手は、部屋の数だけでなく収納や日当たりも見ます。内見の前に、収納の中を片付けておくだけでも見え方は変わります。

改装しても中央値は上がらない。吹田市では直す前に二つの査定額を取る

吹田市の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装より高くありませんでした。工事にかけたお金が、そのまま売値に上乗せされている市場ではありません。

改装済みの部屋は築年数が古いことが多い、という事情も混ざっている可能性があります。それでも、売るためにリフォームしてから出す判断は慎重にしてください。

直すかどうかは、「そのまま」と「直した場合」の二つの査定額を聞いてから決めれば足ります。考え方は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。

戸建ては築46年以上の帯に入るところで最も下がる

吹田市の戸建ては、築31〜45年から築46年以上に移るところで中央値の下げが最も大きくなりました。築46年以上の中央値は、築10年以内の半分以下です。

マンションとは、値段が大きく落ちる場所が違います。戸建ては築30年台・40年台前半でも、まだ建物の分が値段に残っている帯にいます。

築46年以上の家は、建物より土地の条件で値段が決まりやすくなります。この帯の家を売るなら、境界・道路・用途地域を先に確かめてください。建物より先に見るところは 戸建てを売る にまとめています。

用途地域で見ると、戸建ての中央値は第１種低層住居専用地域が最も高い

吹田市の戸建ての中央値は、第１種低層住居専用地域が最も高く、第１種住居地域が最も低くなりました。取引の件数が最も多いのは、第１種中高層住居専用地域です。

値段が高い地域と、取引が多い地域が一致していません。自分の家がどの用途地域にあるかで、比べるべき成約が変わります。

用途地域は、市の都市計画の窓口や都市計画図で確かめられます。査定の前に調べて伝えておくと、担当者が比べる事例を絞りやすくなります。

前面道路の幅で、戸建ての中央値に差が出ている

吹田市の戸建ては、前面道路が4m未満・4〜6m・6m以上のどれかで中央値に差が出ています。道路の幅は、売る側があとから変えられない条件です。

建築基準法では、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないと建て替えができません。4m未満の道に面した家は、建て替えのときに敷地の一部を道路として下げる必要が出ることがあります。

前面道路が4m未満なら、すでに後退しているかどうかを先に調べてください。法務局の地積測量図や、買ったときの重要事項説明書で分かることがあります。

戸建ては千里山西、マンションは山田西で成約が多い。地区で値段の幅も大きい

戸建ての成約が多い地区は、多い順に千里山西・円山町・江坂町・泉町・垂水町でした。中古マンションでは、山田西・江坂町・垂水町・千里丘北・古江台の順です。江坂町と垂水町は、どちらの一覧にも入っています。

戸建ての中央値は、円山町が高く、南正雀が低いという結果でした。同じ吹田市の戸建てでも、地区によって値段の水準が大きく違います。

市全体の中央値を、そのまま自分の家に当てはめないでください。成約が多い地区なら近い事例を見つけやすく、少ない地区なら担当者にどの事例と比べたかを聞く必要があります。

土地の㎡単価は昭和町が高く、岸部北が低い。更地にする前に確かめること

吹田市の土地だけの成約は324件で、中央値は30万円/㎡でした。地区で見ると、単価が高いのは昭和町、低いのは岸部北です。

土地の取引は三つの種類の中で最も少なく、比べられる事例は多くありません。古い家を壊して更地で売ると、事例の少ない土地の市場で値段を決めることになります。

壊すか残すかは、解体費と査定額を並べてから決めてください。判断の分かれ目は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。

吹田市で査定を頼む前に、手元でそろえておくこと

この記事の数字は、自分の物件がどの帯に入るかを知るために使ってください。種類・築年数の帯・用途地域・前面道路・地区の五つが分かれば、比べる成約を絞れます。

マンションなら、管理費・修繕積立金の額と、修繕の記録をそろえます。戸建てや土地なら、登記簿と地積測量図、前面道路の幅を確かめておきます。

そのうえで、複数の会社に無料査定を頼み、どの成約と比べた金額かを聞いてください。仲介手数料や税金など、手元に残るお金の計算は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。