枚方市の不動産売却｜戸建て中心の相場を築年数・用途地域・地区で読む

枚方市の相場は戸建てで読む。成約は香里ケ丘と星丘に集まっている

国土交通省の不動産情報ライブラリで枚方市の成約を数えると、戸建てが2,289件で最も多くなります。中古マンションは1,245件で、土地だけの取引は455件と最も少ない市場です。

戸建ての中央値は2,400万円で、真ん中の半分は1,000万円〜3,600万円に入ります。マンションの中央値は1,900万円、面積あたりでは26万円/平方メートルです。

戸建ての成約が多い地区は、多い順に香里ケ丘・星丘・長尾元町・出口・長尾家具町です。自分の家がこの五つのどれかにあれば、比べられる成約は見つけやすいほうです。

枚方市の戸建ては、築31年目からの帯で一段下がる。築20年台の家は今の査定額を知っておく

戸建ての中央値を築年数の帯で並べると、最も大きく下がるのは築21〜30年から築31〜45年に移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下まで下がります。

この下がり方は、帯をまたいだ成約の真ん中どうしを比べたものです。一軒の家が、ある年に急に値下がりするという意味ではありません。

それでも、いま築20年台の家を持っている人は、帯が変わる前の査定額を一度聞いておく意味があります。売るかどうかを決めるのは、その数字を見てからで遅くありません。

築31年を過ぎた家は、買い手が建物より土地を見て値段を考えはじめます。建物の状態の確かめ方は 戸建てを売る にまとめています。

第１種低層住居専用地域の戸建てが最も高い。取引全体で多いのは第１種中高層の帯

戸建ての中央値を用途地域ごとに見ると、最も高いのは第１種低層住居専用地域です。最も低いのは準工業地域でした。

一方、取引全体の件数が最も多い用途地域は第１種中高層住居専用地域です。値段が高い帯と、取引が多い帯は分かれています。

自分の家がどの用途地域にあるかで、比べるべき成約が変わります。用途地域は市の都市計画図で調べられるので、査定の前に確かめておいてください。

準工業地域の戸建ては、住宅以外の建物が近くに建つことがある区域です。買い手は周りの環境を気にするので、現地の様子を担当者と一緒に見ておくと話が早く進みます。

香里ケ丘と長尾家具町では、同じ枚方市の戸建てでも中央値が大きく違う

地区ごとに戸建ての中央値を比べると、高い地区は香里ケ丘、低い地区は長尾家具町です。差は大きく、市全体の中央値をそのまま自分の家に当てはめると読み違えます。

香里ケ丘は成約の件数でも最も多い地区です。比べる事例が多いぶん、売り出し価格の根拠をそろえやすい地区と言えます。

長尾家具町も成約が多い五つの地区に入っています。中央値が低いことと、売れにくいことは別の話です。

地区の差は、建物の古さや土地の広さの違いも混ざった結果です。査定では、同じ地区の中で築年数と広さが近い成約を出してもらってください。

前面道路の幅で戸建ての中央値が分かれる。枚方市で確かめるのは幅と道路の種類

枚方市の戸建ての中央値は、前面道路の幅が4m未満・4〜6m・6m以上の区分で差が出ています。道路の幅は、売る側があとから変えられない条件です。

建築士の視点

建築基準法では、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないと、原則として建て替えができません。

幅4m未満の道でも、法律上の道路として扱われていれば建て替えはできます。その場合、道路の中心から2mの線まで敷地を下げることになります。

確かめるのは幅だけではありません。その道が法律上の道路かどうかで、買い手の受け止め方がまったく変わります。

道路の種類は、市の窓口で道路の扱いを調べると分かります。建て替えができない土地だった場合の売り方は 再建築不可物件を売る で整理しています。

枚方市の中古マンションは出口に成約が最も多い。値段が最も落ちるのは築46年以上に入るところ

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に出口・香里ケ丘・藤阪西町・伊加賀西町・東中振です。香里ケ丘は、戸建てとマンションの両方で上位に入る地区です。

築年数で見ると、最も大きく下がるのは築31〜45年の帯から築46年以上の帯に移るところです。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1以下になります。

築45年前後の部屋を売るなら、管理組合の修繕の記録と、今後の修繕の予定をそろえてください。買い手はこの帯の部屋を、建物があと何年使えるかで見ます。

間取りは3LDKが最多で2LDKが続く。改装済みは中央値が高いが、工事代は戻るとは限らない

枚方市のマンションで最も多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。家族で住む人が買う部屋が中心の市場と読めます。

改装済みのマンションの中央値は、未改装より高くなっています。ただ、工事にかけたお金がそのまま売値に乗るとは限りません。

直してから売るかどうかは、工事の前に担当者へ聞いてください。今のままの査定額と、直した場合の見込みを並べてから決めるほうが損をしにくいです。

全国の成約で見たリフォームの考え方は 売る前にリフォームすべきか にまとめています。戸建てとの準備の違いは 中古マンションを売る で整理しています。

直近1年、戸建てはやや上がり、マンションはほぼ横ばい

直近1年の戸建ての中央値は、その前の1年に比べてやや上がっています。中古マンションの中央値は、ほぼ横ばいです。

どちらも、大きく値を崩している市場ではありません。値段を決めるのは、相場の上げ下げより、築年数・地区・道路といった物件ごとの条件です。

ただし1年分の中央値は、その年にどんな物件が売れたかでも動きます。売り出し価格は、直近の近い条件の成約と見比べて決めてください。

土地だけの成約は455件。㎡単価は三栗が高く、出口が低い

土地だけの取引は、枚方市では最も少ない種類です。面積あたりの中央値は15万円/平方メートルです。

地区で見ると、土地の単価が高いのは三栗、低いのは出口です。出口はマンションの成約が最も多い地区ですが、土地の単価では低い側に入っています。

件数が少ないので、一つの成約で中央値が動きやすい点には気をつけてください。土地を売るときは、近くの戸建ての成約も物差しに加えて値段を考えます。

査定の場に持っていく枚方市の数字と、この記事で書かない手続きの話

査定の前に確かめておくのは、築年数の帯・用途地域・前面道路の幅と種類の三つです。この三つが分かれば、担当者が出す成約事例が自分の家に近いかどうかを判断できます。

地区の名前も伝えてください。香里ケ丘のように成約が多い地区なら、同じ地区の事例だけで比べてもらうという手もあります。

売るときにかかるお金の全体は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。仲介手数料や税金の細かい計算も、そこから確かめられます。