大阪府東大阪市の不動産売却｜戸建てが最多。地区で値段が大きく違う市

東大阪市の成約は戸建てが2,799件で最多。土地だけの取引は少ない

東大阪市で実際に成約した取引を、国交省の不動産情報ライブラリで見ていきます。いちばん多いのは戸建てで、2,799件、中央値は2,000万円です。

次が中古マンションの1,340件で、中央値は1,900万円でした。土地だけの取引は577件で、三つの中で最も少なくなっています。

戸建ての真ん中の半分は、780万円から3,500万円の間に入ります。この幅のどこに自分の家が来るかは、地区と築年数でかなり動きます。

六万寺町は戸建ての成約が多いのに、中央値は市内でいちばん低い

戸建ての成約が多い地区は、多い順に日下町・衣摺・新池島町・六万寺町・大蓮南です。中央値が高い地区は岩田町、低い地区は六万寺町でした。

六万寺町は、件数では上位に入りながら、値段では下の端にいます。土地の㎡単価を見ても、六万寺町は低いほうの端に出ています。

成約が多いのは、比べる事例が町内にそろっているということでもあります。六万寺町で売るなら、市全体の中央値ではなく、町内の成約を物差しにしてください。

逆に岩田町で売る場合は、市全体の中央値に合わせると安く出しすぎる恐れがあります。どちらの町でも、同じ町の成約と並べてから売り出し価格を決めます。

築31〜45年の帯に入ると、東大阪市の戸建ては一段大きく下がる

築年数の帯ごとに戸建ての中央値を並べると、下がり方は一定ではありません。最も大きく下がるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。

築46年以上まで行くと、中央値は築10年以内の3分の1以下になります。この帯では、建物より土地で値段が決まると見たほうが実態に近いです。

なお、この数字は帯ごとに別々の家の成約を並べたものです。同じ家が年をまたいで値下がりした記録ではないので、売る時期の判断には査定額と合わせて使ってください。

戸建ての中央値が最も高いのは近隣商業地域。第１種低層住居専用地域は最も低い

用途地域ごとに戸建ての中央値を見ると、近隣商業地域がいちばん高く出ています。いちばん低いのは、第１種低層住居専用地域でした。

取引の件数がいちばん多いのは、第１種住居地域です。比べる事例を探すなら、この地域がいちばん見つけやすいことになります。

第１種低層住居専用地域は、建てられる建物の高さや種類に制限がある地域です。ただ、中央値が低い理由まではこのデータからは分かりません。自分の敷地がどの用途地域かは、市の都市計画の窓口で確かめられます。

敷地の前の道の幅は、東大阪市の戸建てで値段の差として出ている

東大阪市の戸建ては、前面道路が4m未満・4〜6m・6m以上の区分で中央値に差が出ています。道の幅は、売る側があとから変えられない条件です。

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。道が4m未満だと、建て替えのときに敷地を下げる必要が出ることがあります。

すでに下げてあるかどうかで、買い手の見方は変わります。購入時の重要事項説明書や、役所の道路の資料で先に確かめておいてください。戸建てで先に見る点は 戸建てを売る にまとめています。

直近1年、戸建ては前の1年よりやや下がった。マンションはその逆で、はっきり上がった

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年に比べてやや下がっています。中古マンションのほうは、はっきり上がりました。同じ市の中で、種類によって動きが逆を向いています。

マンションを売るなら、前の年の成約だけで値段を決めると低めに出る恐れがあります。戸建ては反対に、前の年の高めの事例に合わせて売り出すと、反応が鈍くなることがあります。

どちらも、1年の動きで先の値段が読めるわけではありません。査定で、いつの成約を比べているかを担当者に聞いてください。

マンションの成約は西岩田が最も多い。日下町は戸建てとマンションの両方で上位

中古マンションの成約が多い地区は、多い順に西岩田・菱屋西・日下町・加納・長堂です。日下町は、戸建ての成約がいちばん多い地区でもあります。

日下町では、戸建てとマンションのどちらも動いています。買い手が両方を見比べている可能性もあるので、近くで売り出し中の戸建ての値段も見ておくと判断しやすいです。

マンションの中央値も、築21〜30年から築31〜45年に移るところで最も大きく下がります。築46年以上では、築10年以内の半分以下です。戸建ての3分の1以下に比べると、落ち方は浅く出ています。

多いのは3LDK、次が2LDK。改装する前に、同じ間取りの成約を改装の有無で分けて見る

東大阪市のマンションで最も多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。この二つの間取りなら、比べる成約は見つけやすいほうです。

改装済みの部屋は、未改装の部屋より中央値が高く出ています。ただ、改装される部屋は条件が違うことも多く、工事代がそのまま値段に乗るとは限りません。

直すかどうかは、同じ間取りで改装済みと未改装の成約を並べてから決めてください。判断の考え方は 売る前にリフォームすべきか で、戸建てとの準備の違いは 中古マンションを売る で整理しています。

土地だけの成約は577件。㎡単価は高井田西が高く、六万寺町が低い

土地だけの取引は、東大阪市では三つの中で最も少ない種類です。㎡単価の中央値は17万円/㎡でした。

地区で見ると、単価が高いのは高井田西、低いのは六万寺町です。土地でも、市全体の単価をそのまま自分の土地に当てはめないでください。

築46年以上の戸建ては、土地の値段に近いところで見られます。建物を壊して更地で売るか、古家付きのまま売るかは 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか で比べられます。

東大阪市で査定を頼む前に、手元で確かめておく三つのこと

一つめは、自分の家がある町の名前と、その町の成約の有無です。東大阪市は地区で値段が大きく違うので、ここがいちばんの出発点になります。

二つめは築年数の帯です。築21〜30年なのか、築31〜45年に入っているのかで、比べる成約が変わります。

三つめは用途地域と前の道の幅です。この三つを担当者に先に伝えると、査定額の根拠を聞きやすくなります。売るときにかかるお金は 不動産売却でかかる費用の一覧 にまとめています。