那覇市の不動産売却・査定｜マンション相場3,400万円・成約856件

那覇市は、中古マンションの取引がいちばん多い

国交省のデータで那覇市の実成約を見ると、中古マンションが856件で最多です。戸建ては300件で、マンションの件数が戸建てを上回っています。土地は3つの中でいちばん少なく、186件です。

中古マンションの中央値は3,400万円です。面積あたりでは47万円/平方メートルです。戸建ての中央値は5,450万円で、真ん中の半分は3,900万円〜10,000万円に入ります。

土地の単価の中央値は19万円/平方メートルです。ただ、市全体の数字は入口にすぎません。那覇市では、地区・築年数・用途地域で値段が大きく変わります。

中古マンションを売る場合

成約が多い地区と、多い間取り

中古マンションの成約が多い地区は、多い順におもろまち・牧志・西・古波蔵・壺川です。間取りは3LDKがいちばん多く、次が2LDKです。

この地区と間取りに当てはまる部屋は、比べる成約が見つかりやすいです。査定では、同じ地区で近い築年帯の成約を根拠にしているかを聞いてください。

築46年以上で、値段が大きく落ちる

那覇市の中古マンションは、築46年以上の中央値が築10年以内の3分の1以下です。下がり幅がいちばん大きいのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

築40年代の部屋は、この段差の手前にあります。売るかどうか迷っているなら、先に今の値段を査定で知っておくと決めやすくなります。

直近1年は、やや上がっている

直近1年の中古マンションの中央値は、前の1年に比べてやや上がっています。ただし中央値は、売れた物件の顔ぶれが変わるだけでも動きます。

この動きだけで、今が売りどきだとは言い切れません。自分の部屋に近い条件の成約で、値段を確かめてください。

改装しても、値段に乗りにくい

那覇市では、改装済みの中古マンションの中央値が未改装より高くありません。売る前に直しても、その費用を売値で取り戻せるとは限らない市場です。

直すかどうかは、現況のままと直した場合で値段がいくら変わるかを、査定で聞いてからでも遅くありません。考え方は売る前にリフォームすべきかで詳しく書いています。

準備から引き渡しまでの流れは、中古マンションを売るにまとめました。

戸建てを売る場合

地区で、値段が大きく違う

戸建ての成約が多い地区は、多い順に首里石嶺町・宇栄原・識名・字仲井真・牧志です。中央値がいちばん高い地区は牧志で、いちばん低い地区は首里金城町です。

市全体の中央値5,450万円を、そのまま自分の家に当てはめるのは危険です。同じ地区の成約で比べた査定を頼んでください。

用途地域でも差がある

戸建ての中央値がいちばん高い用途地域は商業地域で、いちばん低いのは第１種中高層住居専用地域です。取引がいちばん多いのは、第１種低層住居専用地域です。

用途地域は、その土地に建てられる建物の種類や大きさを決める都市計画のルールです。自分の土地がどれに当たるかは、役所の都市計画の窓口で確かめられます。

前面道路の幅で、中央値に差が出ている

那覇市の戸建ては、前面道路の幅によって中央値に差があります。データの区分は6m以上・4〜6m・4m未満の3つです。

建築士の視点

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（接道義務）。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに道路の中心から2mの線まで敷地を下げる「セットバック」が要る場合があります。

下げたぶん、建てられる面積は小さくなります。買い手は将来の建て替えを考えて、この点を見ています。

セットバックが済んでいるかは、売る前に調べて査定で伝えてください。接道の条件を満たさない土地の売り方は、再建築不可物件を売るで書いています。

築46年以上で、3割以上下がる

戸建ては、築46年以上の中央値が築10年以内より3割以上低くなっています。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

それでも、建物が古くなっても土地の値段は残ります。築年数だけで「売れない」と決める必要はありません。

直近1年は、やや下がっている

直近1年の戸建ての中央値は、前の1年に比べてやや下がっています。マンションとは反対の動きです。

待てば戸建てが上がるという根拠は、いまのデータには見当たりません。戸建てを売る準備は、戸建てを売るで順に説明しています。

那覇市で売るときの進め方

まず、自分の物件が上のどの条件に当たるかを書き出します。マンションなら地区・築年帯・間取り、戸建てなら地区・用途地域・前面道路の幅です。

次に、複数の会社に査定を頼みます。金額の高さではなく、どの成約を根拠にした値段かを聞いて比べてください。

売るときには、仲介手数料や印紙税、登記の費用などがかかります。全体は不動産売却でかかる費用の一覧で確かめられます。