岡山県倉敷市の不動産売却｜戸建てが中心。築46年と地区で値段が分かれ、改装は乗りにくい

倉敷市の成約は戸建てが中心。マンションは件数が少なく、比べる成約を探しにくい

国土交通省の不動産情報ライブラリから、倉敷市の実成約を種類ごとに分けました。いちばん多いのは戸建てで1,717件です。次が土地の1,028件でした。

中古マンションは398件で、三つの中でいちばん少ない種類です。戸建てと並べると、かなり少ない数になります。売り買いの中心は戸建てです。

戸建ての中央値は2,000万円です。安いほうから4分の1の位置は900万円、高いほうから4分の1は3,300万円でした。倉敷市の戸建ての半分は、この二つの金額のあいだで売れています。

中古マンションの中央値は2,050万円です。面積あたりに直すと29万円でした。土地は面積あたりの中央値が4.5万円です。

土地も戸建ての次に多いです。

マンションを売る人は、近い条件の成約が少ない中で査定を受けることになります。出てきた査定額が、どの建物の成約を根拠にしているかを聞いてください。同じ建物で売れた例があれば、それがいちばん近い物差しになります。

直近1年は、戸建てもマンションも中央値がはっきり上がった

直近1年の中央値を、その前の1年と並べました。戸建てははっきり上がり、中古マンションもはっきり上がっています。向きは二つとも同じです。

査定額を見るときは、根拠にした成約の時期を確かめてください。前の1年の成約を物差しにした金額は、いまの水準より低めに出ます。比べるなら時期をそろえます。

この先も上がり続けるかは、過去の成約からは分かりません。先の値動きは読めません。売る時期を決めるときは、値動きの予想より自分の都合を先に置いてください。

連島町は成約が多いのに中央値がいちばん低い。福島がいちばん高い

倉敷市で戸建ての成約が多い地区は、多い順に中島、連島町、茶屋町、西阿知町、玉島乙島です。この五つの地区で売るなら、条件の近い成約を担当者に出してもらえます。

戸建ての中央値がいちばん高い地区は福島で、いちばん低い地区は連島町でした。差は大きいです。どちらかの地区の金額をもう一方に当てはめると外れます。

連島町の件数は市で二番目です。件数が多いのに中央値が低いということは、安い価格帯の戸建てが多く売れている地区だと読めます。連島町で売るなら、同じ地区の直近の成約を根拠にした査定額を出してもらってください。

福島は中央値が高い地区ですが、成約が多い五つの地区には入っていません。件数が少ない地区の中央値なので、少ない例から出た数字だと分かったうえで見てください。

この一覧に出ない地区は、成約そのものが少ない地区です。近い条件の地区の成約から、築年や道路幅の違いを差し引いて見当をつけます。

戸建ては築46年以上で中央値が築10年以内の3分の1以下になる

倉敷市の戸建てを築年の帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下でした。落ち方は一定ではありません。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上に移るところです。

築46年以上の家は、今の耐震基準が始まった1981年6月より前に建てられた建物です。この帯の中央値は、建物の値段がほとんど残らず土地の値段に近づいている、と私は見ています。

線は築46年にあります。

築31〜45年の帯にいる人は、売るか住み続けるかを早めに決めてください。築46年の線を越えると、比べられる成約が一段安い帯に変わります。

築46年を越えた家は、建物を残して売るか、壊してから売るかを先に決めることになります。見極め方は 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか に書きました。

改装済みのマンションは、未改装より高くない。売る前のリフォームは戻りにくい

倉敷市の中古マンションを、改装済みと未改装で分けて中央値を比べました。改装済みの中央値は、未改装より高くありませんでした。リフォームにかけたお金が、そのまま売値に乗る市場ではありません。

改装される部屋は築年の古いものが多い、という事情も考えられます。それでも、かけた分を売値で取り戻せる前提では動かないでください。直した分は戻りにくいです。

建築士の視点

買い手が中古マンションで見るのは、部屋の内装より建物全体の状態です。管理費と修繕積立金の額、大規模修繕の履歴、長期修繕計画の中身が値段の根拠になります。内装は買い手が自分の好みで直す前提で見られることが多く、売り手が先に直しても評価が伸びにくいです。

倉敷市で改装済みの中央値が未改装を上回らないのは、この見方と合っています。動かない設備を直すのは別です。給湯器や水まわりが使えないと、買い手は値引きを求めてきます。

売る前に直すかどうかは、現況のままと直した場合の査定額を同じ担当者に聞いてから決めてください。

判断のしかたは 売る前にリフォームすべきか に分けて書きました。倉敷市のデータも、同じ向きを示しています。

マンションは3LDKが最多。築31〜45年で中央値が半分以下になる

倉敷市の中古マンションでいちばん多い間取りは3LDKで、次が2LDKです。成約が多い地区は、多い順に老松町、昭和、松島、鶴形、稲荷町でした。3LDKをこの五つの地区で売るなら、同じ間取りの成約を見つけやすいです。

築年で分けると、築31〜45年の中央値は築10年以内の半分以下でした。帯ごとの落ち幅がいちばん大きいのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。マンションの線は築31年です。

築21〜30年の帯にある部屋なら、線を越える前に一度査定を取っておく手もあります。越えてから売ると、比べる相手が築31〜45年の成約になります。

マンションの査定では、管理費と修繕積立金の額、大規模修繕の時期を先に聞かれます。先に管理会社に聞いておきます。書類と手順は 中古マンションを売る にまとめてあります。

用途地域は第２種住居地域がいちばん高く、市街化調整区域がいちばん低い

倉敷市の戸建ての成約を用途地域で分けると、件数がいちばん多いのは第１種住居地域でした。都市計画法第9条では、住居の環境を保護するために定める地域とされています。売り買いはここに集まります。

中央値がいちばん高いのは第２種住居地域でした。同じ第9条で、主として住居の環境を保護するために定める地域と書かれています。第１種より大きな店舗などを建てられる地域ですが、倉敷市では中央値がいちばん高い位置に出ました。

いちばん低いのは市街化調整区域でした。都市計画法第7条で、市街化を抑制すべき区域と定められています。原則として新しく家を建てることが制限される区域なので、買える人も建て替えられる条件も限られます。

期間も値段も読みにくいです。売り方は 市街化調整区域の家・土地を売る に書いています。自分の家がどの用途地域にあるかは、買ったときの重要事項説明書で確かめられます。

前面道路の幅で、戸建ての中央値に差が出る

倉敷市の戸建ての成約を前面道路の幅で分けると、6m以上、4〜6m、4m未満で中央値に差がありました。幅が広いところは高く、4m未満はいちばん低い位置です。道路は後から変えられません。

建築基準法第43条は、建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していることを求めています。幅4m未満でも第42条2項の道路なら建て替えはできます。そのときは道路の中心線から2m下がった位置まで、敷地を後退させることになります。

後退した分だけ使える敷地が減るので、買い手はその分を安く見ます。倉敷市で4m未満の中央値が低いのは、この分が織り込まれているためだと私は見ています。

道路の幅と、建築基準法でいう道路に当たるかは、重要事項説明書に載っています。4m未満なら、塀がすでに後退した位置にあるかも見ておいてください。査定の前にこの二つを伝えておくと、金額の根拠がはっきりします。

土地は西阿知町の㎡単価がいちばん高く、真備町川辺がいちばん低い

倉敷市の土地の成約は1,028件です。面積あたりの中央値は4.5万円でした。地区で分けると、㎡単価がいちばん高いのは西阿知町で、いちばん低いのは真備町川辺です。

地区で単価が大きく違います。西阿知町は、戸建ての成約が多い五つの地区にも入っています。土地の単価が高く、戸建ての取引も多い地区なので、比べる成約は見つけやすいです。

真備町川辺で土地を売るなら、市全体の中央値をそのまま当てはめないでください。同じ地区の直近の成約を根拠にした金額を、担当者に出してもらうのが先です。土地を売るときは境界の確定が要るので、測量図が手元にあるかも先に見ておいてください。

倉敷市で売る前に書き出す条件と、かかるお金

倉敷市のデータを見るかぎり、査定の前に伝える条件はしぼれます。伝える条件は四つです。戸建てなら、築年の帯と地区、用途地域、前面道路の幅です。

マンションなら、築年の帯と地区、間取り、改装したかどうかです。条件を伝えずに出た金額は、市全体の中央値に寄った数字になりがちです。倉敷市は戸建ての成約が多いので、条件を出せば近い成約を根拠にした金額が返ってきます。

進め方は、何社かに査定を頼んで金額と根拠を並べ、そのうえで媒介契約を結びます。お金は、仲介手数料と売買契約書の印紙税がかかります。住宅ローンが残っていれば、抵当権を消す登記の費用も要ります。

売って利益が出れば、翌年に譲渡所得の申告をします。計算のしかたは 不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめられます。

会社を選ぶときは、自分の地区で最近売った実績があるかを聞いてください。中島や連島町のように成約が多い地区と、一覧に出ない地区では買い手の探し方が変わります。その違いを成約の数字で説明できる担当者なら、値付けの根拠も聞き出せます。