長野市の不動産売却・査定｜戸建て中央値2,500万円・成約989件

長野市は戸建てと土地が中心の市場。中古マンションは事例が少ない

長野市の実成約を、国土交通省が公開する取引データで読みます。いちばん多いのは戸建てで989件、次が土地の941件です。

中古マンションは254件で、戸建てと比べるとかなり少ない数です。戸建て中心の市場です。

物件の種類	件数	中央値
戸建て（土地と建物）	989件	2,500万円
土地	941件	5.4万円/㎡
中古マンション	254件	2,300万円

戸建ての真ん中の半分は、1,300万円から3,500万円に収まります。下と上で大きな開きがあるのは、築年帯と地区の違いがそのまま値段に出ているからです。市全体の中央値2,500万円は、どの家にも当てはまる数字ではありません。

マンションを売る人は、事例の少なさを前提に動いてください。面積あたりの単価は中央値31万円/㎡ですが、どの成約を根拠に使うかで査定額が変わります。査定書に載った成約が、同じ地区・同じ築年帯のものかを確かめてください。

戸建ては築46年以上で、築10年以内の3分の1以下になる

長野市の戸建てを築年帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の3分の1以下です。いちばん大きな段差は、築31〜45年から築46年以上に移るところにあります。坂ではなく、段差です。

築46年以上の家の多くは、1981年（昭和56年）6月に耐震基準が改められる前の建物です。買い手はこの年代の家を見ると、耐震補強にいくらかかるかを値段から引いて考えます。段差がこの境目に出るのは、その引き算の結果だと私は見ています。

建築士の視点

築46年を超えた戸建ては、建物の値段がほぼ残らず、土地の値段で取引されることが多くなります。このとき売り手が決めるのは、古家付きのまま出すか、解体して更地で出すかです。長野市は土地の取引が戸建てに次いで多いので、更地で出しても比べる事例には困りません。

ただし解体費は売り手の持ち出しです。先に壊すより、古家付きの査定と更地の査定の両方を取ってから決めてください。耐震診断や補強工事の記録があれば、査定の前に出してください。買い手が値段から引く補強費の見立てが変わることがあります。

前面道路が4m未満の家だけ、中央値が低い

長野市の戸建ては、前面道路の幅で中央値に差が出ています。区分は4〜6m、6m以上、4m未満の3つです。

4〜6mと6m以上は同じ水準です。4m未満だけが低く出ました。境目は4mです。

この4mは、建築基準法が建物の敷地に求める道路の幅と同じです。法律は、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接することを求めています。差が出る理由は、ここにあります。

前面道路が4m未満の家は、査定の前に、その道が建築基準法上の道路かを市の窓口で確かめてください。建築基準法上の道路なら、建て替えのとき道路の中心から2m下がる決まりで、その分の敷地は使えません。そうでない道なら、原則として建て替えができず、値段の付き方そのものが変わります。

再建築できない家の売り方は、再建築不可物件を売る にまとめています。道路の種類は、購入時の重要事項説明書にも書かれているので、手元にあれば先に見てください。

用途地域は準工業地域が高く、市街化調整区域が低い。取引が多いのは第１種住居地域

用途地域で戸建てを分けると、中央値がいちばん高いのは準工業地域、いちばん低いのは市街化調整区域でした。成約がいちばん多いのは第１種住居地域で、高い地域と多い地域は一致しません。自分の家の用途地域は、市の都市計画の窓口や地図で分かります。

準工業地域は都市計画法の区分のひとつで、住宅のほかに店や事務所、危険の少ない工場も建てられます。住む人に加えて、仕事で使いたい人も買い手に入ります。買い手の幅が違うのです。

市街化調整区域は、市街化を抑えるために定められた区域です。建物を建てたり建て替えたりするには、原則として許可が要ります。買い手は、その分だけ絞られます。

市街化調整区域の家は、建て替えの許可が取れるかどうかで売り方が変わります。確かめ方と進め方は、市街化調整区域の家・土地を売る を読んでください。

戸建ての成約は川中島町・三輪・吉田が多い。稲田が高く、松代町が低い

戸建ての成約が多い地区は、多い順に川中島町・三輪・吉田・青木島町・松代町です。中央値がいちばん高い地区は稲田、いちばん低い地区は松代町でした。地区によって、戸建ての値段は大きく違います。

成約が多い地区の家は、同じ地区の直近成約だけを使った査定を頼めます。市全体の中央値より、その事例のほうが自分の家の値段に近づきます。査定書に載った成約が、どの地区のものかを見てください。

松代町は成約が多い一方で、データにある地区の中では中央値がいちばん低い地区です。ここで市全体の中央値2,500万円を物差しにすると、売り出し価格を高く付けすぎます。稲田なら、その逆です。

中古マンションは築21〜30年から築31〜45年で大きく落ちる。改装の費用は値段に乗らない

長野市の中古マンションは、築31〜45年の中央値が築10年以内の3分の1以下です。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年に移るところです。段差は、戸建てより早く来ます。

直近1年のマンションの中央値は、前の1年に比べてやや上がりました。戸建てはほぼ横ばいです。向きが違います。

ただし件数が少ない市場です。この動きを、自分の部屋の値段にそのまま重ねないでください。

成約が多い地区は、多い順に大字南長野・大字鶴賀・吉田・三輪・大字三輪です。間取りは3LDKがいちばん多く、次が2LDKでした。この2つ以外の間取りは、比べられる成約がさらに少なくなります。

改装済みのマンションの中央値は、未改装と比べて高く出ていません。直した費用は、売値に乗りにくい市場です。売る前に直すかどうかは、売る前にリフォームすべきか を読んでから判断してください。

土地は三輪の単価が高く、若穂川田が低い

長野市の土地は、面積あたりの単価で見ます。市全体の中央値は5.4万円/㎡です。単価がいちばん高い地区は三輪、いちばん低い地区は若穂川田でした。

土地は、地区の差が大きい種別です。市全体の数字をそのまま使えません。同じ地区で、道路の幅・土地の形・広さが近い成約と比べてください。

長野市は土地の成約が941件あり、戸建てに次いで多い種別です。比べる相手には困りません。

土地を売るときは、隣地との境界が確定しているかで、売れるまでの時間が変わります。確定していない土地は、測量を先に済ませる必要があり、その分の時間がかかります。境界の確かめ方と売り方は、土地を売る にまとめています。

長野市で家を売る手順と、かかるお金

手順は、この記事の見方で自分の家の位置をつかむところから始めます。築年帯・前面道路・用途地域・地区の4つを、査定書の根拠と照らしてください。そのうえで複数の会社に査定を頼み、媒介契約を結んで売り出します。

査定額は、根拠で比べます。使った成約がどの地区・どの築年帯か、4m未満の道路や市街化調整区域の条件を踏まえているかを聞いてください。答えられない査定額は、長野市の条件を見ていない数字です。

築46年を超え、道路や用途地域の条件も厳しい家は、仲介で買い手を待つ以外に買取という手もあります。仲介の査定と買取の価格を並べて、手取りと期間で選んでください。

売るときにかかるお金は、仲介手数料、抵当権を消す登記の費用、契約書の印紙税、利益が出たときの譲渡所得税です。それぞれの計算は、不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめてください。売値から引いた手取りを先に出しておくと、値下げの判断がしやすくなります。