2026年10月19日（月）家の売却を、国の実データで。
長野の家売却
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長野県松本市は、土地の取引がいちばん多く、戸建てがそれに続く市場です（国交省データ）。戸建ては693件で中央値2,500万円、中古マンションは221件で中央値2,600万円です。戸建ては築46年以上で築10年以内の半分以下に下がり、地区では村井町南が高く波田が低く出ています。市全体の数字ではなく、自分の地区と築年帯の成約で査定の根拠を確かめてください。
売れた戸建ては、築31年以上が47%、築10年以内が33%です。どんな人が買っているかは、このデータからは分かりません。
成約のうち、いちばん多いのは土地だけの取引で45%です。戸建ては41%、中古マンションは13%です。売れた戸建ての築年数の内訳は、売りに出た家の築年数の偏りでも同じ形になります。そのため、この内訳が買う人の好みを表しているとは言えないと私たちは考えています。
戸建ての真ん中の値段は2,500万円です。築年数が古いほど安く、築46年以上では1,300万円です。
築10年以内は3,600万円、築11〜20年は2,600万円、築21〜30年は2,300万円、築31〜45年は2,000万円です。築10年以内と築31年以上がどちらも多く売れているため、市全体の真ん中の値段は、その年にどちらが多く売れたかで動きやすいと私たちは見ています。地区で比べると、真ん中の値段が高いのは村井町南（5,100万円）、低いのは波田（1,600万円）です。地区ごとの築年数の内訳は無いため、この差が場所の違いから来ているのかどうかは、このデータでは分かりません。
住宅地の地価は多くの地点で上がっています。ただ、戸建ての値段がこの先も上がると言い切れる材料は、そろっていないと私たちは見ています。
住宅地の地価は、57地点のうち48地点で去年より上がり、下がったのは6地点です。戸建ての真ん中の値段も、前の年より少し上がりました（+2%）。一方で、家を買う年代の人は2045年までに減る見込みです（−7%）。買う年代の人が減ることは、値段が上がりにくくなる理由の一つになると私たちは考えています。
「私たちは見ています」「考えています」と書いたところは、下の数字から読んだ見立てです。値段は、国土交通省に届け出られた実際の取引です。土地の値段は地価公示・地価調査、人数は国の将来推計人口（2020年の国勢調査をもとにした推計）から取りました。
ここから下は、上の見立ての元になった数字です。
| 種別 | 中央値 | よくある価格帯 | ㎡単価 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 中古マンション | 2,600万円 | 1,800万円〜3,400万円 | 約34.0万円 | 221 |
| 戸建て等（土地＋建物） | 2,500万円 | 1,300万円〜3,600万円 | — | 693 |
| 土地 | — | — | 約4.9万円 | 759 |
| 築年数 | 中古マンション | 件数 | 戸建て等 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 築10年以内 | 3,500万円 | 61 | 3,600万円 | 207 |
| 築11〜20年 | 2,700万円 | 57 | 2,600万円 | 54 |
| 築21〜30年 | 2,200万円 | 54 | 2,300万円 | 73 |
| 築31〜45年 | 1,200万円 | 32 | 2,000万円 | 160 |
| 築46年〜 | — | — | 1,300万円 | 135 |
参考: 改装済み中古マンションの中央値は2,000万円（34件）、未改装は2,900万円（59件）。 改装済みのほうが高いとは限りません。改装して売られる物件は築年数が経っていることが多いためで、リフォーム費用がそのまま価格に乗るわけではない実態が読み取れます。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）（不動産情報ライブラリ／2026-10-19取得）。当社（家売却ラボ）が集計した参考値。実際の売却価格を保証するものではありません。
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松本市で実際に売れた取引と比べて、土地と建物を分けて計算します。比べた取引も、掛けた数字も、全部レポートに載せます。
国土交通省に届け出られた成約を、地区（町名）ごとに数えました。件数の多い順に並べています。 松本市の中でも、戸建て（土地＋建物）の中央値は村井町南が5,100万円、波田が1,600万円と、地区でかなり違います。 件数が少ない地区は1件で中央値が動くので、8件に満たない地区は載せていません。
| 地区 | 中央値 | 件数 | 築年数 |
|---|---|---|---|
| 大字里山辺 | 3,100万円 | 55 | 築17年 |
| 波田 | 1,600万円 | 40 | 築35年 |
| 大字島内 | 2,600万円 | 39 | 築23年 |
| 大字笹賀 | 2,300万円 | 25 | 築36年 |
| 村井町南 | 5,100万円 | 23 | — |
| 浅間温泉 | 2,050万円 | 16 | 築39年 |
| 大字岡田下岡田 | 2,350万円 | 16 | 築22年 |
| 大字島立 | 2,800万円 | 15 | 築31年 |
| 地区 | 中央値 | 件数 | 築年数 |
|---|---|---|---|
| 大手 | 3,100万円 | 31 | 築19年 |
| 渚 | 3,250万円 | 26 | 築8年 |
| 双葉 | 2,350万円 | 20 | 築23年 |
| 野溝木工 | 1,450万円 | 18 | 築31年 |
| 庄内 | 3,500万円 | 9 | 築8年 |
| 宮田 | 2,200万円 | 8 | 築17年 |
| 中央 | 2,850万円 | 8 | 築24年 |
| 地区 | 中央値 | 件数 |
|---|---|---|
| 大字里山辺 | 19万円/㎡ | 69 |
| 波田 | 3.2万円/㎡ | 37 |
| 大字笹賀 | 9.7万円/㎡ | 37 |
| 大字島内 | 16万円/㎡ | 28 |
| 村井町南 | 22万円/㎡ | 24 |
| 大字島立 | 12万円/㎡ | 19 |
| 本庄 | 23万円/㎡ | 18 |
| 沢村 | 22万円/㎡ | 18 |
市内の地区の真ん中より19%高い水準です。売れているのは築17年前後と新しめで、建物の状態がそのまま値段に出ます。
市内の地区の真ん中より38%低い水準です。売れているのは築35年前後です。
市内の地区の真ん中に近い水準です。売れているのは築23年前後と新しめで、建物の状態がそのまま値段に出ます。
地区名は国土交通省の表記（町名・大字）です。住所の丁目とは区切りが違うことがあります。
国土交通省の実際の取引を、間口・前面道路・土地の形など条件別に集計しました。 金額は土地と建物を合わせた成約価格の中央値です。
間口が狭いほど駐車や建て替えの自由度が下がり、買い手が慎重になりやすい部分です。
幅4m未満の道路では、建て替え時に敷地を後退させるセットバックが必要になる場合があります。
この地域では、不整形の中央値が長方形を上回っています。一般に不整形地は建物を配置しにくいぶん評価が下がりやすい一方、面積の広い土地が不整形に多く含まれるなど、条件の構成が影響している可能性があります。形だけで判断せず、面積が近い事例と見比べてください。
用途地域は建てられる建物の種類と大きさを定める区分です。住環境の良さと利便性のどちらが価格を左右するかは地域で変わります。
鉄骨・RCは規模の大きい住宅が多く、構造の違いだけでなく建物の大きさも金額に含まれます。
私道に接する場合は、通行・掘削の承諾など権利関係の確認が必要になることがあります。
商業地域・近隣商業地域には駅前など利便性の高い立地が多く含まれます。
読み方: 中央値は「その条件で売れた物件の集まり」の真ん中の価格です。面積・築年数・立地の違いも含まれるため、 この差がそのまま条件だけによる差とは限りません。自分の家の評価は、条件を伝えたうえで査定で確認してください。
家を探す人は、物件を比べるときに駅と学校と病院を見ます。販売図面の「周辺環境」に書かれるのもこのあたりです。松本市の分を、国の公開データで数えました。
| 駅 | 路線 | 乗降客数 |
|---|---|---|
| 松本 | アルピコ交通 上高地線 | 37,177人（2018年度） |
| 松本 | JR篠ノ井線 | 34,132人 |
| 村井 | JR篠ノ井線 | 4,258人 |
| 南松本 | JR篠ノ井線 | 2,800人 |
| 平田 | JR篠ノ井線 | 2,736人 |
| 北新・松本大学前 | アルピコ交通 上高地線 | 1,303人 |
| 北松本 | JR大糸線 | 1,212人 |
| 波田 | アルピコ交通 上高地線 | 986人 |
| 最寄り駅 | 地価 | 地点 |
|---|---|---|
| 渚 | 6.9万円 | 1 |
| 松本 | 6.9万円 | 20 |
| 南松本 | 5.9万円 | 9 |
| 平田 | 5.4万円 | 6 |
| 島内 | 5.4万円 | 2 |
| 北松本 | 5.2万円 | 1 |
| 村井 | 4.1万円 | 7 |
| 一日市場 | 3.2万円 | 1 |
地点が2つ以上ある駅は真ん中の値です。国や県が毎年値段を出している土地で、実際に売れた値段とは別の数字です。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（国土数値情報の駅別乗降客数・学校・医療機関・幼稚園等、地価公示・地価調査）。2026-10-17に取得。学校は私立・国立を含みます。学校と病院は国のデータを作った時点の数なので、そのあとの開校や閉院は入っていないことがあります。保育所はこの数に入っていません。
値段を見たあとに、もうひとつ数えておく数字があります。固定資産税、空き家になったあとの火災保険、 草刈りと通風に通う時間。実家を売った人の調査では、維持と処分にかかった費用の最多回答は50〜100万円でした。
松本市で実際に売れた土地は、㎡あたり4.9万円が真ん中の値です（国土交通省の成約データ）。 固定資産税の評価額はこれとは別の数字で、市から届く課税明細書で確かめます。
国土交通省の不動産情報ライブラリで松本市の成約を種類別に数えると、いちばん多いのは土地です。次が戸建てで、中古マンションがいちばん少なくなっています。
土地だけの取引は、戸建ての取引と同じか、それより多い件数です。建物の無い更地や、古い家が建ったままの土地が、活発に売り買いされている市場と読めます。
土地の面積あたり単価は、759件の成約で中央値4.9万円/㎡です。戸建ては693件で中央値2,500万円、真ん中の半分は1,300万円〜3,600万円に収まっています。
土地の取引が多い市場では、古い家付きの物件も「土地」として探す人の目に入ります。家が古いからといって、売れないと決めつける必要はありません。
解体するかどうかは、売り出す前に決めなくても構いません。古家付きのままの値段と、更地にした場合の値段を、査定でそれぞれ聞いてから決める手もあります。判断の手がかりは 更地で売るか、古家付き土地のまま売るか にまとめています。
松本市の戸建てを築年帯で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の半分以下です。下がり方は一定ではありません。いちばん大きく落ちるのは、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。
いま築31〜45年の家は、この境目の手前にいます。迷っているなら、同じ地区の築31〜45年と築46年以上の成約を、担当者に並べて見せてもらってください。
築46年以上の家は、建物より土地の条件で値段が決まりやすい帯です。次に見る地区・用途地域・前面道路の差が、値段にそのまま表れやすい帯です。
松本市の中古マンションは221件で、中央値は2,600万円です。面積あたりの単価は中央値34万円/㎡でした。
直近1年の中央値は、その前の1年に比べてはっきり上がっています。同じ期間の戸建ての中央値はほぼ横ばいなので、上がっているのはマンションの側です。
成約が多い地区は、多い順に大手・渚・双葉・野溝木工・庄内です。間取りは3LDKがいちばん多く、次が2LDKでした。
中古マンションの中央値は、築31〜45年になると築10年以内の半分以下まで下がります。いちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年へ移るところです。
築20年台の後半の部屋を持っているなら、この境目は近いと考えてください。値段が上がっている時期と重なっているので、まず査定で今の位置を確かめておくと判断がしやすくなります。
松本市の中古マンションでは、改装済みの中央値が未改装より高く出ていません。改装した費用が、そのまま値段に上乗せされている市場ではないということです。
改装される部屋は築年が古いことが多い、という事情も混じっています。それでも、売る前に直して高く売ろうとするのは、このデータを見る限り勧めにくいです。直すかどうかの考え方は 売る前にリフォームすべきか で整理しています。
戸建ての成約が多い地区は、多い順に大字里山辺・波田・大字島内・大字笹賀・村井町南です。中央値は地区で大きく違い、村井町南が高く、波田が低く出ています。
土地の面積あたり単価は、本庄が高く、波田が低い地区です。波田は戸建てでも土地でも、低いほうに入っています。
ただ、波田は成約の件数では2番目に多い地区です。比べられる事例は多いので、市全体の中央値ではなく、波田の成約だけで値段を組み立ててもらうほうが根拠のある査定になります。
用途地域で見ると、戸建ての取引がいちばん多いのは第１種住居地域です。中央値がいちばん高いのも、同じ第１種住居地域でした。
いちばん低いのは市街化調整区域です。都市計画法で市街化を抑える区域とされていて、家を建てるには許可が要る場面があります。買える人が限られるぶん、値段に表れていると読めます。
自分の土地の用途地域は、市の都市計画の窓口で確かめられます。調整区域だった場合の売り方は 市街化調整区域の家・土地を売る にまとめています。
松本市の戸建ては、前面道路が4m未満・4〜6m・6m以上のどれかで、中央値に差が出ています。道路の幅は、売る側があとから変えられない条件です。
建築基準法は、建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接することを求めています。4m未満の道に面した土地は、建て替えのときに敷地の一部を道路として下げる必要が出ることがあります。
査定の前に、前面道路の幅と、その道が建築基準法上の道路かどうかを確かめておいてください。土地の売却で先にそろえることは 土地を売る で整理しています。
松本市の数字は、地区と築年帯で大きく動きます。査定を頼むときは、市全体の中央値ではなく、この3つが近い成約を根拠に出してもらってください。
査定は複数の会社に頼み、どの成約を物差しにしたかを聞いて比べます。手元に残るお金を見積もるときは、不動産売却でかかる費用の一覧 で差し引くものを確かめておくと安心です。
個別の物件名は出せませんが、国土交通省に届け出られた成約価格を集計すると、 松本市で実際に売れている価格帯はこの範囲です（2023Q3〜2026Q1）。 1件の事例より、成約の分布で見たほうが自分の家の位置が分かります。
1,300万円 〜 3,600万円
成約693件のうち、真ん中の半分がこの範囲。中央値は2,500万円です。
1,800万円 〜 3,400万円
成約221件。中央値は2,600万円です。 1平方メートルあたりでは340,000円が中央値。
22,000円 〜 68,000円
成約759件。中央値は49,000円です。 土地相場は同じ市内でも差が大きいので、幅で見てください。
同じ不動産でも、価格の決まり方と準備するものが種別ごとに違います。 松本市の成約データを添えて、違うところだけを並べます。
成約693件・中央値2,500万円 （1,300万円〜3,600万円に半分が入る）
一戸建ての値段は、建物と土地を足したものです。建物の評価は年数とともに下がっていき、 ある時期から先は土地の値段が下限になります。築年数が経った家ほど、 「建物にいくら付くか」より「土地としていくらか」を先に確かめたほうが早いです。 雨漏りやシロアリのように、買い手が値引きの根拠にする不具合は、 査定の前に把握しておくと交渉で崩れません。
成約221件・中央値2,600万円／1平方メートルあたり340,000円が中央値
中古マンションの相場は、同じ建物で最近いくらで売れたかがそのまま参考になります。 だから査定の精度は「その棟の取引をどれだけ持っているか」で変わります。 部屋ごとの違いは階数・向き・リフォームの有無で出ますが、 建物全体の管理状態も見られます。修繕積立金が足りていない、 大規模修繕の予定が立っていないといった事情は、買い手側の調査で必ず出ます。 専有面積で割った1平方メートルあたりの単価にすると、他の部屋と比べやすくなります。
成約759件・1平方メートルあたり中央値49,000円 （22,000〜68,000円に半分が入る）
土地の価格は、1平方メートルあたりいくらかで比べます。広さが違う土地どうしでも、 この単価にすればそろえて見られます。 売るときは、境界が確定しているかどうかで進み方が変わります。 確定していない場合は測量から始めることになり、その分だけ時間もお金もかかります。 隣地との立ち会いが要るので、こちらの都合だけでは進みません。 古い家が建っている土地は、解体してから売るか、そのまま売るかを選びます。 判断する前に解体の見積もりを2社以上から取ってください。 金額は建物の構造と、重機が入れるかどうかで大きく変わります。 解体すると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がるため、 いつ壊すかはタイミングの問題になります。
ここまでは買い手を探して売る方法（仲介）です。もう1つ、不動産会社に直接買ってもらう 買取という方法があります。マンションの買取も一戸建ての買取も土地の買取も同じ考え方で、 価格は仲介より下がる代わりに、いつ売れるかが読めます。 買取のメリットは、いつ現金になるかが決まること、内覧の対応が要らないこと、 買主が個人ではないので契約不適合責任を負わずに済む場合があることです。 住み替えの期限がある、相続で期限が決まっている、近所に知られたくないといった事情があるなら、 下がるぶんの費用を払う価値があります。急いでいないなら、まず仲介で試すほうが手元に残ります。 買取の査定を受けるときは、その金額が上に出した成約の範囲からどれだけ下なのかを見てください。 違いは 仲介と買取の違い にまとめました。
同じ「家を売る」でも、相続と離婚と住み替えでは、つまずく場所も順番も違います。 当てはまるものから読んでください。
そのまま目安にしないでください。波田は松本市で戸建ての成約が2番目に多い地区ですが、中央値は地区の中でいちばん低く出ています。土地の面積あたり単価も、波田がいちばん低い地区です。一方で成約が多いぶん、比べられる事例は見つけやすい地区です。波田の直近の成約だけで作った査定を頼み、その数字を見てから売り出し価格を決めてください。
松本市の戸建ては、築10年以内に比べて築46年以上の中央値が半分以下まで下がります。いちばん大きく下がるのも、築31〜45年から築46年以上へ移るところです。この築年帯では、建物より土地の条件で値段が決まると考えておくのが自然です。松本市は土地だけの取引も多いので、古家付きのまま売る場合と更地にする場合の両方を、査定で聞いて比べる手もあります。
売る時期の良し悪しは、このデータだけでは決められません。言えるのは、松本市の中古マンションの中央値が、直近1年で前の1年よりはっきり上がっていることです。ただし築21〜30年から築31〜45年へ移るところで値段が大きく落ちるので、築年帯の境目が近い部屋は早めに査定を受けておくと判断しやすくなります。改装済みの部屋の中央値は未改装より高く出ていないので、売る前のリフォームは急がなくて構いません。
国土交通省に届け出られた戸建て（土地＋建物）の成約を地区ごとに集計すると、中央値が高い順に村井町南（5,100万円・23件）、大字里山辺（3,100万円・55件）、大字島立（2,800万円・15件）です。低いほうは波田（1,600万円・40件）、浅間温泉（2,050万円・16件）、大字笹賀（2,300万円・25件）でした。同じ市内でも地区で差が出ます。件数が少ない地区は1件で中央値が動くため、8件に満たない地区は集計から外しています。
地区ごとに、売れた家の築年数の中央値を出しました。新しいほうは村井町南で築0年、古いほうは浅間温泉で築39年です。築年数が極端に新しい地区は、建売の分譲がそのまま集計に入っています。中古の相場とは分けて見てください。築が古い地区ほど、買い手は建物より土地を見て値段を決めます。今の建物のまま売るか、解体して土地として売るかの判断は、この差から考えると外しにくくなります。
戸建て（土地＋建物）の成約件数が多いのは大字里山辺（55件・中央値3,100万円）、波田（40件・中央値1,600万円）、大字島内（39件・中央値2,600万円）の順です。件数が多い地区は比べられる事例が多いぶん、査定額の根拠を確かめやすくなります。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合・建築士監修を経て公開しています。